Pourquoi et comment investir à Montauban ?

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Par Brigitte ROY - Vu 1158 fois

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Montauban est le chef-lieu du département du Tarn-et-Garonne. Elle est également la sixième ville la plus peuplée de la nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées. Elle est classée depuis 1998 Ville d’art et d’histoire et depuis 2015 elle est inscrite parmi les Grands Sites de Midi Pyrénées. Ville de plus en plus dynamique, elle mérite d’être étudiée de près pour un investissement immobilier. Quels sont les quartiers et les dispositifs à privilégier lors d'un investissement locatif à Montauban ? Quelle est la demande locative ? Pourquoi et comment investir à Montauban ?

Investir à Montauban

Pourquoi investir à Montauban ?

Lors du dernier recensement elle comptait un peu moins de 60.000 habitants. Sur son unité urbaine elle comptait un peu moins de 75.000 habitants en 2012 avec plus de 107.000 habitants pour son aire urbaine. Sa population est sans cesse en développement.

► Atouts économiques

Les habitants de Montauban ont des revenus moyens de l’ordre de 25.000 € ce qui ne la place pas en bonne position par rapport aux 36.000 € moyens des communes françaises. Cependant l’offre d’emploi est supérieure à la demande puisque trois emplois sont disponibles pour deux habitants actifs.

Ces emplois sont essentiellement pourvus dans le commerce, l’administration et dans la construction. Il se créé chaque année des entreprises. Plus de la moitié des entreprises se situent en centre-ville et dans le quartier Villebourbon.

Montauban est à seulement une dizaine de kilomètres de la zone « Grand Sud Logistique », créée par le conseil général du Tarn-et-Garonne sur une surface de 450ha et qui à terme créera 2.000 emplois.

A Montauban il existe 3 zones industrielles (ZI) : Zone industrielle d'Albanord (plutôt une zone commerciale) ; Zone Industrielle de Sapiac (commerciale également) et enfin Zone Industrielle d'Albasud (entreprise privée et bureau)

► Atouts touristiques

La ville de Montauban permet aux touristes, mais aussi aux habitants et écoliers, de profiter de lieux d’exposition, de visites guidées, de parcours de marche à pieds multiples. Le centre du patrimoine regroupe des visites guidées, expositions et conférences. Montauban appartient au réseau national des Villes et Pays d’art et d’histoire depuis 1998 ce qui prouve que la ville anime son patrimoine. Les lieux à visiter sont nombreux comme La cathédrale Notre Dame de l’Assomption, l’Ancien Collège, la Place National, l’Eglise Saint Jacques et le Vieux Pont seul vestige médiéval de la ville...

► Atouts culturels

Montauban propose plusieurs centres culturels tel que musées, centres de conférence, théâtres, médiathèques…

Le principal, le Musée Ingres, reçoit 40.000 visiteurs par an au sein d’un ancien Palais Episcopal. Il présente des peintures et des dessins. Présentant 5 salles, le Muséum d’Histoire Naturelle de Montauban a ouvert au public en 1854. Consacré au conflit de 39-45, l’exposition du musée de la Résistance et de la Déportation a été offert en 1989 par un ancien résistant. Enfin, le Musée des Compagnons est installé dans un ancien hôtel particulier et regroupe plus de 80 chefs d’œuvre de compagnons permettant d’admirer leur travail d’artisans.

► Accès / Transports

L’accessibilité des transports est l’une des préoccupations de la ville afin de permettre aux personnes âgées et autres personnes à mobilité réduite de se déplacer.

  • Gare TGV : gare desservie par des TGV, des Intercités, des Intercités de nuit et des TER. Permettant de relier les grandes villes de proximité : au sud à Toulouse, au nord à Paris, à l’ouest pour Bordeaux et à l’est pour Marseille.
  • Aéroport : le premier aéroport accessible est celui de Blagnac. Il est desservi par des navettes directes par route.
  • Transports urbains : les transports en communs sont régis par la société d'économie mixte des transports montalbanais (SEMTM). Elle gère notamment : service de location de vélos, navette électrique, transport scolaire, transport à la demande et le réseau urbains classique de 7 lignes sur plus de 65 kilomètres empruntés par plus d’un million d’usagers par an.
  • Le canal de Montech : dernier moyen de transport avec la voiture, voie navigable qui accueil en son port depuis 2008 une vingtaine de bateaux.

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Comment investir à Montauban ?

► Les dispositifs immobiliers

Il existe de nombreux dispositifs immobiliers ayant des buts différents. Dans l’hypothèse d’une volonté d’investir dans un bien immobilier locatif, il faudra choisir l’un des dispositifs de défiscalisation en vigueur. Chaque type d’investissement apporte ses avantages et ses contraintes. Il est important de faire un point sur vos besoins et votre situation afin de définir quel choix prendre. Nous vous rappelons ci-après les différents types en vigueurs à ce jour.

La loi Pinel à Montauban

A la suite des dispositifs Scellier et Duflot, arrive la loi Pinel. Les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu peuvent réduire cet impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Le taux de cette réduction d'impôts peut être de 12%, de 18 % ou 21% au maximum du montant de l’investissement réalisé. Le taux dépend de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) dans la mesure où le logement répond au niveau de performance énergétique "label BBC". La réduction est étalée de manière linéaire et égale.

