Pourquoi et comment investir à Nantes ?

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 10201 fois

Vaut-il mieux investir à Nantes ou Lyon ? [VIDEO]
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[Vidéo] Investissement locatif : le match "Nantes VS Lyon"

Mise à jour de l'article : septembre 2017. Nantes fait partie des 5 villes de France où investir dans l'immobilier (classement Explorimmo). Elle arrive en 4ème position dans le classement 2017 (juste derrière Rennes, Bordeaux et Montpellier).

Bénéficiant d'une croissance économique et démographique exceptionnelle et proposant une offre immobilière de qualité, la ville de Nantes compte bien poursuivre sa « course au développement » en se lançant à la conquête de ses nombreuses friches industrielles. Nantes est donc l'une des villes à privilégier si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif toutefois, encore faut-il tout connaître de la ville et de la mécanique d'un investissement locatif. Afin de pallier à ce manque, Net-Investissement.fr répond à deux questions primordiales : pourquoi et comment investir à Nantes ?

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Pourquoi investir à Nantes ?

Sixième commune la plus peuplée de France avec près de 283 288 habitants et 1 086 321 habitants à Nantes-Saint-Nazaire, Nantes possède une croissance démographique et économique positive ainsi qu'une offre immobilière de qualité qui lui ont permis d'être « élue » deuxième ville de France où il faut investir en 2013 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Nantes


Commune de l'Ouest de la France, la ville de Nantes est baignée par un fleuve, la Loire, et, est à proximité de la côte atlantique. Labellisée ville d'art et d'histoire, Nantes attire une population jeune et moins jeune, à la recherche d'une qualité de vie très appréciée et renommée dans toute la France. Associée à l’agglomération de Saint-Nazaire, elle constitue aujourd'hui la métropole du Grand Ouest français et a su créér de nombreux emplois grâce à des filières diverses et variées : aéronautique, agroalimentaire, matériaux, mécanique, recherche ou encore nouvelles technologies.

La ville de Nantes est en perpétuelle recherche de « neuf » pour des secteurs porteurs comme, le grand Malakoff ou encore le centre historique, une qualité qui lui permet de figurer au palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

► Le grand projet de Nantes

Nouvel aéroport « Notre Dames des Landes » : le projet est de déplacer l’aéroport Nantes Atlantique, situé au sud de Nantes, qui approcherait de sa capacité maximale de trafic avec son unique piste à Notre-Dame-des-Landes, donc, à 20 km au nord-ouest de Nantes. Selon le projet, ce nouveau site serait doté d’une aérogare plus grande et de deux pistes, suffisamment longues pour accueillir de très gros porteurs, comme l’A380.

Quels sont les atouts de Nantes ?

► Atouts économiques


Nantes occupe le 1er rang français concernant l’agroalimentaire et la 2eme place financière régionale et c'est un lieu stratégique pour la filière bois et les matériaux. La ville est également le 2e pôle de l'aéronautique national (2ème pôle d'Airbus). Les secteurs les plus innovants s’illustrent à Nantes à travers les biotechnologies, la santé, les matériaux composites (leader en thérapie génique, 1er pôle français de sous-traitance électronique). L’implantation d’un réseau d’enseignement supérieur de haut niveau et de centres de recherche en font une ville attractive (2 000 chercheurs au sein de 200 laboratoires).

match immobilier


Sur Nantes, les activités du secteur secondaire, notamment industriel, regroupent plus de 44 700 emplois salariés privés pour environ 2 540 établissements. C'est donc avant tout une ville industrielle, le berceau de l'industrie de construction navale (Chantiers Dubigeon, Chantiers de l'Atlantique), biscuitière (LU et BN) et de la conserverie (Cassegrain et Saupiquet).

Dans le secteur financier, plusieurs banques et compagnies d'assurances y ont implanté leur siège régional comme la Banque populaire, le Crédit industriel de l'Ouest ou la Société générale, ACM/Suravenir (Crédit mutuel) ou Groupama avec amaguiz.com.

Nantes est aussi une ville étudiante de plus de 150.000 étudiants, ainsi que la 7ème ville touristique française avec un tourisme d'affaires en nette progression, +12 %.

► Atouts touristiques


Nantes offre de nombreuses balades vertes, tourisme en ville ou dans le vignoble, châteaux et sentiers pédestres, promenades en bateau ou à vélo.

Les trois sites nantais les plus visités sont le musée du Château des ducs, avec 285 000 entrées, la galerie des Machines et le Grand Éléphant avec 194 000 visites, et le musée des Beaux-Arts avec 103 000 visites.

