Pourquoi et comment investir à Orléans ?

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Par Stéphane van Huffel - Vu 5585 fois

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Mise à jour de l'article : novembre 2016. Appartenant au secteur de vallée de la Loire, la capitale de l'Orléanais, Orléans est situé à 135 kilomètres au sud-ouest de Paris ce qui lui confère une aura économique non négligeable. Outre cet atout, Orléans est une ville labellisée Ville d'art et d'histoire, connue et reconnue pour son rayonnement culturel et son exceptionnel patrimoine historique. Ces différentes caractéristiques lui permettent d'accueillir chaque année de plus en plus d'étudiants, de touristes, d'investisseurs et donc, d'accueillir des investissements locatifs. Alors, pourquoi et comment investir à Orléans ?

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Pourquoi investir à Orléans ?

Avec une croissance démographique positive et plus de 113 130 habitants, Orléans est la 32ème commune de France la plus peuplée. L'histoire de France est intimement liée à Orléans, ce qui permet à la ville de bénéficier d'un patrimoine historique exceptionnel. Fière de son passé et également tournée vers l'avenir, Orléans s'est lancée avec dynamisme dans la revalorisation de ce patrimoine architectural, ce qui lui a permis d'être consacrée Ville d'art et d'histoire en mai 2009.

Orléans en chiffres c'est :

  • une superficie de 27,5 km²
  • 25% de jeunes de moins de 20 ans
  • 1 800 naissances en moyenne par an
  • 8,5% de chômeurs
  • 5 000 entreprises
  • 1 700 heures d'ensoleillement par an
  • 20 000 étudiants

Ville dynamique et attractive, Orléans trouve donc sa place dans notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

Quels sont les atouts d'Orléans ?

► Atouts économiques

Premier pôle pharmaceutique de France, site européen de conditionnement, disposant de centres de biophysique moléculaire et d’instituts de chimie organique et analytique, Orléans se charge de 70% de la production nationale de médicaments. Cette commune française est également la seconde région productrice de cosmétique et de parfums accueillant notamment Dior, Gemey, Shiseido ou encore Caudalie dans la célèbre « Cosmetic Valley » de la Chartres et Dreux.

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Orléans est également reconnue pour être l’un des plus gros employeurs au niveau de la filière logistique : avec 9 000 salariés et plus de 406 entreprises ou établissements spécialisés, la ville se spécialise dans le transport, le conditionnement et l’entreposage.

Enfin, différentes structures publiques liées à l’environnement sont présentes à Orléans telles que la Direction Régionale de l’environnement de la région centre, l'Agence de l'eau Loire-Bretagne, l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), l'institut national de recherche agronomique (INRA), le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement du Loiret (CAUE) ou le Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM). Avec 93 entreprises et 2 400 salariés, ce secteur d’activité d’Orléans arrive en tête de la filière régionale et se divise dans les domaines du recyclage, de la gestion des déchets et de l'eau.

► Atouts touristiques

Malgré le fait que la ville ait souffert de nombreux bombardements lors de la Seconde Guerre Mondiale, détruisant ainsi de nombreux monuments, bâtiments et quartiers anciens, elle reste pourtant un acteur touristique regroupant prés de 1 100 000 visiteurs par an. La maison de Jeanne d’Arc et la Place du Martroi sont des lieux symboliques dédiés à la célèbre héroïne de la ville.

Orléans est également riche d’une Enceinte Gallo-Romaine dont les restes sont visibles au pied du transept nord de la cathédrale mais également, au pied de la célèbre vinaigrerie Dessaux. De plus, la Tour Blanche est considérée comme la seule construction encore visible subsistant de cette enceinte. Il faut se promener dans les quartiers les plus anciens de la ville (autour de la rue de Bourgogne, descendre vers la Loire) pour admirer les nombreuses façades d'architecture médiévale ou Renaissance.

Le patrimoine touristique de la ville est également très important avec notamment, la Cathédrale Sainte Croix d’Orléans, l’Eglise Notre Dame de Recouvrance et la Collégiale et la Crypte Saint Aignan, toutes classées monuments historiques. De nombreux musées font aussi la gloire de la ville comme le musée des Beaux Arts d’Orléans abritant le célèbre chef-d’œuvre de Vélasquez : « Saint Thomas », mais également des paysages de François Boucher, une collection moderne avec Jean Hélion, Roger Toulouse et une toile impressionnante de 17m de long de Simon Hantai.

