Pourquoi et comment investir à Marseille ?

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 24177 fois

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Mise à jour de l'article : novembre 2016. Plus ancienne ville de France, Marseille de par son architecture moderne et sa population riche de 2 600 ans d'histoire est l'une des villes où il fait bon investir. Cette commune du Sud-Est du territoire, deuxième commune la plus peuplée de France, est une ville d’accueil et d’immigration du berceau méditerranéen qui a réussi au fil du temps à se constituer une identité forte bénéficiant d'une culture en perpétuel mouvement. Aujourd'hui, la célèbre cité phocéenne se revendique comme étant une future métropole méditerranéenne d'ici janvier 2016 et démontre ses nombreux avantages en terme d'investissement locatif. Seulement le climat ne fait pas tout, encore faut-il savoir comment investir à Marseille.

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Pourquoi investir à Marseille ?

Deuxième grande ville de France avec près de 852 516 habitants ainsi que 4 100 794 habitants dans le Grand delta méditerranéen, Marseille pour l’année 2015, fait partie des 8 villes où il fait bon d’investir en immobilier lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement performant et à forte rentabilité. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi, la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

pourquoi investir à Marseille

Le soleil, la mer, la Provence… La réputation de Marseille est celle d'une ville où il fait bon vivre et grand nombre de français ont déjà compris que la cité phocéenne était en mesure de cumuler les avantages d'une grande ville et ceux d'une région plus agréable. Premier port français et méditerranéen et quatrième à l’échelle européenne, le monde économique sourit également à Marseille qui bénéficie de l’essor d’un quartier d’affaires situé à La Joliette (réaménagement orchestré par le programme Euroméditerranée) et de son titre de capitale européenne de la culture en 2013.

Ainsi, grâce à un développement prometteur et une demande locative soutenue, allié à un climat doux et ensoleillé, Marseille est une ville attractive qui se place parmi les villes les plus sûres et les plus rentables en matière de placement immobilier sûr et rentable.

Quels sont les atouts de Marseille ?

► Atouts économiques

Deuxième métropole de France, Marseille se positionne comme centre stratégique pour les échanges économiques et culturels entre l'Europe et les Pays méditerranéens avec le lancement du projet Euroméditerranée. Avec le lancement du projet Euroméditerranée, qui s’est engagé en 1995, l’économie de la ville a pris un nouveau tounant. En effet, le projet Euroméditerranée avait pour but un développement économique basé à l’international et plus seulement avec les pays méditerranéens (quartier de La Joliette principalement), mais également un développement social et culturel (MUCEM…).

Il faut également savoir que le projet baptisé « Euroméditerranée » est la plus grande opération d’aménagement et de développement économique d’Etat depuis la construction du quartier d’affaires de la Défense à Paris, prévoyant le remodelage de tout le secteur urbain qui s’étend de la Joliette jusqu’au quartier de la gare Saint-Charles.

La ville possède une économie diversifiée, des compétences de haut niveau et un large bassin d’emplois multilingues avec des filières d’économies d’excellence. En 2007, le programme Euroméditerranée a pris un nouveau tournant. Force est de constater des changements et améliorations considérables, ce programme de réaménagement s’est vu s’étendre de + 170 hectares avec la naissance d’Euroméditerranée 2.

En effet, Marseille et sa région se situe au croisement des liaisons entre l'Europe du Nord et la Méditerranée, à la convergence des réseaux autoroutiers et ferroviaires. Le port de Marseille est le premier de France avec 57 km de littoral. La réparation navale et l'agro-alimentaire conservent une grande place dans la grande dynamique économique mais Marseille développe aussi des activités nouvelles : l'off-shore, l'opto-électronique, les bio-technologies. C'est aussi le centre d'une région industrielle basée sur la sidérurgie et la pétrochimie.

les atouts de marseille

Marseille construit des bureaux à vocations internationales pour les activités tertiaires, notamment financières. Il existe trois universités sur Marseille regroupant plus de 60 000 étudiants.

