Pourquoi et comment investir à Metz ?

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 4367 fois

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C'est une histoire de plus de 3 000 ans qui a forgé la ville de Metz, lui conférant ainsi un caractère historique profond, remarquablement conservé à travers un patrimoine exceptionnel niché dans un cadre de verdure. Metz est une ville du passé mais aussi une ville du futur, ouverte sur l'Europe et tournée vers les technologies de demain. La ville conjugue ainsi avec aisance son attachement au valeur du passé et son envie de développement. La capitale de la région Lorraine s'impose dans le réseau urbain transfrontalier QuattroPole, Lela +, et régional du Sillon Lorrain ce qui lui confère une attractivité économique non négligeable. Ainsi, afin de mieux connaître cette commune du nord-est de la France, nous allons découvrir aujourd'hui pourquoi et comment investir à Metz.

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Pourquoi investir à Metz ?

Vingt-neuvième ville de France avec près de 122 838 habitants, la ville de Metz a été « élue » vingt-septième ville de France où il faut investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Avec une aire urbaine regroupant plus de 389 851 habitants en 2010, Metz se positionne comme étant la commune la plus peuplée de Lorraine. En plus de cet atout démographique non négligeable, Metz a été décorée en 2012 du label ville internet grâce à son technopôle, s'affichant depuis comme une cité de la communication et des nouvelles technologies de l'information.

Qualifiée également de « ville jardin » grâce à un paysage architectural et urbain édifié autour des parcs et de l'eau, Metz a mis en place l'une des politiques pionnière en matière d'écologie urbaine et, dans cette optique, la ville mérite donc sa place au cœur de notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

Quels sont les atouts de Metz ?

► Atouts économiques

Metz est la cité de la communication et des nouvelles technologies de l'information avec une technopole très dynamique en la matière. Située au confluent de deux rivières, la ville joue un rôle économique important.

Le technopôle de Metz est situé au sud-est de la ville, et accueille 230 implantations et 4 000 salariés qui se répartissent en trois pôles : les entreprises de pointes liées à la télécommunication et à l’information, les grandes écoles et universités, et le centre d’affaires constitué du World Trade Center Metz-Sarrebruck et du Centre international de congrès.

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Premier port fluvial céréalier français, la région de Metz est aussi connue comme étant une région de culture et de production notamment les mirabelles. Metz est l'une des quatre principales villes du sillon lorrain et du QuattroPole favorisant la coopération inter-urbaine transfrontalière. "Tonicités", coopération transfrontalière essentiellement avec le Luxembourg, marque l'engagement économique de Metz avec ses voisins frontaliers.

La ville compte plus de 21 000 étudiants en écoles supérieures de haut niveau et accueille sur son campus l'Université de Lorraine regroupant les universités de Metz et de Nancy.

► Atouts touristiques

Le quartier impérial est un héritage majestueux et emblématique de l'annexion allemande. Metz est une antique cité marchande puis forteresse militaire stratégique s'est transformée en "ville jardin", pionnière en matière d'écologie urbaine. C'est le berceau de la dynastie des Carolingiens, très attachée à sa culture épiscopale dont les nombreux édifices religieux témoignent. Foyer artistique des moines copistes (dont les plus beaux chefs d'oeuvre sont conservés à la bibliothèque nationale), Metz s'est rendu célèbre sous l'empire de Charlemagne, par sa remarquable école de chant grégorien. Metz est le témoin d'une histoire riche et conflictuelle qui a marqué son architecture au travers des édifices de l'empire carolingien, de la renaissance avec Vauban, de l'empire wilhelmien sous l'occupation allemande.

Metz est accessible pour les touristes par voie fluviale sur la Moselle jusqu'en son centre ville abritant un port de plaisance situé sur le plan d'eau. La ville est aussi la première ville piétonne de France et permet de sillonner agréablement son centre historique: le quartier Sainte Croix, le quartier de la place de chambre, la place Sainte Étienne, le quartier des Piques, le quartier des Roches, le quartier Outre-Seille et le fort du quartier Bellecroix. Metz abrite des thermes romains, la maison de Rabelais, de nombreux hôtels particuliers du moyen-âge au XVI ème siècle, la grange des Antonistes du XIVème, le palais épiscopal du marché couvert et le plus ancien théâtre français encore en activité. Le caractère pittoresque du vieux Metz est constitué par ses remparts médiévaux, une dizaine de ponts de pierre romains à arceaux et de son important patrimoine religieux d'abbayes, d'églises et de temples. C'est aussi le première ville verte de France avec plus de 470 m2 de verdure.