► Atouts culturels

Orléans abrite de nombreuses salles de spectacles telles que le Zénith d’Orléans, salle de spectacle polyvalente pouvant accueillir près de 7 000 personnes, le Carré Saint Vincent constitué de plusieurs salles de théâtre, de danse et de concerts, mais aussi, l’Astrolabe qui est la salle de concert phare pour les musiques actuelles. La musique est vraiment ancrée dans la culture de la ville qui y consacre notamment de nombreux festivals. Parmi les plus connus, le Festival de Jazz d’Orléans ou « Orléans’jazz » anime la ville de différentes manifestations musicales durant tout le mois de Juin, le Festival de Travers est également un festival de musique anciennement connue sous le nom de la Fête de la Saint-Aignan. Chaque début du mois de Mai, les Fêtes Johanniques restent la manifestation la plus populaire et la plus importante de la ville en l’honneur de la délivrance de la ville, alors assiégée par les anglais,lors de la journée du 8 mai 1429 par Jeanne d’Arc.

La ville accueille également La Grande Braderie et l’Archilab qui rassemble des expositions d’architectures internationales diverses et tous les deux ans, le Festival de la Loire.

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Comment investir à Orléans ?

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► Les dispositifs immobiliers

Pour réaliser un investissement locatif à Orléans, il vous faudra respecter les mêmes étapes que lors d'un investissement immobilier dans une autre ville de France. Pour cela, après avoir défini vos objectifs et votre capacité financière il vous faudra choisir l'un des dispositifs de défiscalisation en vigueur. Vous avez ainsi le choix entre :

La loi Pinel à Orléans

Loi de réduction d'impôts, elle va vous permettre d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement locatif dans l'immobilier neuf disposant du « label BBC ». Cette réduction d'impôts est de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) et elle est étalée de manière linéaire et égale.

Le plus : la ville d'Orléans est située en Zone B1 ce qui signifie qu'elle est éligible au dispositif Pinel, alors, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans l'immobilier neuf, n'hésitez pas à vous renseigner davantage concernant ce dispositif défiscalisant ainsi que sur l'état du marché immobilier locatif neuf à Orléans.

La loi Censi-Bouvard à Orléans

Loi de réduction d'impôts, elle va vous permettre d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement locatif dans l'immobilier neuf et plus particulièrement, dans une résidence de services. La condition principale de ce mécanisme de défiscalisation est que le bien immobilier soit loué meublé afin de permettre au locataire d'y vivre immédiatement avec un minimum de confort. Cette réduction d'impôts est de 11% du montant total de l’investissement et ce, dans la limite de 300 000 € investis.

Le plus : avec 4 facultés, 4 IUT et une École Polytechnique d'ingénieurs sur son campus, Orléans attire les étudiants. De plus, avec 25% de jeunes de moins de 20 ans, Orléans est une ville jeune, alors, pourquoi ne pas vous orienter vers une résidence étudiante ? Opter pour le dispositif Censi-Bouvard et, proposer un logement meublé dans une résidence de services à un étudiant semble être l'une des solutions à privilégier.

La loi Malraux à Orléans

Loi de réduction d'impôts, elle va vous permettre d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement locatif dans l’immobilier réhabilité et notamment, dans un bien immobilier se situant dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Cette réduction d'impôts va être calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser, dans la limite de 100 000 € . Pour exemple, dans le secteur sauvegardé la réduction est de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an), et en ZPPAUP elle est de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an).

Le plus : bénéficiant du label Ville d'art et d'histoire, Orléans doit regorger d'anciens immeubles et vieilles bâtisses qui s'inscriront dans le cadre du dispositif Malraux et d'un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité et qui, qui plus est, raviront les amateurs de patrimoine architectural. Pour cela, n'hésitez pas à regarder vers le centre-ville historique de la ville !

Le statut LMNP à Orléans

Le statut LMNP ou statut de loueur meublé en non professionnel, va vous permettre d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement locatif meublé. Vous pourrez ainsi bénéficier d'avantages fiscaux tels que l'amortissement de la valeur de votre bien.

Le plus : à Orléans les petites surfaces partent relativement bien de fait, il semble plutôt judicieux de vous orienter vers le statut LMNP et donc, vers l'acquisition d'un bien immobilier meublé de petite surface que vous pourrez ensuite mettre en location à destination d'étudiants ou de jeunes actifs par exemple.