Un des atouts exceptionnels de Marseille c'est que la cité offre de vastes espaces pour accueillir sur son territoire des entreprises nouvelles ainsi que du tertiaire supérieur. Marseille et ses alentours représentent un vivier d'environ un millier d'entreprises dont 90 % sont des TPE. Marseille est le siège d'organismes internationaux et de recherche tels que l'Institut de recherche pour le développement (IRD), la Commission Méditerranée de Cités et Gouvernements locaux unis (CGLU) ou encore le Conseil mondial de l'eau. La ville abrite aussi l'entreprise de confiserie allemande Haribo. La Délégation Provence est le second pôle régional du CNRS après l’Île-de-France. Les principaux domaines de recherche sont représentés surtout dans les sciences de la vie et les sciences de l’homme et de la société.

► Atouts touristiques

Marseille est forte d’une histoire riche et d’une identité forte. Ville cosmopolite mêlant ethnies de tous horizons, Marseille est avant tout connue comme la ville phare des croisières et du grand trafic de voyageurs. Véritable réserve naturelle côtière avec ses Calanques, la seconde ville de France est aussi classée ville d’art et d’histoire. Afin de répondre à la demande des croisiéristes, a eu lieu en 2014 l’inauguration du centre commercial « Les Terrasses du Port » principalement dédié aux touristes.

Marseille possède un climat enchanteur avec plus de 300 jours de soleil par an, la proximité de la mer et une richesse aromatique extraordinaire. Marseille vous invite à descendre la fameuse Canebière, à flâner sur le Vieux-Port et son marché aux poissons, à vous embarquer sur le célèbre ferry-boat. Capitale du savon et berceau du santon, Marseille est la reine de la gastronomie avec son pastis et sa Bouillabaisse connus dans le monde entier. La cité marseillaise offre de multiples fêtes et manifestations : la Chandeleur et ses navettes, le Carnaval, la Foire à l’Ail et aux Taraïettes, la Saint Eloi, les joutes de l’Estaque, la Fête du Vent, la Foire aux Santons et la fameuse fête du Panier, située dans le plus vieux quartier de Marseille.. La ville bénéficie d’une situation privilégiée dans un environnement naturel exceptionnel : entre mer, collines et Calanques. La moitié de son territoire est constituée d’espaces naturels avec plus de 400 hectares de parcs et de jardins publics.

Marseille, qui figure dans les trois premiers complexes de plaisance d'Europe compte quatre ports de plaisance importants. Les calanques de Marseille s'étendent sur plus de vingt kilomètres de côtes sur la mer Méditerranée, c'est un des sites les plus remarquables de France. La Promenade de la Corniche, bordée des fameuses "folies", surplombe des lieux magiques comme le Vallon des Auffes avec une vue imprenable sur les îles du Frioul...

► Atouts culturels

Marseille est classée ville phocéenne de l'art et de l'histoire et compte une vingtaine de musées. Marseille dispose d’un patrimoine architectural hors normes: la basilique Notre-Dame-de-la-Garde, le Palais des Arts, Les Docks aujourd’hui réhabilités en bureaux et commerces, Le Palais du Pharo, l’hôtel Dieu, le Vieux Port, la Canebière bordée par l'imposante bourse du XIX siècle….

Marseille est également une ville qui tend à se faire connaître pour son patrimoine environnemental : les Jardins du Palais Longchamps, le Jardin Valmer, le Jardin des Vestiges. Le patrimoine culturel de Marseille ne s’arrête pas là, car la ville possède les principaux musées phocéens, un langage vibrant et imagé ainsi que de grandes personnalités autant artistiques que scientifiques. Le soleil et le mistral donne à Marseille la luminosité qui a inspiré de célèbres peintres : Cézanne, Braque, Dufy, Derain, Marquet... venus peindre dans le petit port de l’Estaque. Marseille, un véritable paradis pour les sportifs ! De la pêche au football en passant par le golf, la randonnée et l’escalade ou bien encore la voile, le kayak de mer ou la plongée, toutes les activités sont possibles. Marseille haut-lieu de la plongée compte près de 100 sites de plongée sous-marine.

Dans le courant de l’année, l’inauguration de l’historique esplanade du J4 suite à sa transformation en espace culturel a été un évènement marquant, offrant aux marseillais ainsi qu’aux touristes, un musée, le MUCEM (Musée des Civilisations de l’Europe et de la Méditerranée) et un espace de conférences, de réunions et d’expositions « La Villa Méditerranée ».

Grâce à l'ampleur de ses travaux et projets culturels, Marseille a obtenu le titre de capital européenne de la culture 2013 et se trouve en lice pour peut-être devenir Capitale Européenne du Sport en 2017.

