Pourquoi et comment investir à Rouen ?

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Par Stéphane van Huffel - Vu 6239 fois

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Porte d'entrée de la Normandie pour de nombreux Français, touristes, locataires et investisseurs, Rouen est une ville de France située au cœur d'une région au riche patrimoine historique et aux nombreux monuments classés. Pour preuve, Rouen est la ville française qui répertorie le plus de biens immobiliers classés par habitants. Outre ses atouts patrimoniaux et culturels, Rouen bénéficie d'un développement économique favorable grâce à ses nombreuses industries, ses milliers de commerces et, son port international.

Ville dynamique et attractive, la capitale de la Haute-Normandie peut donc s'avérer intéressante pour tous les investisseurs en quête de placement immobilier locatif et, c'est pour cela que nous allons aujourd'hui découvrir pourquoi et comment investir à Rouen ?

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Pourquoi investir à Rouen ?

Avec 110 688 habitants recensés au 1er janvier 2009, le chef-lieu du département de la Seine-Maritime et de la région Haute-Normandie se positionne comme étant la 12ème aire urbaine de France. Commune du Nord-Ouest de la France, Rouen est une ville normande riche d'un patrimoine exceptionnel comme l'atteste le label Villes et Pays d'Art et d'Histoire.

Située en plein cœur des terres normandes et, traversée par l'un des plus beaux fleuves du monde, la Seine, Rouen est une ville pleine de diversité, un poumon vert mettant à disposition de ses habitants son charme, sa convivialité et surtout, son art de vivre. Son patrimoine historique et les bords de Seine permettent à la ville de proposer bon nombre de balades, d'activités ou encore de visites, ce qui fait de Rouen l'une des destinations incontournables pour tous les amoureux d'art et de nature.

Dynamique, la commune française attire également les entreprises et les travailleurs grâce à un bassin d'emploi d'environ 816 214 habitants, le premier de la région. Nichée au cœur d'une zone de chalandise et d'un marché tourné sur l'Europe, la capitale de la Haute-Normandie concentre de nombreuses activités et de hautes fonctions administratives, économiques et politiques et se révèle donc particulièrement attractive..

Grâce à ses nombreux atouts, qu'ils soient culturels, économiques ou, environnementaux, Rouen mérite se place dans notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

Quels sont les atouts de Rouen ?

► Atouts économiques

Rouen axe son développement économique sur la promotion et le développement de son territoire où siège déjà quelques grands groupes internationaux tels que la Matmut, la Mae, le siège de Ferrero France, Segafredo-Zanetti France, Huis-Clos ou encore le siège des supermarchés Mutant.

L’aéroport Rouen Vallée de Seine, le Port autonome de la ville ainsi que son marché d’intérêt national tendent à renforcer le rayonnement de l’agglomération rouennaise.

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► Atouts touristiques

La ville aux cent clochers comme la surnommait affectueusement Victor Hugo, est classée ville d’art et d’histoire avec malheureusement, une partie de ses bâtiments civils ou religieux qui ont été endommagés ou détruits par les bombardements de la Seconde Guerre Mondiale. Cependant, la reconstruction de la majeure partie de ses édifices à permis à Rouen de se classer au rang des quatre premières villes de France en ce qui concerne son nombre de monuments historiques mais aussi, du point de vue de l’ancienneté de son patrimoine.

De nombreux édifices de Rouen sont bien connus tels que la cathédrale Notre-Dame qui inspira notamment Claude Monet, l’abbatiale Saint-Ouen composée notamment de la célèbre « Couronne de Normandie », le gros Horloge symbole de la puissance de la ville mais aussi, la Place du Vieux Marché acteur du supplice de Jeanne d’Arc qui y fut brûlée vive.

La ville est forte de son histoire, notamment de celle la reliant à la célèbre héroïne, mais également, de son architecture qui conserve les vestiges d’églises gothiques se mariant avec des constructions de l’époque contemporaine.

