Pourquoi et comment investir à Saint-Louis ?

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L’article « Pourquoi et comment investir à Saint-Louis ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Arnaud Demuth - Vu 389 fois

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Saint-Louis est une commune française, située dans le département du Haut-Rhin, en région Grand Est. Saint-Louis est la troisième ville du département avec une population de plus de 20 000 habitants, au centre d’un bassin économique fort. La ville doit principalement son essor à sa situation privilégiée, au carrefour de trois pays : la Suisse, l’Allemagne et la France. Elle bénéficie de ce fait d’un réseau de transports unique avec, notamment, l’EuroAirport. La ville de Saint-Louis travaille au sein de l’Eurodistrict trinational de Bâle (ETB), en relation avec 62 membres ou collectivités allemandes, suisses et françaises, au développement harmonieux d’une agglomération rassemblant 750 000 habitants de trois pays. La ville s’est fortement développée dans tous les secteurs d’activités.

En moins de 20 ans, un nouveau centre-ville a vu le jour, avec la construction de l’Hôtel de ville, la médiathèque, la Croisée des lys (un espace piétonnier entouré de logements, d’immeubles de bureaux, de commerces), l’espace culturel La Coupole (trois salles de cinéma et un théâtre), un espace d’art contemporain d’envergure internationale, installé dans les anciens locaux de la distillerie Fernet-Branca, ainsi que le FORUM, lieu de vie, de rencontres et de partage. On apprécie aussi Saint-Louis pour les nombreuses activités et animations qu’elle propose durant toute l’année. Ce guide vous aidera à comprendre pourquoi et comment il faut investir dans la ville de Saint-Louis ?

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Sommaire

Pourquoi investir à Saint-Louis ?

Saint-Louis dispose de nombreux avantages. Situé à la frontière Suisse, la ville séduit de plus en plus les investisseurs et les nouveaux habitants. Car il y a une très forte demande dans le secteur de l’immobilier. Les entreprises situées dans le Pays de Saint-Louis emploient plus de 16 000 personnes. Beaucoup de frontaliers préfèrent vivre en France et travailler de l’autre côté du Rhin. Elle se situe en zone Pinel B1 mais il faut cependant faire une recherche sur le site du ministère du logement et de l’habitat durable afin de savoir si le bien que vous souhaitez acquérir se situe dans la zone éligible à ce dispositif de défiscalisation.

Concernant l’immobilier à Saint-Louis, avec des prix stables qui ont suivi les tendances nationales ces 10 dernières années, Saint-Louis possède une attractivité très forte par rapport à sa situation géographique. Les prix au m² peuvent variés en fonction du quartier, du type de bien et du produit. Comptez en moyenne pour un appartement 2 040€/m² et pour une maison 2 350€/m². La ville travaille beaucoup sur l’amélioration de la qualité de vie des ludoviciens en essayant de dynamiser les espaces publics dans les différents quartiers. Pour en savoir plus, nos spécialistes immobiliers sont à votre disposition pour vous informer sur les avantages à investir dans la ville de Saint-Louis.

Quels sont les atouts de Saint-Louis ?

► Atouts économiques

Saint-Louis dispose d’un grand avantage : Bassin économique fort avec la proximité immédiate de la ville de Bâle, de nombreux ludoviciens sont employés en Suisse. L'industrie chimique bâloise avec de grandes entreprises telles que Novartis est un des secteurs concernés. Les frontaliers travaillent soit en Suisse, soit en Allemagne, car la frontière allemande n'est qu'à quelques kilomètres de Saint-Louis. Elle est très bien desservie que ce soit par son réseau ferroviaire, son réseau routier avec l’axe Strasbourg – Bale (A35) ou aérien avec l’EuroAirport international Bale-Mulhouse-Fribourg. Elle s’affirme aussi comme un centre économique aux fonctions multiples, mais aussi comme un pôle universitaire fort avec plus de 2 000 étudiants.

► Atouts touristiques

Saint Louis a effectué des investissements importants dans ses espaces verts, sa réserve naturelle et ses projets de construction ou de rénovation, la Ville de Saint-Louis travaille constamment à l’amélioration du cadre de vie des Ludoviciens. Comme la Petite Camargue, joyau du patrimoine naturel paysager de Saint-Louis, relique et témoin de la jungle rhénane, la Petite Camargue alsacienne est la première réserve naturelle protégée d’Alsace créée en 1982. Les lieux à visiter sont nombreux comme La médiathèque Le Parnasse, l’ensemble théâtre et cinéma La Coupole, le Caveau du Café littéraire, Le FORUM, la salle des Portes et la Fondation Fernet-Branca.

► Atouts culturels

Saint-Louis propose plusieurs centres culturels tel que musées, centres de conférence, théâtres, médiathèques… Saint-Louis dispose de plusieurs lieux d’animations désormais incontournables dans la région des Trois frontières comme le Caveau du Café littéraire. Tout au long de la saison (de septembre à juin), il accueille plusieurs fois par semaine toutes sortes de spectacles : des concerts (musiques du monde, actuelles, expérimentales, jazz, rock, etc.), du théâtre, des lectures, des rencontres, de l’humour et des dégustations en musique ou en lecture. Les spectacles sont tous gratuits.