La ville a délimité un secteur protégé de 126 ha compris entre le quai de la Fosse et les cours Saint-Pierre et Saint-André et incluant notamment le château, la cathédrale, le quartier du Bouffay, l'île Feydeau, la place Royale et le quartier Graslin.

► Atouts culturels


Plusieurs musées à Nantes dont le Musée d'histoire, à l'intérieur du château des ducs de Bretagne, offrent au public une rétrospective des activités nantaises au fil des siècles. Le musée des Beaux-Arts de Nantes dispose d'une importante réserve artistique composée surtout de peintures occidentales du XIIIe siècle à nos jours. Le Musée Jules-Verne est entièrement consacré à la vie et l'œuvre de l'écrivain né à Nantes en 1828.

La gastronomie nantaise propose des produits typiques et les vins nantais sont réputés.

Nantes

Comment investir à Nantes ?


En France, l'investissement locatif peut-être réalisé au travers d'un dispositif de défiscalisation immobilière qui vous permettra d'optimiser votre acquisition grâce à des avantages fiscaux souvent très intéressants. Bien évidemment, chaque investissement étant différent (fiscalité, rentabilité, etc.), chaque dispositif défiscalisant présente des avantages différents mais aussi, des conditions d'application différentes. Voyons donc.

► Les dispositifs immobiliers


La loi Pinel à Nantes

Loi de défiscalisation immobilière, le Pinel s'apparente à son prédécesseur, le dispositif Duflot, tout simplement car vous accorde une réduction d'impôts dans la mesure où vous réalisez un investissement locatif dans le neuf. Pour bénéficier de cette réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans), il vous faudra investir dans un bien immobilier répondant à des normes énergétiques strictes et notamment, le « label BBC ».

Le plus : l'activité immobilière se porte bien dans la ville de Nantes, notamment grâce à une progression démographique positive et à une création d'emplois plus dynamique encore. Ces deux caractéristiques de la ville sont synonymes d'un besoin futur de logements neufs pour le marché immobilier nantais. Nantes se situant en Zone B1 et étant éligible au dispositif Pinel, il est donc intéressant de s'orienter vers un investissement locatif dans le neuf par le biais de ce dispositif défiscalisant.

La loi Censi-Bouvard à Nantes

La loi Censi-Bouvard vous accorde une réduction d'impôts si vous réaliser un investissement locatif meublé. Ainsi, pour jouir de cette réduction d'impôts de 11 %, dans la limite de 300 000 € investis, il vous faudra non seulement investir dans une résidence de services mais également, vous engager à louer votre bien pour une durée minimum de 9 ans tout en percevant des loyers qui entreront dans la catégorie des revenus BIC.

Le plus : dynamique et agéable, Nantes attire aussi bien les seniors que les étudiants et, nombreux sont les investisseurs qui ont déjà repéré le « filon ». En effet, les résidences seniors et étudiantes pullulent à Nantes afin de satisfaire une population toujours plus nombreuse. Simple à mettre en place, un investissement locatif meublé par le biais du Censi-Bouvard peut se révéler être l'une des solutions à privilégier lors d'un investissement locatif à Nantes.

La loi Malraux à Nantes

La loi Malraux vous accorde une réduction d'impôts, calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser, dans la limite de 100 000 € par an, si vous vous engagez à réaliser un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Pour obtenir cet avantage fiscal, il faudra que votre bien immobilier soit situé en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager) ou dans un secteur sauvegardé. A partir de ce moment là, le montant de la réduction d'impôts sera de 22 % du montant des travaux en ZPPAUP ou de 30 % du montant des travaux dans le secteur sauvegardé.

Le plus : les amateurs de patrimoine aiment s'orienter vers le centre-ville historique de Nantes pour acquérir un bien immobilier de qualité et idéalement situé. De plus, l’Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), est un projet destiné aux propriétaires souhaitant réhabiliter leur patrimoine immobilier dans un périmètre précis de la ville, leur proposant ainsi un accompagnement, une subvention des travaux, etc. Projet en vigueur jusqu'en 2017, c'est l'occasion pour vous de vous lancer dans un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité.

Le statut LMNP à Nantes

En contrepartie d'un investissement locatif meublé et, sous respect de certaines conditions d'application, le statut LMNP vous accorde quelques avantages fiscaux non négligeables tels que : la possibilité d'amortir la valeur de votre bien comptablement grâce au mécanisme de l'ARD ou la possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition.

Le plus : comme nous l'avons vu précédemment avec la loi Censi-Bouvard, n'hésitez pas à vous diriger, avec le statut LMNP, vers l'acquisition d'un studio meublé ou d'un appartement meublé de plus grande taille à destination des étudiants ou des seniors.