► Atouts culturels

Metz abrite une délocalisation du centre d'art et de culture Georges Pompidou inaugurée en mai 2010 : le centre Pompidou-Metz. La ville affiche un dynamisme musical concrétisé par la construction de l'Arsenal où sont organisés les rencontres internationales de musique contemporaine pour jeunes compositeurs talentueux.

En janvier, la ville invite de jeunes cinéastes de court métrage franco-allemand pour le festival "les petits claps". Metz satisfait la gourmandise des connaisseurs avec son salon du chocolat au parc des expositions de Metz-Grigy. La grande foire de mai permet au près de 150 forains d'animer la ville messine en mai de chaque année. De fin juin à fin août : Metz en fête, spectacles culturels divers et gratuits, ainsi que Metz Plage qui s'étend le long du plan d'eau a deux pas du centre ville. En septembre, "les Montgolfiades", prestigieuse manifestation aérostatique de France, le défilé de la Saint Nicolas en décembre et le magnifique marché de Noel, sont autant de manifestations culturelles et touristiques qui font de Metz une ville attrayante.

Les bibliothèques et médiathèques de Metz sont organisées en réseaux et réparties sur sept sites et concourent à la mise en exposition et à la conservation des collections. L'opéra théâtre est le plus ancien théâtre français en activité et possède encore ses ateliers de création de costumes et de décors. Il abrite de plus le cercle lyrique de Metz. "L'Arsenal" dédie 10 000 m2 aux arts (musique et danse essentiellement). Les Trinitaires sont le haut-lieu du jazz, du rock, de la chanson, des musiques traditionnelles et classiques, et du théâtre et café-théâtre, qui imprègnent la vie culturelle et nocturne messine. La route des orgues de Moselle fait de Metz une ville musicale incontestable.

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Comment investir à Metz ?

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► Les dispositifs immobiliers

Avant de partir tête baissée à la conquête de l'immobilier, il est bon de respecter certains points. Tout d'abord, il vous faudra en premier lieu définir vos objectifs, votre capacité financière d'investissement et aussi vos attentes. Puis, à ce moment là, vous pourrez alors choisir l'un des différents dispositifs défiscalisants en vigueur. Votre choix pourra ainsi se porter sur :

La loi Pinel à Metz

Cette loi de réduction d'impôts vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) à partir du moment où vous réalisez un investissement locatif dans l'immobilier neuf disposant du « label BBC ». Il faut savoir que cette réduction d'impôts va être étalée de manière linéaire et égale.

Le plus : malgré un patrimoine immobilier exceptionnel, la ville de Metz n'a pas été épargnée par le ralentissement national du marché. Ainsi, le secteur du neuf est particulièrement impacté en raison de prix trop élevés et d'immeubles en trop grand nombre. Toutefois, tout n'est pas perdu, en effet, l'année 2013 va être marquée par la mise en service d'un tramway pour la ville de Metz ce qui permettra de désenclaver les quartiers populaires excentrés. La ville étant éligible au dispositif Pinel, il pourrait être intéressant de vous renseigner quant-à un investissement locatif dans le neuf dans ces quartiers.

La loi Censi-Bouvard à Metz

Cette loi de réduction d'impôts vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 11% du montant total de l’investissement, dans la limite de 300 000 € investis, à partir du moment où vous réalisez un investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf, et notamment dans une résidence de services. Il faut donc savoir que le bien immobilier doit être loué meublé afin de permettre au locataire d'y vivre immédiatement et ce, avec un minimum de confort.

Le plus : ville dynamique et au cadre de vie agréable, Metz attire chaque année étudiants et homme d'affaires. Afin d'offrir un logement à cette population, pourquoi ne pas réaliser un investissement dans une résidence étudiante ou un investissement dans une résidence d'affaires par le biais du dispositif Censi-Bouvard ?

La loi Malraux à Metz

Cette loi de réduction d'impôts vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP, à partir du moment où vous réalisez un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité et notamment dans un bien immobilier se situant dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Il faut savoir que la réduction d'impôts se calcule sur une enveloppe de travaux à réaliser, dans la limite de 100 000 €.

Le plus : à Metz, les appartements anciens résistent beaucoup mieux au ralentissement du marché que les appartements neufs. Ce qui est une très bonne nouvelle pour tous les investisseurs envisageant un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité par le biais du dispositif Malraux.

Le statut LMNP à Metz

Le statut de loueur meublé en non professionnel, ou statut LMNP, vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux, comme la possibilité d'amortir la valeur de votre bien, à partir du moment où vous réalisez un investissement locatif meublé.