► Atouts culturels

Rouen dispose de la plus importante collection d’art de province réunissant un ensemble de peintures, de dessins, de sculptures, des objets d’art, dont les plus célèbres sont celles de Velázquez, Delacroix, Money ou encore Sisley. De plus, la ville se pare également de la seconde collection la plus riche de France en ce qui concerne l’Histoire Naturelle. De nombreux musées sont présents à Rouen retraçant l’histoire de la médecine, l’horlogerie, l’éducation en passant par l’archéologie, la céramique ou encore la ferronnerie.

Rouen est également bien connue pour ses diverses manifestations tels que l’Armada, réunissant nombre de voiliers géants et de navires de guerres, le festival « Regards sur le cinéma du monde » ou encore le Festival Normandie Impressionniste. La Foire Saint Romain est également un événement incontournable de Rouen car celle-ci est considérée comme la plus ancienne de France (vielle de 500 ans) mais elle est également, par sa taille, la première fête foraine de province et la seconde au niveau national.

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Comment investir à Rouen ?

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► Les dispositifs immobiliers

Avant de partir tête baissée à la conquête de l'immobilier, il est bon de respecter certains points. Tout d'abord, il vous faudra en premier lieu définir vos objectifs, votre capacité financière d'investissement, puis, vos attentes. C'est à ce moment là que vous pourrez choisir l'un des différents dispositifs défiscalisants en vigueur. Votre choix pourra ainsi se porter sur :

La loi Pinel à Rouen

Loi de réduction d'impôts, la loi Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) à partir du moment où vous réalisez un investissement locatif dans l'immobilier neuf disposant du « label BBC ». Il faut savoir que cette réduction d'impôts va être étalée sur de manière linéaire et égale.

Le plus : située en Zone B1, la capitale de la Haute-Normandie est éligible à ce nouveau dispositif de défiscalisation immobilière. Ainsi, si vous envisagez de réaliser un investissement locatif dans l'immobilier neuf, pourquoi ne pas vous renseigner davantage concernant le marché immobilier neuf de Rouen ?

La loi Censi-Bouvard à Rouen

Loi de réduction d'impôts, la loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 11% du montant total de l’investissement, dans la limite de 300 000 € investis, à partir du moment où vous réalisez un investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf, et notamment dans une résidence de services. Il faut donc savoir que le bien immobilier doit être loué meublé afin de permettre au locataire d'y vivre immédiatement et ce, avec un minimum de confort.

Le plus : région prisée par de nombreux touristes, la Normandie attire chaque année de nombreux particuliers en quête de balades, de visites et de détente. Rouen, grâce à son patrimoine exceptionnel, est d'autant plus appréciée des touristes, il semble donc intéressant de vous intéresser à un investissement dans une résidence de services par le biais du dispositif Censi-Bouvard, et notamment, à un investissement dans une résidence de tourisme.

La loi Malraux à Rouen

Loi de réduction d'impôts, la loi Malraux vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP, à partir du moment où vous réalisez un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité et notamment dans un bien immobilier se situant dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Il faut savoir que la réduction d'impôts se calcule sur une enveloppe de travaux à réaliser, dans la limite de 100 000 €.

Le plus : le marché immobilier de Rouen résiste plutôt bien notamment dans certains secteurs comme par exemple, l'hypercentre qui reste une valeur sûre. De plus, les prix du m² pour les appartements anciens auraient un peu progressé ces derniers temps, alors, pourquoi ne pas envisager un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité ?

Le statut LMNP à Rouen

Le statut de loueur meublé en non professionnel, ou statut LMNP, vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux, comme la possibilité d'amortir la valeur de votre bien, à partir du moment où vous réalisez un investissement locatif meublé.

Le plus : si vous souhaitez réaliser un investissement locatif meublé à Rouen mais, que l'investissement dans une résidence de services vous effraie un peu, il vous est quand bien même possible de réaliser cet investissement grâce au statut LMNP et, de proposer ainsi un logement meublé en location à des touristes.

