Pourquoi et comment investir à Nice ?

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 7028 fois

Vaut-il mieux investir à Nice ou Toulouse ? [VIDEO]
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[Vidéo] Investissement locatif : le match "Toulouse VS Nice". Nos conseils pour investir.

Grâce à des atouts naturels exceptionnels ainsi qu'à une notoriété mondiale Nice se place parmi les villes les plus attractives de France que cela soit au niveau économique ou touristique. Avec un PIB régional d'environ 138 002 millions d'euros, Nice attire chaque année de nombreux investisseurs et touristes, à la recherche de rendement ou de plaisir, et joue ainsi « dans la cour des grands » rivalisant avec des métropoles telles que Paris ou Marseille. Réaliser un investissement locatif à Nice semble donc être de bonne augure, toutefois, encore faut-il connaître les dispositifs et quartiers à privilégier. Alors, pourquoi et comment investir à Nice ?

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Nice

Pourquoi investir à Nice ?

Avec près de 344 875 habitants et 1 281 503 à Nice-côte d'Azur, Nice se place comme étant la cinquième commune de France. Grâce à de nombreux projets d'envergure, dont notamment la LGV en 2020, Nice a été « élue » dixième ville de France où il faut investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant.

Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Ville du sud-est de la France et deuxième ville de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur derrière Marseille, Nice est une métropole dynamique, située entre mer et montagne, qui bénéficie d'importants atouts naturels. Grâce à de nombreux équipements culturels, la ville attire chaque année de nombreux étudiants mais aussi de touristes en quête de soleil et de farniente. Ne vous y trompez pas, l'activité économique occupe également une place importante à Nice, la ville étant définie comme la capitale économique de la Côte d'Azur.

A proximité de l'Italie et de Monaco et souvent prisée par les investisseurs et touristes étrangers, la ville de Nice se devait donc de figurer au palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

Quels sont les atouts de Nice ?

► Atouts économiques


Nice possède une capacité hôtelière très importante, la deuxième sur le plan national et fait donc du tourisme un atout économique important. Nice Côte d'Azur accueille 4 millions de touristes par an. En ce qui concerne le commerce et les administrations (publiques ou privées), Nice compte la 3ème plus forte représentation de Cadres en France, avec plusieurs quartiers d'affaires internationaux, 160 nationalités représentées, plus de 120 000 résidents étrangers, 13 écoles internationales et 1500 entreprises à capitaux étrangers. La Communauté Urbaine Nice Côte d'Azur concentre 85% des emplois dans le secteur des services. La Ville doit sa croissance au tourisme et à l’évolution du secteur marchand (9200 commerces). Son futur est lié au développement des Pôles de compétences et des relations transfrontalières.

Nice possède un bon rapport qualité/prix de l'immobilier sur du moyen et long terme et attire ainsi des investisseurs étrangers de plus en plus nombreux (un quart des investissements immobiliers de non résidents en France se font dans la région PACA Provence-Alpes -Côte d'Azur).

les atouts de marseille

► Atouts touristiques


Nice offre d'importants atouts naturels, climatiques et environnementaux : la proximité de l'Italie et de Monaco, la beauté de l'arrière pays, la proximité des Alpes, une situation exceptionnelle sur le littoral méditerranéen, un climat idyllique. La Promenade des Anglais et la baie des Anges attirent nombre de visiteurs chaque année. Le patrimoine végétal de la région niçoise est très riche, beaucoup d'espèces sont endémiques et la faune aquatique est variée.

Les caractéristiques climatiques et géographiques permettent une pratique de sports très variés et, de nombreuses compétitions d'envergure nationale sont organisées à Nice. Enfin, Nice est l'une des villes les plus "vidéo-surveillées" de France et, affiche ainsi ses efforts en matière de sécurité pour protéger lestouristes.

► Atouts culturels


Nice est dotée d'équipements culturels importants : elle possède plusieurs musées, un théâtre national, un opéra, une bibliothèque à vocation régionale, un conservatoire à rayonnement régional et des salles de concert.