Comment investir à Saint-Louis   ?

Comment investir à Saint-Louis ?

Il existe de nombreux dispositifs immobiliers ayant des buts différents. Dans l’hypothèse d’une volonté d’investir dans un bien immobilier locatif, il faudra choisir l’un des dispositifs de défiscalisation en vigueur. Chaque type d’investissement apporte ses avantages et ses contraintes. Il est important de faire un point sur vos besoins et votre situation afin de définir quel choix prendre. Nous vous rappelons ci-après les différents types de dispositifs en vigueurs à ce jour.

► Les dispositifs immobiliers

  • La loi Pinel à Saint-Louis
  • La loi Censi-Bouvard à Saint-Louis
  • La loi Malraux à Saint-Louis
  • Le statut LMNP à Saint-Louis
  • Le dispositif Monuments Historiques à Saint-Louis

► La loi Pinel à Saint-Louis

Dédiée à l’investissement immobilier, la loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction sur leurs impôts quand ils s’engagent à louer leur bien. Quand le particulier loue son bien pour une durée de 6 ans, il bénéficie d’une réduction de 12% sur son investissement total. Pour une location de 9 ans, la réduction est de 18% et enfin pour 12 ans, une réduction de 21% s’applique. Il existe cependant certaines conditions que nos conseillers pourront vous expliquer plus en détails, comme le plafonnement à 300K€ du montant d’investissement annuel ouvrant droits à réduction.

Le plus : Saint-Louis se situe en zone B1 et la ville est éligible au dispositif Pinel. Si vous souhaitez louer un bien, il est donc possible de bénéficier d’une réduction sur vos impôts.

► La loi Censi-Bouvard à Saint-Louis

Ce dispositif dit « défiscalisant » propose de réduire également les impôts des investisseurs de 11% du montant investi dans la limite de 300 000 euros également, comme pour le dispositif PINEL. Le propriétaire devra louer son bien pour une durée unique minimum de 9 ans et celui-ci devra être meublé et se situer dans des résidences de services étudiantes ou touristiques, ou bien encore dans des EHPAD (Établissements d’hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

Le plus : Dans la région de Saint-Louis, de nombreuses résidences de services sont construites chaque année et éligibles en Censi-Bouvard.

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► La loi Malraux à Saint-Louis

Cette loi consacrée pareillement à l’optimisation fiscale a été instaurée pour réhabiliter et conserver le patrimoine des villes historiques françaises dont Saint-Louis fait partie. Les propriétaires ont la possibilité de défiscaliser des travaux effectués dans un bien acquis qu’ils mettront ensuite en location pendant 9 ans. Il faut savoir que les biens concernés devront se trouver dans des secteurs sauvegardés ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP).

Le plus : Ce dispositif offre une réduction d’impôts de 20% ou 30% selon le type de travaux. Pour plus d’informations, contacter nos experts afin qu’ils vous expliquent plus en détails cette loi.

► Le statut LMNP à Saint-Louis

Ce statut appelé « Location Meublée Non Professionnelle » profite aux investisseurs lors de l’achat d’un bien meublé car il permet d’amortir comptablement le bien. En effet, ils peuvent donc bénéficier d’une réduction d’impôts sur les loyers qu’ils toucheront de ce bien s’ils respectent certaines conditions. Les principales conditions sont que le bien doit être meublé et que les loyers perçus annuellement ne dépassent pas 23 000€.

Le plus : Idéalement située près de la frontière suisse et dans l’axe Strasbourg-Bale, Saint-Louis est un lieu de prédilection pour les touristes et donc pour les investisseurs qui choisiront l’option immobilier saisonnier. Nos experts sont à votre disposition pour vous renseigner sur le statut LMNP.

► Le dispositif Monuments Historiques à Saint-Louis

La loi sur les Monuments Historiques existe depuis plus de 100 ans. Elle permet aux investisseurs d’acquérir un bien classé « Monument Historique», demandant de gros travaux de rénovation. Parce que l’investisseur s’engage alors à rénover et conserver son bien pendant 15 ans, il pourra déduire l’ensemble de l’enveloppe de travaux de ses revenus imposables.

Le plus : Renseignez-vous auprès de nos conseillers Net Investissement afin de savoir si Saint-Louis peut bénéficier de monuments historiques et où il serait bon d’investir.

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 Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Saint-Louis

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Saint-Louis

L’emplacement de votre bien se doit d’être idéal pour vos futurs locataires mais aussi pour garantir les meilleures conditions de revente à terme. Nous vous proposons ci-dessous les quartiers les plus attrayants de Saint-Louis où il est bon d’investir.