Comment investir à Marseille ?

► Les dispositifs immobiliers

Comme dans le cadre de tout autre investissement immobilier, avant de se lancer à la conquête de Marseille il est bon de respecter certains points. Tout d'abord, il vous faudra en premier lieu définir vos objectifs, votre capacité financière d'investissement et aussi vos attentes. Puis, à ce moment là, vous pourrez alors choisir l'un des différents dispositifs défiscalisants en vigueur. Votre choix pourra se porter sur :

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La loi Pinel à Marseille

Cette loi vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) à partir du moment où vous réalisez un investissement dans l'immobilier neuf disposant du « label BBC ». Il faut savoir que cette réduction d'impôts va être étalée sur la période choisie de manière linéaire et égale.

Le plus : le dispositif Pinel est particulièrement intéressant pour un investissement à Marseille car la ville est située en Zone B1. Elle est donc éligible à ce nouveau système de défiscalisation immobilière. De plus, Marseille manque cruellement de logements neufs, il est donc intéressant de renouveler l'offre dans de nombreux quartiers anciens.

La loi Censi-Bouvard à Marseille

Cette loi de réduction d'impôts vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 11% du montant total de l’investissement, dans la limite de 300 000 € investis, à partir du moment où vous réalisez un investissement dans l'immobilier neuf, et notamment dans une résidence de services. Il faut donc savoir que le bien immobilier doit être loué meublé afin de permettre au locataire d'y vivre immédiatement et ce, avec un minimum de confort.

Le plus : ville dynamique, Marseille attire chaque année de nombreux touristes, étudiants ou même hommes d'affaires, il est donc intéressant d'opter pour un investissement dans une résidence de services et plus particulièrement une résidence de tourisme, une résidence étudiante ou une résidence d'affaires..

La loi Malraux à Marseille

Cette loi de réduction d'impôts vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP, à partir du moment où vous réalisez un investissement dans l'immobilier réhabilité et notamment dans un bien immobilier se situant dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Il faut savoir que la réduction d'impôts se calcule sur une enveloppe de travaux à réaliser, dans la limite de 100 000 €.

Le plus : de nombreux projets immobiliers sont en cours un peu partout dans la ville de Marseille et notamment la réhabilitation de nombreux quartiers et la rénovation de certains logements. Pourquoi ne pas profiter de ces projets pour investir dans l'immobilier réhabilité et ainsi profiter du dispositif Malraux.

Le statut LMNP à Marseille

Le statut de loueur meublé en non professionnel, ou statut LMNP, vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux, comme la possibilité d'amortir la valeur de votre bien, à partir du moment où vous réalisez un investissement locatif meublé.

Le plus : tout comme avec le dispositif Censi-Bouvard, il est intéressant de vous orienter vers un bien immobilier meublé à destination des touristes, des étudiants, ou encore des hommes d'affaires.

Le dispositif Monuments Historiques à Marseille

Ce dispositif vous permet de bénéficier d'une mécanique de déduction d'impôts à partir du moment où vous réalisez un investissement dans un monument historique. Le bien devra donc être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et il vous faudra prévoir des travaux de réhabilitation afin de le mettre en location. De plus, ces travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien et la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France). Suite au respect de ces obligations, la mécanique de déduction d'impôts vous permettra de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années.

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Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Marseille

Longchamp

Quartier traditionnel et commerçant, proche du centre-ville et desservi par le tramway. C'est un quartier urbain très agréable à vivre qui est particulièrement recherché par les familles mais aussi par les investisseurs pour ses prix abordables. Idéal si vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec le dispositif Pinel ou le statut LMNP. Ici, les prix par m² sont compris entre 1 800* à 2 800* euros.

Le vieux-port

Lieu emblématique de la ville, il en est aussi le point central. Le vieux-port représente le cœur historique de Marseille, quartier agréable aussi bien fréquenté par les touristes que par les Marseillais pure souche. Intéressant pour envisager un investissement en loi Pinel, en loi Malraux et peut-être même en loi Censi-Bouvard ou statut LMNP. Attention toutefois aux prix, ils sont compris entre 2 800* et 6 000* euros par m².