Nice est une ville riche tant au niveau architectural qu'historique et aussi, un lieu d'épanouissement de l'art et de la culture. La vie culturelle est rythmée par une programmation éclectique et intense: les nuits du théâtre, le festival du livre, spectacles, concerts, expositions...

Le Nice Jazz Festival accueille depuis 1948, les plus grands noms du Jazz.

Nice

Comment investir à Nice ?

► Les dispositifs immobiliers


Le gouvernement français a mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière avec leurs propres avantages mais aussi leurs propres conditions d'application. Dans le cadre d'un investissement locatif, il vous faudra opter pour l'un de ces dispositifs en veillant bien évidemment à ce que ce dernier soit en adéquation avec vos attentes ainsi que vos objectifs.

Voici les dispositifs de défiscalisation immobilière relatifs à un investissement locatif sur le territoire français :


La loi Pinel à Nice

Le dispositif Pinel donne la possibilité aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf, et plus particulièrement, dans un logement neuf répondant au « label BBC » en terme de performance énergétique. Sa réduction d'impôts est de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) et, est étalée de manière linéaire et égale.

Le plus : située en Zone A, Nice est éligible au dispositif Pinel, ce qui est une bonne nouvelle pour les investisseurs car, cette année, le marché du neuf a été « maîtrisé » à Nice. Ainsi, le prix moyen du neuf a reculé de 14%, une baisse des prix qui pourrait inciter certains investisseurs à réaliser un investissement locatif dans le neuf.

La loi Censi-Bouvard à Nice

Le dispositif Censi-Bouvard donne la possibilité aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf meublé, et plus particulièrement, dans une résidence de services. Ainsi, en réalisant un investissement locatif meublé dans une résidence de services, vous pourrez bénéficier d'une réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement et ce, dans la limite de 300 000 € investis. Attention, vos loyers devront entrer dans la catégories des revenus BIC et vous devrez vous engager à louer le bien en question pour une durée de 9 ans au minimum.

Le plus : de par sa qualité de vie exceptionnelle et son emplacement non loin de Monaco et de l'Italie, de nombreux touristes, étudiants, ou encore retraités, viennent à Nice en quête de soleil, de culture, d'activités, et bien plus encore. Il semblerait donc judicieux de vous orienter, grâce au dispositif Censi-Bouvard, vers une résidence de tourisme, une résidence étudiante ou vers une résidence senior.

La loi Malraux à Nice

Le dispositif Malraux donne la possibilité aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux de leurs impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité et ce, dans la limite de 100 000 € par an. Attention, le bien immobilier doit se situer dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). La réduction d'impôts du dispositif Malraux va être calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser et varie donc selon les secteurs : 30 % du montant des travaux dans le secteur sauvegardé et 22 % du montant des travaux en ZPPAUP.

Le plus : contrairement au marché du neuf, les prix de l'ancien ont légérement augmenté à Nice, ce qui rend plus difficile une éventuelle acquisition. Toutefois, il est bon de rester optimiste car, d'une part, certains secteurs de la ville proposent des prix moins élevés et, d'autre part, la demande reste structurellement supérieure à l'offre. Ainsi, n'hésitez pas à vous renseigner davantage pour réaliser un investissement locatif par le biais du dispositif Malraux.

Le statut LMNP à Nice

Le statut LMNP donne la possibilité aux contribuables français de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, comme l'amortissement de la valeur du bien comptablement grâce à l'ARD, et ce, lors d'un investissement locatif meublé.

Le plus : comme vu précédemment avec le dispositif Censi-Bouvard, pourquoi ne pas réaliser un investissement locatif meublé à destination des touristes, des étudiants ou encore des seniors ?