Le dispositif Monuments Historiques à Orléans

Dispositif reposant sur une mécanique de déduction d'impôts, il va vous permettre d'optimiser votre fiscalité en réalisant un investissement dans un monument historique. Pour cela, le bien devra être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et il vous faudra prévoir des travaux de réhabilitation afin de le mettre en location.Attention, ces travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien et la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France). Lorsque ces conditions d'application seront respectées, la mécanique de déductions d’impôts va vous permettre de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Orléans


Lors d'un investissement locatif, toutes les responsabilités n'incombent pas au dispositif défiscalisant, d'autres critères sont également à prendre comme par exemple l'emplacement du futur bien immobilier. Notion primordiale, il est important que l'emplacement soit « idéal » afin de générer une bonne rentabilité ainsi qu'une plus-value lors de la revente, il doit donc être situé non loin des commerces, des transports, des écoles et universités ainsi que des bases de loisirs (gymnases, parc, piscines, etc.). Voici deux quartiers de la ville pour vous orienter dans votre choix.

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Quartier Saint-Marceau

Le quartier Saint-Marceau est un quartier résidentiel d'Orléans très étendu, allant des Tourelles au Nord à Olivet au Sud, et aussi, très peuplé. Quartier le plus peuplé de la ville avec près de 24 000 habitants, Saint-Marceau bénéficie d'une identité forte. Ici, les prix de l'ancien sont compris entre 34 800 euros et 115 500 euros les 25 et 40 m², et, les prix du neuf sont compris entre 63 500 euros et 135 600 euros les 25 et 40 m².

Quartier Dunois

Situé en bordure du centre-ville, le quartier Dunois est l'un des quartiers les plus prisés de la ville en raison de son charme : jolies ruelles, commerces de proximité, maisons bourgeoises, etc. Afin de conserver le cadre de vie et l'animation de ce quartier, de nombreuses rues ont été rénovées, alors, pourquoi ne pas vous renseigner au sujet d'un investissement dans l'immobilier réhabilité ?

En ce qui concerne les prix, ceux de l'ancien oscillent entre 40 400 euros et 121 800 euros pour les 25 et 40m² et, ceux du neuf, entre 70 500 euros et 165 200 euros pour les biens de même surface.

En savoir plus sur Orléans

► Principaux pôles économiques :

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : fréquentée par environ 2 600 000 voyageurs annuellement, la gare SNCF d’Orléans est l’une des principales gares ferroviaires de l’agglomération. La gare des Aubrais – Orléans surnommée aussi « Fleury les Aubrais » se situe sur l’axe principal reliant Pariz-Austerlitz à Bordeaux Saint Jean. À 1h10 en train de la capitale, environ 7 000 personnes effectuent l'aller-retour tous les jours entre Paris et Orléans.
  • Aéroport : l'aéroport d'Orléans - Saint-Denis-de-l'Hôtel est la seule voie d'accès aérienne de l'agglomération, il est surtout destiné à l'aviation d'affaires et au fret. Située à 159 km de Roissy et 124 km d’Orly, la ville d’Orléans dispose également d’un aérodrome privé. A environ 1h30 de trajet d’Orléans, les deux aéroports accueillent l'essentiel du trafic et, l’un est référencé comme étant le premier aéroport européen pour le fret.
  • Transports urbains : la circulation routière étant particulièrement difficile, Orléans a dû progressivement adapter son réseau urbain. La ville dispose désormais de 32 lignes de bus (3 navettes et 8 lignes de service à la demande) desservant 22 communes, une ligne de tramway dont une seconde verra bientôt le jour. Au total, 201 bus et 22 rames de tramways sont chargés de transporter chaque jour les 103 000 voyageurs (26,4 millions de voyageurs à l’année).

Conclusion

Orléans est une ville jeune, dynamique et attractive qui saura vous apporter de véritables opportunités dans le cadre d'un investissement locatif. Pour commencer, il vous faudra déterminer votre futur dispositif défiscalisant, en veillant à ce que celui-ci respecte vos objectifs et votre capacité financière, ensuite, il ne vous restera plus qu'à choisir avec soin l'emplacement de votre bien en analysant la demande locative sur le secteur ! Et, si le doute vous assaille, qui de mieux qu'un professionnel du secteur pour répondre à toutes vos interrogations ?

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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