Le plus : dans la mesure où vous n'avez pas envie d'investir dans une résidence de services mais, que vous souhaitez quand bien même vous orienter vers un investissement locatif meublé, pourquoi ne pas opter pour le statut LMNP ? Un studio meublé idéalement situé sera prisé par bon nombre d'étudiants de Metz !

Le dispositif Monuments Historiques à Metz

Ce dispositif vous permet de bénéficier d'une mécanique de déduction d'impôts à partir du moment où vous réalisez un investissement dans un monument historique. Le bien devra donc être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et il vous faudra prévoir des travaux de réhabilitation afin de le mettre en location. De plus, ces travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien et la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France). Suite au respect de ces obligations, la mécanique de déduction d'impôts vous permettra de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Metz

Autre point clé dans la réussite de votre investissement locatif : l'emplacement de votre futur bien immobilier. Notion primordiale, l'emplacement se devra d'être optimal afin de générer une plus-value lors de la revente et se devra donc d'être à proximité des commerces, des transports, des écoles et universités ainsi que des bases de loisirs (gymnases, parc, piscines, etc.).Voici deux quartiers de Metz pour vous orienter dans votre choix.

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Centre-ville

Le centre-ville, quartier très commerçant, continue d'attirer une clientèle de citadins et d'étudiants. Même s'il était dur d'y circuler en raison des nombreux travaux, ces derniers touchent aujourd'hui à leur fin et devront ainsi permettre de redonner un sourire au centre-ville de Metz. Pour un investissement locatif dans ce secteur de la ville, il semble intéressant de s'orienter vers un studio meublé par le biais du statut LMNP ou bien pour un investissement locatif dans l'immobilier ancien par le biais du dispositif Malraux. Pour les prix, il vous faudra compter entre 54 200* euros et 126 400* euros pour les 25 et 40m² dans l'ancien et, entre 55 300* euros et 186 800* euros pour les 25 et 40 m² dans le neuf.

Le Sablon

Quartier animé grâce à ses commerces et son marché, le quartier du Sablon fait de plus en plus d'adeptes grâce à un nouveau dynamise apporté par le centre des congrès, le centre Pompidou et les surfaces commerciales. Prisé par les jeunes et les plus âgés de par son côté village, ce quartier de Metz semble donc pouvoir accueillir un investissement locatif meublé ou encore un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. En ce qui concerne les prix, il vous faudra compter entre 30 300*euros et 109 200*euros pour les 25 et 40m² dans l'ancien et, entre 49 500* euros et 152 400* euros pour les 25 et 40m² dans le neuf.

En savoir plus sur Metz

► Principaux pôles économiques :

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : le réseau ferré de la ville en provenance de trois directions majeures (Bruxelles, Lyon, Bâle), fait un tour complet de Metz. La ligne LGV Est européenne renforce l'axe d'échanges entre Paris, l'Allemagne et le Luxembourg. La gare LGV de Metz est à 75 mn de l'aéroport Paris Roissy. Le réseau ferré régional "Métrolor" est très étendu et contribue à faciliter les déplacements sur le sillon mosellan.
  • Aéroport : l’aéroport régional Metz-Nancy-Lorraine, situé à 20 km du centre, à proximité directe de la gare de Lorraine TGV. L’aéroport international de Luxembourg-Findel est également accessible à 70 km environ par l’autoroute A31. L’aéroport de Sarrebruck-Ensheim est quant à lui accessible à la même distance par l’A320.
  • Transports urbains : un réseau de bus moderne et bien entretenu, des lignes de trolleybus, un équipement cyclable très étendu ( plus de 43 000 km de pistes accessibles)
  • Transports fluviaux : 25 % des échanges internationaux de la Lorraine passent par voie d'eau (10 millions de tonnes par an). Le nouveau port de Metz est le 8ème port fluvial français et le 1er port fluvial céréalier.
  • Transports routiers : véritable carrefour d'autoroutes reliant Metz à Paris, Reims, Strasbourg (A4) d'une part, à Lyon au sud et au Luxembourg au Nord (A31) d'autre part. L'ensemble des routes et voies express disposées en "ring" (modèle allemand) facilite l'accès convergeant et divergeant de l'hypercentre vers l'extérieur en évitant les problèmes majeurs de "bouchon" même aux heures de pointe.

Conclusion

Metz est une ville dynamique et animée qui bénéficie d'un patrimoine immobilier exceptionnel et d'un environnement naturel agréable. Ces différents atouts lui permettent non seulement d'attirer une population jeune mais également, une population moins jeune à la recherche de culture, de travail ou encore de détente. Au regard de tous ces éléments, vous savez maintenant comment investir à Metz et surtout, pourquoi y réaliser un investissement locatif !

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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