Pourquoi et comment investir à Lyon ?

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 6342 fois

Vaut-il mieux investir à Lyon ou Nantes ? [VIDEO]
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[Vidéo] Investissement locatif : le match "Nantes VS Lyon"

Mise à jour de l'article : septembre 2017. Lyon fait partie des 5 villes de France où investir dans l'immobilier (classement Explorimmo). Elle arrive en 5ème position dans le classement 2017 (juste derrière Rennes, Bordeaux, Montpellier et Nantes).

Troisième commune de France, Lyon bénéficie d'une importante attractivité nationale et européenne qui permet à la ville et de manière plus globale, au Grand Lyon, d'être la communauté urbaine la plus peuplée de France. En terme d'investissement locatif, Lyon conserve de nombreux atouts dans ses manches : une position stratégique, une démographie en pleine croissance, des prix intéressants, un marché de l'emploi et des transports attractifs … Alors, pourquoi, et surtout, comment investir à Lyon ?

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Pourquoi investir à Lyon ?

Troisième grande ville de France avec 474 946 habitants et un PIB régional de 181 810 millions d'euros, Lyon a été « élue » cinquième ville de France où il faut investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Métropole européenne à taille humaine, Lyon est régulièrement citée parmi les villes de France et d'Europe où l'on vit le mieux. En effet, l'un des plus grands pôles économiques de France cache une ville classée au Patrimoine Mondial de l'UNESCO qui saura offrir aux investisseurs un cadre de vie agréable ainsi qu'un impressionnant dynamisme économique. Lyon, c'est également une culture effervescente qui saura ravir les petits comme les grands !

Ainsi, grâce à sa qualité de vie exceptionnelle, sans oublier sa renommée internationale en tant que capitale de la gastronomie, Lyon s'impose au cœur du palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

► Les grands projets urbains

Lyon Confluence : Lyon Confluence, labellisé WWF, est l'un des plus grands projets urbains de centre-ville d'Europe. Avec ses logements, commerces, pôles culturels et de loisirs, ses grandes entreprises et institutions, les 150 hectares de la Confluence qui constituent le prolongement du cœur de Lyon, permettent à la Métropole de doubler la surface de son hypercentre.

Lyon Gerland : situé à l’entrée Sud de Lyon, à proximité immédiate du périphérique et de l'autoroute, le quartier de Lyon Gerland poursuit son développement et sa modernisation, entre logements, immobilier tertiaire et pôles de recherche (notamment Biodistrict).

Lyon Carré de Soie : projet d'envergure européenne, le Carré de Soie permet l'aménagement et la profonde modernisation de 500 hectares de terrain. S'appuyant sur une offre de transports en commun de qualité et un projet urbanistique d'envergure, le Carré de Soie, véritable extension de la ville-centre constitue d'ores-et-déjà un pôle d'activités tertiaire qui accueillera à terme plus de 30 000 personnes.

La gare Lyon Part Dieu : deuxième pôle tertiaire français, la gare représente plus de 1 million de m2 de bureaux. De plus, elle abrite l'un des premiers centres commerciaux européens de centre-ville ainsi qu'un pôle multimodal de premier plan.

Lyon Smart City : Lyon a été élue 1ère ville intelligente de France en 2013, notamment grâce au projet Smart City qui vise à associer dynamisme économique et développement durable.

Quels sont les atouts de Lyon ?

► Atouts économiques


Par sa situation géographique, Lyon est le point de convergence de nombreuses infrastructures routières et le point de passage obligé des lignes ferroviaires vers le sud de l'Europe. Lyon la ville de France la plus performante dans la course à l'excellence avec 5 pôles de compétitivité dont 2 d'excellence : Bio santé, Chimie environnement, Transport collectif des personnes et des marchandises, Loisirs numériques, Textiles techniques et fonctionnels. 1500 centres de décision d'entreprise tels que Sanofi, BioMérieux, Renault Trucks et 78 sièges sociaux d'entreprises ont élus domicile dans la cité. La région lyonnaise est classée 1 ère région d'accueil d'entreprises internationales en France.

Lyon

Lyon bénéficie aussi d’un potentiel de niveau international dans les domaines de la formation et de la recherche permettant de couvrir différents secteurs : sciences de la vie, technologies de l’information et de la communication, textile et mode, sciences sociales, sciences économiques et de gestion, sciences de la ville, urbanisme, génie civil, environnement, chimie, matériaux, mécanique, logistique et transport, droit et fiscalité. La ville dispose d'une formidable capacité de formation, d'innovation et d'expertise dans plusieurs domaines : forte tradition de négoce et riche passé industriel.