► Le centre-ville

Le Centre-ville de Saint-Louis regroupe 12 675 habitants, après que la municipalité ait effectué énormément de travaux dans ce quartier. En effet, depuis les années 1990, la Ville a amplement modernisé ses équipements publics, culturels, sportifs, associatifs et de loisirs, tout en créant un cœur de ville : la Croisée des Lys. De nouveaux projets d’envergure sont engagés comme :

  • La ZAC Ville de Paris, un quartier à vocation écologique et réunissant sur 2 ha : 150 logements, espaces verts, bureaux et équipements publics ;
  • Le Palais des fêtes, place Gissy,
  • Des projets immobiliers privés en pleine croissance.

► Le quartier Bourgfelden

Le quartier de Bourgfelden comptant actuellement 4 100 habitants, est une ancienne commune ayant fusionné en 1953 avec Saint-Louis. Ce quartier est collé à la frontière suisse. On y retrouve énormément de commerces et les services y sont bien représentés également. De nombreux équipements sont à la disposition de la population. Une nouvelle ligne de tram est en train de voir le jour, qui va desservir le centre-ville de Bale et de Saint-Louis. Par conséquent, le prix des appartements et des maisons reste équivalent à ceux du centre-ville avec environ 2 100€/m².

► Le quartier Neuweg

Le quartier Neuweg n'est plus un village depuis sa fusion avec Saint-Louis en 1958. Le lotissement du Parc des Maréchaux et de nombreuses autres constructions, dont l'hypermarché, ont largement modifié ses paysages. En 60 ans, le nombre d'habitants a plus que triplé pour atteindre 3 217 habitants. Un parc d'activités (Actipolys) s'est développé et de nouveaux lotissements ont vu le jour, le tout offrant une vision dynamique de ce territoire.

En savoir plus sur Saint-Louis

► Principaux pôles économiques :

  • Alsace Biovalley, pôle de compétitivité mondial dans le domaine des sciences de la vie.
  • L’EuroAirport avec + 7 millions de passagers par an
  • Les leaders de la chimie, de la pharmacie et de la biotechnologie, tels que Novartis ou DSM.
  • Son « Campus » (+ 2.000 étudiants)

► Accès / Transports :

Aéroport : l’aéroport international l’EuroAirport Bale-Mulhouse-Fribourg situé sur le territoire de Saint-Louis et de Blotzheim. Il est le 7e de France par le nombre de passagers, 2e pour le fret et le 3e aéroport de Suisse. 7 millions de passagers en 2015. La compagnie Easyjet a basé son siège social.

Gare TGV : La gare de Saint-Louis est traversée par une voie ferrée reliant Strasbourg et Bâle. La gare de Saint-Louis, est desservie par les trains du service TER Alsace. Avant le lancement du TGV-Est, la ville était aussi desservie par la ligne Paris - Bâle. La ville est située à 7 minutes de Bâle, à 13 minutes de Mulhouse, à 1 heure de Strasbourg et (grâce au TGV Rhin-Rhône) à 3 h 45 de Paris.

Réseau routier : Saint-Louis est très bien desservie car elle est dans un grand axe autoroutier européen qui va de la Suisse à l’Allemagne, via Mulhouse et Strasbourg autoroute (A35).

Transports urbains : le réseau de transports en commun de la Communauté d'agglomération des Trois Frontières, Distribus, a 10 de ses 12 lignes qui passent par Saint-Louis. Une nouvelle ligne de Tram est en train de voir le jour qui va desservir le centre-ville de Saint-Louis et celui de Bale.

Réseau Fluvial : Saint-Louis ne possède pas de réseau fluvial à proprement parler. Cependant, la ville de Huningue, à l'est de Saint-Louis, se trouve au bord du Rhin et possède une zone portuaire où se trouve le Port rhénan appartenant à la Chambre de commerce et d'industrie Sud Alsace Mulhouse. La proximité de cette infrastructure fait que Saint-Louis dispose assez facilement d'un accès à l'une des plus grandes voies navigables d'Europe.

Conclusion

Saint-Louis est une ville riche économiquement, touristiquement et culturellement parlant. Elle possède également un emplacement idéal, notamment grâce à sa proximité avec la frontière suisse et allemande. Ses espaces verts donnent du charme à la ville grâce à ses différents parcs et à sa réserve naturelle de la Petite Camargue alsacienne. La ville reste particulièrement bien desservie par ses lignes de bus et bientôt par son nouveau Tram. Enfin, notons que Saint-Louis se situe dans une zone géographique très prisés et affiche une forte demande locative.

Si vous êtes intéressé par le potentiel de Saint-Louis, n’hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers Netinvestissement pour des renseignements complémentaires.


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À propos de l'auteur

Arnaud Demuth , Conseiller en gestion de patrimoine

Arnaud DEMUTH a été joueur de football de haut-niveau en CFA pendant près de 15 ans et a choisi comme projet de reconversion le secteur de la finance et la gestion de patrimoine. Après avoir collaboré avec Arnaud Groussac pendant près de 2 ans, il rejoint le réseau Netinvestissement et le groupe Wast&Van à Cognac.

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