Pourquoi et comment investir à Nancy ?

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 5486 fois

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Ville culturelle, étudiante et entrepreneuriale, Nancy allie taille humaine et services digne d'une grande métropole notamment grâce ses universités labellisées Pôle européen, son CHU qui est l'un des meilleurs de France ainsi que sa densité exceptionnelle d'équipements culturels et sportifs. De par sa proximité des grands axes européens, Nancy est également une ville tournée vers le monde et vers l'international. Ainsi, la politique de la ville favorise, entre autre, la mise en valeur de l'agglomération de Nancy afin de renforcer son attractivité et son rayonnement. Au regard de ces nombreux atouts, réaliser un investissement locatif à Nancy semble être intéressant, toutefois, encore faut-il savoir pourquoi investir à Nancy ? Et surtout, comment réaliser un tel placement immobilier ?

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Pourquoi investir à Nancy ?

Trente-septième ville de France avec 106 361 habitants, Nancy bénéficie également de l'aire urbaine la plus peuplée de Lorraine, avec 434 900 habitants en 2010, qui est aussi la seconde aire urbaine la plus peuplée au sein du Grand Est après celle de la ville de Strasbourg.

Commune française située dans la région Lorraine, Nancy est reconnue et célèbre mondialement grâce à son patrimoine architectural inscrit depuis 1983 au patrimoine mondial de l‘Humanité par l’UNESCO. Les trois grandes Places, Stanislas, Carrière et d'Alliance, font partie des grands attraits touristiques de la ville.

L'aspect culturel de la ville vit aussi grâce aux nombreux étudiants de Nancy, ville étudiante par excellence. Avec près d'un habitant sur 5 qui est étudiant, Nancy propose aux jeunes en quête d'études et de formations une très grande diversité des enseignements ainsi qu'un sens de l'innovation poussé.

Située sur l'axe Paris-Strasbourg et aussi, au cœur des grands axes européens, Nancy attire également les entreprises bénéficiant ainsi d'un large panel de service et de commerce de proximité et, a mis en place des stratégies de développement incluant des mesures particulières d'accompagnement des entreprises au niveau de trois secteurs d'activités : économie numérique et technologies de l'information, banque-finance et assurance, sciences du vivant.

Ville culturelle et étudiante, Nancy possède en plus un potentiel géostratégique, universitaire et de recherche qui lui permet d'attirer les grands groupes et les entreprises. Toutes ses caractéristiques permettent donc à la ville de figurer au sein de notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

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Quels sont les atouts de Nancy ?

► Atouts économiques

Cinquième place financière de France, Nancy est également le siège de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Meurthe-et-Moselle et de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Lorraine. Grâce au CHRU (Centre Hospitalier Régional Universitaire) la ville est reconnue comme étant le premier pôle de santé du Nord-Est de la France. La ville abrite aussi le quotidien L'Est Républicain, qui fait partie du groupe EBRA anciennement Groupe Est Républicain qui est le premier groupe de presse quotidienne régionale française.

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Le dynamisme de la ville est notamment dû à la technopole de Nancy-Brabois, l’une des plus importante du pays, regroupant prés de 300 entreprises, employant 15 000 personnes et comptant la présence de 17 000 étudiants. Avec environ 168 000 emplois rassemblés, la zone constitue l’une des plus dynamiques, voire, la première zone d’emploi de Lorraine.

De plus, avec 13 000 emplois métropolitains supérieurs, Nancy se classe au 16e rang des aires urbaines françaises. Elle apparaît particulièrement bien positionnée sur les domaines de l'information, de la recherche et des télécommunications. Au total se sont 23 000 entreprises, principalement de PME et PMI, qui se regroupent dans ce tissu économique dont le secteur industriel est semi dominant évitant ainsi à la région d’être touchée de plein fouet par les crises des industries minières, textiles ou sidérurgiques.

► Atouts touristiques

Forte d’atouts touristiques majeurs, la ville de Nancy a accueilli plus de 2 000 000 de touristes étrangers pour la seule année 2006. Riche de trois places classées au patrimoine mondial de l’Unesco depuis 1983 : La place Stanislas, la place de la Carrière, et la place d’Alliance, cette ville possède également bon nombre de monuments et de lieux sauvegardés. La plus ancienne construction de la ville, la tour de la Commanderie Saint-Jean-du-Vieil-Aître, date du XIIème siècle. De plus, le centre historique de la ville, vaste de 132 hectares, est dorénavant un secteur protégé et comprend le secteur de la Ville Vieille, premier site bâti de la ville où peuvent être admirées d’anciennes fortifications telles que la porte de la Craffe, mais il comprend également le secteur de la Ville Neuve, quartiers entièrement bâtis sous Charles III. De nombreux monuments religieux prestigieux voient également le jour entre le Moyen Age et le siècle des Lumières comme l’Eglise des Cordeliers, l’Eglise Saint Sébastien ou encore le temple protestant Saint Jean.