Le grand Lyon c'est aussi : 1,72 million de consommateurs, plus de 130 000 établissements pour 780 000 emplois, 11 800 créations d'entreprises annuelles. Lyon possède des atouts économiques diversifiés : industrie, BTP, tertiaire et vignobles.

► Atouts touristiques


Lyon est la capitale mondiale de la gastronomie, de la soie et de la rose. Les 427 hectares du site historique de Lyon sont classés patrimoine mondial par l'UNESCO : le vieux Lyon médiéval et renaissance, la Presqu'île classique et haussmanienne, la colline de Fourvière... Lyon possède un patrimoine historique, architectural, culturel et gastronomique remarquable.

► Atouts culturels


Lyon possède un patrimoine culturel et artistique hors norme : naissance à Lyon du cinéma avec les Frères Lumière et du théâtre de Guignol, berceau du rock avec le festival Rock à Lyon. De plus, la cité possède des infrastructures culturelles modernes et renommées : la Maison de la Danse, l'Auditorium de Part Dieu, l'orchestre national de Lyon, le théâtre des Célestins.


Lyon est la seule ville française à posséder deux orchestres permanents : lyrique et symphonique; privilège culturel rare. D'autre part, le musée des Beaux Arts de Lyon est surnommé "le petit Louvre" pour la richesse de ses oeuvres. Lyon produit des évènements culturels de renommée internationale comme La Fête des Lumières.

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Comment investir à Lyon ?

► Les dispositifs immobiliers


Dans le cadre d'un investissement locatif en France, vous avez le choix entre plusieurs dispositifs défiscalisants. Voici donc les cinq mécanismes en vigueurs :

La loi Pinel à Lyon

Mécanisme de défiscalisation immobilière, la loi Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant investi, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans), étalée sur de manière linéaire et égale, lorsque vous réalisez un investissement dans l'immobilier neuf disposant du « label BBC ».


Le plus : les contribuables français peuvent profiter du digne successeur du Scellier et du Duflot, le dispositif Pinel. La ville de Lyon est située dans la Zone B1 et est donc élégible à ce nouveau dispositif alors, pourquoi ne pas profiter des avantages de ce mécanisme de défiscalisation immobilière ?

La loi Censi-Bouvard à Lyon

Mécanisme de défiscalisation immobilière, la loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 11% du montant total de l’investissement, dans la limite de 300 000 € investis, lorsque vous réalisez un investissement dans l'immobilier neuf et plus particulièrement, dans une résidence de services. Il est impératif que le bien immobilier en question soit loué meublé afin de permettre au locataire d'y vivre immédiatement et avec un minimum de confort.


Le plus : grâce à ses établissements scolaires réputés internationalement ainsi qu'à sa renommée de pôle économique majeur, Lyon attire chaque année de plus en plus d'étudiants et d'entreprises. Ainsi, n'hésitez pas à surfer sur le « filon » en réalisant un investissement dans une résidence de services et plus particulièrement une résidence d'affaires, une résidence étudiante ou même une résidence senior.

La loi Malraux à Lyon

Mécanisme de défiscalisation immobilière, la loi Malraux vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP, lorsque vous réalisez un investissement dans l'immobilier réhabilité et notamment dans un bien immobilier se situant dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Cette réduction d'impôts va être calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser, avec un montant limite à respecter de 100 000 €.


Le plus : la ville de Lyon met un point d'honneur à préserver et à mettre en valeur ses quartiers anciens tels que le quartier du Vieux Lyon et ses nombreuses avenues. Il est donc très intéressant de vous renseigner un peu plus sur ces quartiers ainsi que sur le dispositif Malraux dans le but de réaliser un investissement dans l'immobilier réhabilité.

Le statut LMNP à Lyon

Le statut LMNP, connu également sous l'appellation de statut de loueur en meublé non professionnel, vous permet de bénéficier de multiples avantages fiscaux, dont le plus important : la possibilité d'amortir la valeur de votre bien grâce au principe de l'ARD. Pour bénéficier de cette fiscalité, vous devez réaliser un investissement locatif meublé.


Le plus : tout comme nous l'avons vu précédemment avec le dispositif Censi-Bouvard, pourquoi ne pas vous diriger vers un investissement locatif meublé à destination des hommes d'affaires, des étudiants ou encore des seniors.

Le dispositif Monuments Historiques à Lyon

Mécanisme de défiscalisation immobilière, le dispositif Monuments Historiques vous permet de bénéficier d'une mécanique de déduction d'impôts lorsque vous réalisez un investissement dans un monument historique. La mécanique de déduction d'impôts en question vous permettra de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Pour cela, le bien doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et il vous faudra prévoir des travaux de réhabilitation afin de le mettre en location. De plus, les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien et la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).