Le dispositif Monuments Historiques à Rouen

Ce dispositif vous permet de bénéficier d'une mécanique de déduction d'impôts à partir du moment où vous réalisez un investissement dans un monument historique. Le bien devra donc être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et il vous faudra prévoir des travaux de réhabilitation afin de le mettre en location. De plus, ces travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien et la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France). Suite au respect de ces obligations, la mécanique de déduction d'impôts vous permettra de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Rouen

Notion clé indispensable à la réussite d'un investissement locatif, l'emplacement de votre bien immobilier devra d'être optimal afin de générer une plus-value lors de la revente et, il vous faudra donc privilégier un secteur à proximité des commerces, des transports, des écoles et universités ainsi que des bases de loisirs (gymnases, parc, piscines, etc.). Voici, pour vous donner un aperçu du marché immobilier de Rouen, trois quartiers de la ville.

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Le Vieux-Rouen

Quartier historique de la ville, le Vieux-Rouen est un quartier agréable où il fait bon vivre et bon se balader. Composé de nombreuses petites ruelles et de places animées, le Vieux-Rouen saura conquérir les amateurs de patrimoine grâce aux maisons typiques à colombage et, semble donc pouvoir accueillir un investissement locatif dans l'immobilier ancien avec le Malraux ou même, un investissement locatif meublé à destination des touristes avec le statut LMNP. Les prix de l'ancien oscillent ici entre 49 900 euros et 131 700 euros pour les surfaces de 25 et 40m² et, pour les mêmes surfaces, ceux du neufs oscillent entre 62 900 euros et 157 800 euros.

Saint-Sever

Quartier de la rive-gauche de Rouen, Saint-Sever est un quartier très commerçant que l'on pourrait même considérer comme « une ville dans la ville » grâce à son centre commercial, ses commerces de proximité et son église de village. Peu prisé auparavant, ce quartier est de plus en plus apprécié grâce à son cadre de vie. Pour les pris, comptez entre 31 900 euros et 89 900 euros pour les 25 et 40 m² dans l'ancien, et entre 52 100 euros et 123 500 euros pour les 25 et 40 m² dans le neuf.

Saint-André

Non loin du centre-ville, le quartier Saint-André est le quartier où bon nombre de Rouennais aimeraient s'installer tout simplement car il propose tous les services nécessaires : à deux pas du centre et de la gare SNCF, présence d'écoles, etc. Grâce à ses nombreux atouts, Saint-André attire notamment les familles et les cadres alors, pourquoi ne pas vous renseigner un peu plus sur l'investissement locatif dans le neuf ? En ce qui concerne les prix, tout comme le quartier du Vieux-Rouen, il oscillent entre 49 900 euros et 131 700 euros pour les surfaces de 25 et 40m² dans l'ancien et, pour les mêmes surfaces, entre 62 900 euros et 157 800 euros dans le neuf.

En savoir plus sur Rouen

► Principaux pôles économiques :

  • Châtelet
  • Lombardie
  • Sapins
  • Grand’Mare
  • Luciline Rive de Seine
  • Rouen Innovation Santé
  • Mov’éo
  • Logistique Seine Normandie

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : la gare principale de la ville est celle de Rouen-Rive-Droite, fréquentée par environ 6 millions de voyageurs annuellement. Celle-ci, reliée aux réseaux TGV, Intercités Normandie, aux réseaux TER Haute-Normandie, Basse-Normandie, Nord-Pas-de-Calais et Picardie, sera complétée en 2020 de la gare Saint Sever.
  • Aéroport : l’aéroport Rouen Vallée de Seine situé à Boos (9 km à l’est de Rouen) accueille chaque année prés de 50 000 passagers se divisant équitablement entre les trajets allers et retours.
  • Transports urbains : la ville dispose de 46 lignes de bus (couvrant environ 35 000 km dont 12 lignes de taxis-bus) desservant 22 communes, 2 lignes de tramway plus communément appelé « métro ». 25 circuits de bus scolaires et 3 rames de TEOR composent le circuit urbain.

Conclusion

A Rouen, le marché immobilier se porte bien, faisant parfois même oublier la tendance morose qui pèse sur le territoire français. Toutefois, malgré ces circonstances de bonne augure, réaliser un investissement locatif à Rouen n'est pas sans risque et ce, en raison d'une certaine hétérogénéité du marché. En effet, si l'hypercentre de Rouen reste une valeur sûre, d'autres secteurs de la ville résistent moins bien comme les plateaux nord ou encore l'Ouest de Rouen.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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