Nancy est une ville sachant vivre avec son temps, avec pas moins de 300 restaurants, 140 bars et 20 discothèques, l’agglomération est réputée pour son dynamisme nocturne rythmé par ses 47 000 étudiants.

► Atouts culturels

Les festivités sont nombreuses à Nancy, notamment grâce aux différents galas et autres fêtes étudiantes rythmant la cité. De plus, chaque année, la ville s’organise autour d’une série d’événements culturels tels que le Festival International de Chant Choral, le Festival Passage (des théâtres de l’Europe de l’Est), le Festival Traverses (Théâtres Universitaires), la Foire de Nancy (seconde foire attractive de France), elle participe également au programme de Capital de la culture.

Comment investir à Nancy ?

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Afin de permettre aux Français de réaliser un investissement immobilier locatif et, aussi afin de les orienter vers un secteur bien spécifique, le gouvernement a mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière pour le moins incitatifs. Ainsi, vous pourrez choisir entre cinq mécanismes, voyons donc.

► Les dispositifs immobiliers

La loi Pinel à Nancy

Cette loi de défiscalisation propose aux personnes physiques une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) pour tout investissement locatif dans l'immobilier neuf. Des conditions sont bien évidemment à appliquer pour profiter de cet avantage fiscal, il faudra donc que le bien immobilier respecte la norme énergétique « label BBC ».

Le plus : en 2013, le marché immobilier neuf de Nancy a tendance à piétiner, mais cela relève en majeure partie de l'absence d'investisseurs dans ce secteur. La ville étant située en Zone B1, elle est éligible au dispositif Pinel alors, pour remédier à ce ralentissement du marché neuf, pourquoi ne pas vous orienter vers un investissement locatif dans le neuf à Nancy ?

La loi Censi-Bouvard à Nancy

Ce mécanisme défiscalisant propose aux personnes physiques une réduction d'impôts de 11 % du montant total de l'investissement, dans la limite de 300 000 € investis, pour tout investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf et notamment, dans une résidence de services. Ainsi, pour profiter de cet avantage fiscal, vous devrez vous engager à louer votre bien pour une durée de 9 ans au minimum et, vous devrez faire entrer vos loyers dans la catégorie des revenus BIC.

Le plus : nous l'avons vu précédemment, avec près d'un habitant sur 5 qui est étudiant, Nancy est une ville étudiante mettant à disposition des jeunes de nombreuses facs, grandes écoles et laboratoires de recherche. Dans cette optique, il semble être plus que judicieux de réaliser un investissement dans une résidence étudiante par le biais du Censi-Bouvard afin de proposer un logement à ces nombreux étudiants.

La loi Malraux à Nancy

Cette loi propose aux personnes physiques une réduction d'impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser pour tout investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Pour profiter de cet avantage fiscal votre bien immobilier doit se trouver en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager) ou dans un secteur sauvegardé, et, selon le secteur, le montant de la réduction d'impôts sera respectivement de 22 % ou 30 %.

Le plus : Nancy regorge de quartiers historiques anciens prêts à accueillir un investissement dans l'immobilier réhabilité. Si un tel investissement vous intéresse, n'hésitez pas à récolter davantage de renseignements concernant le dispositif Malraux et le marché immobilier ancien de Nancy.

Le statut LMNP à Nancy

Outil de défiscalisation, le statut LMNP connu aussi sous l'appellation de statut de loueur en meublé non professionnel, propose aux personnes physiques de nombreux avantages fiscaux pour tout investissement locatif meublé.

Le plus : certains étudiants préfèrent se diriger vers un studio meublé typique plutôt que vers une résidence de services. Ainsi, afin de satisfaire tous les profils, pourquoi ne pas envisager un investissement locatif meublé par le biais du statut LMNP ? Un tel logement intéressera sûrement les étudiants ou peut-être même les touristes.

Le dispositif Monuments Historiques à Nancy

Particulièrement efficace, le dispositif Monuments Historiques propose aux personnes physiques une mécanique de déduction d'impôts pour tout investissement locatif dans un monument historique. Ainsi, cet avantage fiscal vous permettra de déduire l’intégralité de vos travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années dans la mesure où vous réalisez un investissement locatif dans un bien classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et, où vous mettez en œuvre des travaux de réhabilitation afin d'assurer la location du bien. De plus, la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF, architecte des bâtiments de France, et, vos travaux devront aboutir à la restauration parfaite du bien immobilier.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Nancy

L'emplacement est l'un des critères les plus importants en matière d'estimation immobilière. En effet, la proximité des commerces, des transports, des services, des écoles et bien plus encore, vous garantira non seulement des locataires mais également une plus-value lors de la revente. Afin de vous accompagner dans votre démarche et aussi, pour vous donner un aperçu du marché immobilier de Nancy, voici une brève présentation de trois quartiers de la ville.