Le plus : la ville de Lyon est inscrite au Patrimoine Mondial de l'UNESCO, il est donc sûrement possible de dénicher et d'acquérir quelques monuments historiques afin de profiter pleinement du dispositif Monuments Historiques.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Lyon


Suite au choix du dispositif défiscalisant, il vous faudra définir l'emplacement de votre futur bien immobilier. Point de précipitation, c'est l'une des étapes, si ce n'est l'étape la plus importante de ce long cheminement.

En effet, afin d'optimiser votre bien immobilier et plus particulièrement la revente probable de ce dernier, il se doit d'être situé non loin des commerces, établissements scolaires, transports et bases de loisirs.

Lyon

La Confluence

Quartier jeune et neuf, ce quartier s'est très rapidement imposé dans la ville de Lyon. Situé à l'extrémité sud de la presqu'île de Lyon, il doit son étrange son nom à la proximité qu'il entretient avec la confluence du Rhône et de la Saône. Preuve de son attractivité : le centre commercial a déjà ouvert ses portes depuis plus d'un an et les écoles et les immeubles se remplissent vite. Idéal pour un investissement neuf avec le Pinel ou un investissement dans l'immobilier réhabilité avec le Malraux. Toutefois attention au prix assez élevés, les prix par m² oscillent entre 3 400 et 6 000 euros.

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Même si les cadres délaissent ce quartier en faveur de la rive gauche, plus pratique pour les transports, il n'en perd pas pour autant son charme intemporel. En effet, son côté village convivial, son habitat typique ainsi que son célèbre marché séduisent toujours les Lyonnais. Intéressant donc pour les familles, les seniors et peut-être même les étudiants. En ce qui concerne les prix, ils sont compris entre 3 400 et 6 000 euros.

La Part-Dieu – et plus globalement la rive gauche

La rive gauche est un secteur très attractif de Lyon notamment pour les Lyonnais adeptes d'immeubles haussmanniens. Deuxième quartier d'affaires de France après la Défense, le quartier de la Part-Dieu semble être idéal pour un investissement par le biais du Malraux, du Censi-Bouvard ou du statut LMNP et si l'occasion se présente, du dispositif Monuments Historiques. Dans le secteur les prix oscillent entre 2 800 et 3 400 euros.

En savoir plus sur Lyon

► L’immobilier en chiffre* :

  • Prix au m2 (appartement)* : 2 592€ à 5 183€
  • Prix moyen au m2 (appartement)* : 3 456€
  • Prix au m2 (maison)* : 2 858€ à 5 715€
  • Prix moyen au m2 (maison)* : 3 810€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur un an)* : + 6,2%
  • Rentabilité locative* : 5,16%
  • Taxe d’habitation* : 26,64%

► Principaux pôles économiques :

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : la Gare de Lyon-Part-Dieu est la première gare de Lyon avec 51,1 millions de voyageurs en 2010. Lyon part Dieu est aussi la première gare européenne en termes de passagers en correspondance. La Gare de Lyon-Perrache est la seconde gare avec 10 millions de voyageurs en 2010. A noter que 230 TGV passent chaque jour par Part-Dieu et Perrache.
  • Aéroport : l'Aéroport Lyon-Saint Exupéry a traité 7,98 millions de passagers et relie Lyon à la plupart des capitales et des grandes métropoles européennes. Plus d'une centaine de villes sont reliées une ou plusieurs fois par semaine, certaines jusqu'à cinq fois par jour, comme Londres. Depuis 2008, une ligne transatlantique quotidienne supplémentaire est assurée.
  • Transports urbains: Lyon dispose du premier réseau de transports en commun hors Île-de-France avec 1,4 million de voyages par jour (dont 681 000 pour le seul réseau métro) et, 195 millions de déplacements par an.

► Lyon c'est aussi :

  • La 1ère ville intelligente et connectée de France
  • La 1ère ville française la plus attractive pour les cadres
  • Plus de 130 000 étudiants
  • La 1ère ville culturelle de France (en dehors de Paris)
  • Plus de 4 000 restaurants dont 15 étoilés Michelin
  • La 2ème ville artistique de France
  • Le 2ème pôle numérique de France
  • La 2ème région française pour le dépôt de brevets

Conclusion

Lyon, troisième grande ville de France, est une métropole européenne attractive, dynamique et proposant un cadre de vie agréable à sa population. En terme d'investissement locatif les opportunités y sont nombreuses ainsi que les bonnes surprises. Toutefois, afin de réaliser un placement intéressant et rentable, sachez prendre en compte quelques « règles de base » qui regroupent notamment le choix de l'emplacement ainsi que le choix du dispositif défiscalisant. La procédure d'un investissement locatif étant une procédure longue et minutieuse, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine afin d'optimiser votre futur placement.

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* Sources : MeilleurAgent.com, L'internaute.com

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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