Le plus : Montauban est situé en zone B2 qui est une zone très tendue. Les étudiants, les actifs et retraités plébiscitent cette ville et la reconnaissent comme une ville réellement pratique. Ville de taille moyenne, elle offre de bonnes chances d’embauches pour les nouveaux arrivants. Il existe une forte demande locative ce qui permet de sécuriser les investisseurs en Loi Pinel acquérant des appartements de type T1, T2 et T3.

La loi Censi-Bouvard à Montauban

Ce dispositif permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Contrairement à la loi Pinel, le bien immobilier doit être situé dans une résidence de services. Dans la mesure où le logement est destiné à la location meublée dans une résidence de services, et ce pour une durée de 9 ans (vos loyers perçus entrant dans la catégorie des revenus BIC), vous pourrez alors toucher une réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 €.

Le plus : le Censi-bouvard se trouvera plutôt au centre-ville de Montauban avec l’ensemble des résidences de services.

La loi Malraux à Montauban

Le dispositif Malraux offre une réduction d’impôts calculée sur le montant des travaux de restauration à réaliser engagés par le contribuable à hauteur de 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé et 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Le montant des travaux est plafonné à 100.000 € par an.

Le plus : comme pour la plupart des villes, il existe très peu d’opportunités d’immobilier en loi Malraux. L’hyper centre est forcément le lieu de ces opportunités toujours à saisir. Le dernier programme livré a été réalisé fin 2014. Il faut rester à l’affut.

Le statut LMNP à Montauban

La location meublée non professionnelle est accordé pour les investisseurs en immobilier comportant un certain nombre d’équipements nécessaires à la vie courante avec meubles, literie, etc… Dans ce cadre le contribuable peut amortir le bien sur la durée d’usage et ainsi réduire ou annuler les revenus perçus, et aussi récupérer la TVA.

Le plus : la location meublée tout comme le dispositif Censi-Bouvard permet d’acquérir des biens immobiliers destinés à des locataires de type étudiants, commerciaux, touristes ou encore les séniors (EHPAD).

Le dispositif Monuments Historiques à Montauban

Le dispositif Monuments Historiques repose sur une mécanique de déduction d’impôts qui vous permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier concerné doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture d’une part et vous devez prévoir des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir mettre le dit bien en location. A noter que les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien concerné et que la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).

Le plus : le Monuments Historiques, tout comme le Malraux, reste des investissements très rare. Cependant quelques bâtiments anciens pourraient se révéler être des monuments historiques, surtout dans le centre-ville.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Montauban

► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Montauban

Selon le choix du dispositif certains quartiers sont plus enclin à proposer tel ou tel dispositifs.

Selon les besoins de votre futur locataire, il faut pouvoir lui proposer des services adéquats. Ainsi, un étudiant cherchera à se loger près des écoles et universités, les touristes à proximité des bases de loisirs, etc. Nous évoquons ci-après trois quartiers de la ville de Montauban.

Pour les familles : Saint-Martial

Saint-Martial est considéré comme le quartier huppé et calme de Montauban. En majorité des familles aisées, propriétaires de leur logement pour 86 % avec des revenus élevés. Idéal donc pour un investissement de type Pinel en villa ou en Malraux. Cependant les prix au m² sont ici les plus chers (environ 1.830 € du m²).

Pour les séniors : Montauban Selves

Quartier situé dans l’hyper-centre de Montauban et privilégié par les personnes âgées. Très peu de vielles maisons disponibles, le quartier offre plutôt des petits appartements. Bonne surprise puisque les prix par m² sont dans les 1.400 €/m².

Pour les étudiants : Montauban Bas Pays

Situé au Nord-Ouest de la ville, le quartier est principalement constitué de maisons individuelles et des appartements dans des résidences récentes. Secteur résidentiel, le quartier compte de grands espaces vierges, mais est voué à la plus forte urbanisation dans les prochaines années. 40 % de la population est locataire. Les prix sont un peu plus cher qu’en centre-ville avec 1.550 €/m². Il est donc conseillé d'opter pour une petite surface à destination des étudiants, en passant par la loi Pinel ou le statut LMNP.

Conclusion

A 50 kilomètre de Toulouse, Montauban offre tous les avantages de la grande ville et à de prix beaucoup plus bas que la ville rose. La ville propose un cadre généreux à ses habitants et se soucie de leur bien-être. Des opportunités sont à saisir et des résidences sont construites régulièrement.

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À propos de l'auteur

Brigitte ROY , Conseiller en gestion de patrimoine

Après des études en comptabilité et en droit, en 2009 Brigitte Roy intègre une licence en gestion de patrimoine en alternance au sein d’un cabinet grenoblois. Après quelques temps Brigitte devient conseillère en gestion de patrimoine et décide de compléter sa formation par le diplôme universitaire de l’AUREP de Clermont-Ferrand en 2013 en formation continue. Après avoir obtenu le diplôme, Brigitte décide de retrouver ses racines Toulousaines afin de s’ouvrir à de nouvelles opportunités professionnelles. Afin d’être entourée d’une équipe de professionnels ayant la même passion et la même vision du métier, Brigitte décide de s’associer au groupe Wast & Van en ce début d’année 2016 et d’implanter un nouveau site dédié à la région Midi-Pyrénées.

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