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Vieille-Ville

Situé au coeur de la cité, c'est le quartier historique le plus ancien de Nancy et, il est constitué de vieilles bâtisses et de petites ruelles sinueuses. On y trouve de nombreuses boutiques d'arts, d'artisanat et d'antiquités mais aussi, des bars et des restaurants. Quartier dynamique qui accueille le Musée Lorrain et la faculté de Droit, il pourrait convenir à un investissement en Malraux ou en statut LMNP. Dans l'ancien, les prix sont compris entre 43 300 euros et 120 000 euros pour les 25 et 40m². Dans le neuf, ils sont compris entre 55 300 euros et 142 400 euros pour les 25 et 40 m².

Centre-ville

Quartier historique situé au cœur de la ville, c'est au centre-ville que se trouve entre autre la Place Stanislas et la Place d'Alliance, toutes deux classées au patrimoine mondial de l'Unesco. Dynamique et attractif le centre-ville est particulièrement indiqué pour les investissements dans l'immobilier réhabilité. Dans l'ancien, les prix sont compris entre 36 100 euros et 96 000 euros pour les 25 et 40m². Dans le neuf, ils sont compris entre 47 000 euros et 128 100 euros pour les 25 et 40m².

Saurupt

Situé à l'entrée de Nancy en venant des directions de Strasbourg et des Vosges, le quartier Saurupt est l'un des poumons verts de Nancy grâce au Parc Sainte-Marie, mais aussi, le quartier de l'époque culturelle et artistique Art Nouveau "école de Nancy". Quartier résidentiel, il pourrait être intéressant pour accueillir un investissement en Pinel, n'hésitez donc pas à vous renseigner sur le marché du neuf dans ce quartier. Dans l'ancien, les prix sont compris entre 43 300 euros et 120 000 euros pour les 25 et 40 m². Dans le neuf, ils sont compris entre 55 300 euros et 142 400 euros pour les 25 et 40 m².

En savoir plus sur Nancy

► Principaux pôles économiques :

  • Ludres-Fléville
  • Le quartier Gare
  • Rive Meurthe
  • Technopole Nancy Brabois
  • Pôle hospitalier
  • ARTEM

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : récemment rénové le réseau ferré régional facilite les déplacements entre Nancy et Metz notamment, mais se prolonge aussi jusqu’au Luxembourg. L’axe ferroviaire de la ville est également complété par des rames au Sud et au Sud-Est. Se ne sont pas moins d’une quinzaines de gares qui peuvent être référencées, englobant les grandes lignes (Gare de Nancy-Ville et Gare de Lorraine TGV) et le trafic TER (Gare de Champigneulles, Gare de Frouard…). Il est également important de souligner que la ville de Nancy poursuit son essor à l’aide de nombreux projets impliquant la rénovation, la création de lignes et la construction de nouvelles haltes ferroviaires.
  • Aéroport : la ville de Nancy dispose dans sa banlieue, d’une plate-forme aéroportuaire : l’aéroport de Nancy-Essey situé à Tomblaine. De plus, l’aéroport Régional, situé à 30 km du centre Metz-Nancy-Lorraine, et, la gare Lorraine TGV sont communs aux deux métropoles.
  • Autoroutes : située à 2 heures de la Belgique, 1h 30 du Luxembourg et de l’Allemagne, Nancy possède une ouverte vers l’international et est actuellement considérée comme l’une des villes les plus fréquemment traversées.
  • Transports urbains : les transports en commun de Nancy sont caractérisés par le tramway « sur pneu à guidage central », long de 10 km, qui accueille de manière quotidienne plus de 60 000 voyageurs. Ce choix de tramway, peu orthodoxe de la part de la ville, s’explique par la topographie de la ville en forme de cuvette. Dans le même souci de facilitation des déplacements, Nancy fut la première ville à proposer un ticket Pass permettant d’utiliser toutes les lignes de transports en commun de la communauté urbaine : bus, tram, ou encore réseaux TER. Au sein de cette même communauté, 124 km de pistes piétonnes et cyclables ont été aménagées avec l’aide d’un système de vélos de location en libre service de manière ponctuelle pour de courtes durées ou, dans le cadre de plus longues durées en boutique. Les voies piétonnes, quant à elles, permettent de profiter du riche patrimoine que possède le centre ville.

Conclusion

Grâce à ses nombreux atouts, Nancy attire chaque année bon nombre d'étudiants, de touristes mais aussi, de cadres et d'entreprises et semble donc être l'une des villes à privilégier pour tous les investisseurs en quête d'investissement locatif. En raison du contexte actuel, veillez toutefois à privilégier certains quartiers comme par exemple les quartiers Léopold, Vieille-Ville et Anatole France qui sont très précisés par les particuliers.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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