Le dispositif Monuments Historiques à Nantes

Lors d'un investissement locatif dans un monument historique, le dispositif Monuments Historiques vous donne la possibilité de jouir d'une mécanique de déduction d'impôts qui vous permettra de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de leur revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier devra être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et, il vous faudra mettre en œuvre des travaux de réhabilitation afin d'en assurer la location. De plus, les travaux engagés doivent aboutir à la restauration parfaite du bien et, la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF, architecte des bâtiments de France.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Nantes


La règle d'or de tout investissement se trouve dans l'emplacement. En effet, un emplacement judicieux va assurer la valorisation de votre bien immobilier sur le long terme, et pour cela, misez sur la proximité des services, des commerces, des transports ou encore des écoles et universités. Pour vous orienter dans votre choix, voici trois quartiers de Nantes où il fait bon investir :

Le centre-ville

Avec de nombreux chantiers engagés afin de réhabiliter et rénover l'hypercentre de Nantes, le centre-ville promet de retrouver dynamisme et sérénité durant les années à venir. La demande locative dans le secteur de l'ancien est soutenu, les particuliers cherchant à privilégier des biens idéalement situés, nous vous conseillons donc de vous orienter vers un investissement locatif avec la loi Malraux. Dans ce secteur, les prix par m² sont compris entre 2 400 et 3 700 euros.

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La Cité des Congrès

Situé au cœur de la ville de Nantes, le quartier de la Cité des Congrès est à proximité du centre-ville et de la gare et est desservi par de nombreux transports. Secteur dynamique, il bénéficie de nombreux commerces et bureaux et représente donc un emplacement prisé par les investisseurs. Là-bas, ce sont les petites surfaces qui sont les plus recherchées, ainsi, n'hésitez pas à vous orienter vers un investissement meublé à destination des étudiants en passant par le statut LMNP ou peut-être même le dispositif Censi-Bouvard. En ce qui concerne les prix, tout comme pour le centre-ville, ils sont compris entre 2 400et 3 700 euros par m².

Zola

Situé non loin du parc de Procé, le quartier Zola est un ancien secteur populaire des années 1950 qui bénéficie aujourd'hui d'un potentiel de plus-value important. Apprécié grâce à sa proximité avec des commerces, des écoles et les transports, le quartier Zola peut se révéler intéressant pour un investissement locatif dans le neuf avec le Pinel ou meublé avec le statut LMNP. Pour les prix, ils oscillent entre 1 700 à 3 200 euros par m².



En savoir plus sur Nantes

► L’immobilier en chiffre* :

  • Prix au m2 (appartement)* : 1 997€ à 3 994€
  • Prix moyen au m2 (appartement)* : 2 663€
  • Prix au m2 (maison)* : 2 221€ à 4 442€
  • Prix moyen au m2 (maison)* : 2 961€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur un an)* : + 4,7%
  • Rentabilité locative* : 5,58%
  • Taxe d’habitation* : 28,92%

► Principaux pôles économiques :

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : le TGV Paris-Nantes est l'une des lignes ferroviaires les plus fréquentées de France avec plus de trente millions de voyageurs. Les deux autres lignes principales conduisent vers le sud (Vendée, Bordeaux, etc.) et vers l'ouest (La Baule et la région Bretagne).
  • Aéroport : l’aéroport International de Nantes Atlantique est le sixième aéroport régional français avec 12 destinations nationales et 33 internationales. La mise en service d'un nouvel aéroport international est prévue pour 2015.
  • Transports urbains : le réseau nantais de tramway (3 lignes) avec ses 43,5 km, est le plus fréquenté de France (266 300 usagers en moyenne par jour sur l'année). Nantes possède une ligne de bus à haut niveau de service (BHNS de la ligne 4 du Busway) de 9 kilomètres et, 59 lignes de bus (sans compter la vingtaine de services annexes), dont trois lignes de chronobus et quatre lignes de bus « express » qui sillonnent également Nantes et son agglomération. Un service de bateau-bus, transport en commun fluvial (Navibus), est aussi géré par la ville de Nantes. Nantes offre sur demande un service spécifique de transport pour les personnes à mobilité réduite (PMR).

Conclusion

Ville de l'Ouest de la France et sixième ville la plus peuplée du territoire, Nantes prospère grâce à des performances démographiques positives et à un marché de l'emploi particulièrement vigoureux. La population de Nantes est relativement héréroclite, cadres, étudiants ou retraités, ce qui vous permet de privilégier une cible pour votre investissement locatif et qui permet donc à la ville de proposer divers types de placements immobiliers.

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* Sources : MeilleurAgent.com, L'internaute.com

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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