Le dispositif Monuments Historiques à Nice

Le dispositif Monuments Historiques donne la possibilité aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de leur revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années et ce, en investissant dans un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et, en mettant en œuvre des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir mettre le bien en location. Cette mécanique de déduction d’impôts n'est appliquée que lorsque les travaux aboutissent à la restauration parfaite du bien et que la qualité du bâti a été suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Nice


Vous avez enfin choisi votre dispositif défiscalisant, il vous faut donc désormais définir l'emplacement de votre bien immobilier. Afin que ce dernier génére une plus-value intéressante au moment de la revente, n'oubliez pas qu'un emplacement optimal se trouve non loin des commerces, des transports, des écoles et/ou universités ainsi que des bases de loisirs. Voici donc trois quartiers de Nice :

Nice Ouest

Les collines de Nice Ouest sont paisibles et verdoyantes, légérément excentrées du centre-ville et bénéficiant quand bien même des grands axes routiers desservant Cannes et Monaco ainsi que d'une voie rapide rejoignant la promenade des anglais et les grands magasins. Ce secteur calme est généralement prisé par les familles et les retraités, ce qui le rend intéressant pour un investissement en Pinel ou en Censi-Bouvard. Côté prix, les prix par m² sont compris entre 3 000 et 5 000euros.

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Centre-ville

L'hypercentre de Nice, dynamique et attractif, attire une population assez hétéroclite : Niçois, étrangers, touristes français, étudiants ou encore retraités. Idéal pour réaliser un investissement à partir de n'importe quel dispositif. Toutefois, on y trouve en majeure partie des logements anciens et, ceux de petites surfaces sont les plus recherchés, pensez donc à vous orienter vers le dispositif Malraux ou le statut LMNP. En ce qui concerne les prix, ils oscillent entre 4 000 et 7 500 euros par m².

Le port

Quartier en plein essor grâce à de nombreuses constructions, rénovations ou de nombreux aménagements, le secteur du port, secteur historique et populaire de Nice, se métamorphose en quartier branché prisé par les Français et les étrangers en quête de convivialité. Les dispositifs à privilégier ? Malraux, Pinel ou encore le statut LMNP. Les prix par m² ? Entre 4 000 et 7 500 euros.

En savoir plus sur Nice

► Principaux pôles économiques :

  • Métropole internationale avec un fort dynamisme économique, Nice et sa région sont les destinations préférées des touristes puisqu'elles se placent en deuxième position après Paris
  • Le parc immobilier de Sophia Antipolis, avec plus d'un million de mètres carrés de bureaux et de locaux d'activités, est considéré comme l'une des plus grandes technopôles d'Europe
  • Le quartier d'affaires à vocation internationale, Nice Arenas, situé près de l'aéroport international. Ce quartier représentera, à terme, une superficie de 150 000 m² de bureaux extrêmement bien desservis par les transports en commun
  • Un projet d'envergure, "l'éco-vallée", sur l'ensemble de la plaine du Var incluant la ville de Nice et sa région, ouvrant des perspectives intéressantes en matière d'infrastructures, d'investissements économiques et immobiliers.

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : nouvelle ligne LGV prévue en 2020 qui reliera Nice à Paris en moins de 4 heures. Les distances sont déjà considérablement réduites et facilitent les échanges de voyageurs entre la région Nord, Est, et la vallée du Rhône.
  • Aéroport : 3ème aéroport français, situé à 15 mn de la ville. Aéroport international desservant plus de 100 destinations sur le territoire national et, 80 en international reliant Nice à une trentaine de pays. Plusieurs compagnies "low cost" se sont implantées à Nice et favorise le tourisme international.
  • Transports urbains : très développés à Nice avec une extension des lignes de tramway jusqu'aux pôles d'activités de Nice Arenas

Conclusion

Nice, cinquième commune la plus peuplée de France, est une métropole attractive proposant un cadre de vie incomparable grâce à son climat méditerranéen ainsi qu'à ses nombreux atouts naturels. Ville ensoleillée et dynamique, Nice attire chaque année une population variée, que ce soit des seniors, des touristes ou encore des étudiants, ce qui lui permet d'être particulièrement intéressante pour accueillir un investissement locatif et ainsi proposer un placement intéressant et rentable.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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