La Joliette

Ancien quartier ouvrier de Marseille, La Joliette est aujourd’hui le quartier d’affaires de Marseille voir même de la métropole Marseillaise. On y trouve plusieurs types d’entreprise, allant de la CMA-CGM jusqu’aux PME en passant par AG2R La Mondiale. C’est aussi dans ce secteur que débute la promenade du littoral, partant du centre commercial « Les Terrasses du Port » pour finir au Fort Saint Jean. Cette transformation a suscité une forte demande de logements. Ce quartier étant très diversifié, il offre plusieurs possibilités d’investissements : le dispositif Pinel, mais également la loi Censi-Bouvard pour les actifs travaillant sur La Joliette en semaine et rentrant le week-end, tout comme les étudiants, ou statut LMNP. En ce qui concerne les prix au m2, ces derniers restent encore avantageux, dû au fait que la réhabilitation est encore présente. Ils sont donc compris entre 1300€ et 3500€ (source meilleursagents.com).

Euroméditerranée 2

Chiffres clés
Superficie 169 hectares
Logements + 14 000 m2
Bureaux et activités + 500 000 m2
Commerces + 100 000 m2
Espaces verts + 14 hectares
Emplois + 20 000
Habitants 30 000
Investissements + 3,5 milliards d’euros


L’extension du programme Euroméditerranée en 2007 a permis l’obtention en 2009 du label éco-cité. En effet, sur une parcelle de 2,4 hectares, entre le marché aux puces et le siège d’EDF, un ilot démonstrateur d’écoquartier, nommé Allar va voir le jour. Ce programme de démonstration répondra à une offre de 400 logements à énergie positive. Les prix au m2 débuteront à 2 300 euros parking inclus (source : promoteur). L’investissement en Pinel est donc le meilleur dispositif pour ce projet dont les premières livraisons débuteront en 2016.



En savoir plus sur Marseille

► Principaux pôles économiques :

  • Euroméditerranée
  • Le Centre Bourse
  • Les rues Saint Ferréol
  • La rue de la République
  • La rue de Rome
  • La rue Paradis
  • La Joliette
  • La Valentine
  • Le Grand littoral
  • Les plages du Prado
  • Le Cours Julien
  • Le Vieux Port

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : la Gare Saint-Charles est le point de convergence de toutes les lignes desservant Marseille. Avec le TGV, Marseille est à seulement 3h de Paris et 1h30 de Lyon.
  • Le réseau routier : Marseille est le centre des axes autoroutiers avec l’A7 (Marseille ► Lyon), l’A51 (Marseille ► Aix en Provence ► Gap et bientôt Grenoble), l’A50 (Marseille ► Toulon) et l’A55 (Marseille ► Martigues). Afin de fluidifier le trafic entre le Sud de Marseille et le Nord, l’autoroute A507 (Rocade L2), dont la fin des travaux est prévue pour 2017 permettra de relier Saint Loup aux Arnavaux.
  • Aéroport : l'aéroport international Marseille-Provence, se situe à 25 kilomètres du centre de Marseille, c'est le 5ème aéroport de France et le 3ème aéroport de province. Son trafic est principalement orienté vers Paris-Orly, la Corse, Londres et le Maghreb, ainsi que Bordeaux et Nantes. Il dispose d’une aérogare Lowcost.
  • Port : Marseille est le premier port français et méditerranéen (devant Gênes) ainsi que le quatrième port européen.
  • Transports urbains: deux lignes de métro, en grande partie souterraines, dont une expansion est prévue pour 2016 sur la ligne 2 jusqu'à Capitaine Gèze, d'une longueur totale de près de 22 km. Trois lignes de tramway constituant un réseau de 15,5 km avec des extensions à venir vers le Nord et le Sud. Le tramway fait aussi partie du renouveau de la cité phocéenne car il traverse de grands axes. La ville compte également une centaine de lignes de bus.

Conclusion

Marseille, deuxième ville de France, est une ville dynamique et attractive qui pourra vous réserver de très belles surprises en terme d'investissement locatif notamment grâce à son cadre de vie agréable et ses réaménagements pour un renouveau. Ce guide vous le démontre, deux éléments sont à prendre en compte afin d'optimiser votre investissement locatif : d'une part le dispositif défiscalisant et de l'autre, l'emplacement du bien immobilier. Le plus important étant de réaliser au préalable un état des lieux de la ville, nous vous conseillons pour cela de vous faire accompagner par un professionnel du secteur.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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