Pourquoi et comment investir à Saint Nazaire ?

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Arnaud GROUSSAC
Par Arnaud Groussac
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L’article « Pourquoi et comment investir à Saint Nazaire ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Saint-Nazaire est une ville située dans le département de la Loire-Atlantique, en région Pays de la Loire. En 2014, cette commune de l’Ouest de la France comptait 69 350 habitants. Positionnée au nord de l’estuaire de la Loire, c’est une ville fleurie avec de nombreux espaces verts, de nombreux aménagement de loisirs et d’espaces sportifs pour animer la vie des nazairiens.

Historiquement, elle fait partie de la Bretagne et du Pays nantais et elle est également la capitale de la construction navale en France. En effet, les chantiers de Saint-Nazaire sont l’un des six sites au monde à construire des grands navires de plus de 300 mètres. La ville constitue en parallèle avec Nantes un pôle économique important du Grand Ouest, notamment grâce à ses infrastructures portuaires du Port autonome de Nantes-Saint-Nazaire, mais aussi par le poids important du secteur industriel avec les constructions aéronautique et navale.

Par ailleurs, la municipalité tente de retourner la ville sur son axe historique, soit vers le port maritime et de commerce qui à terme accueillera les cités étudiantes de la ville, soit vers les multiples infrastructures modernes et innovantes, comme des centres commerciaux.

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Pourquoi investir à Saint-Nazaire ?

Saint-Nazaire possède de nombreux atouts économiques, touristiques et culturels attirant de plus en plus d’investisseurs et d’habitants. La ville est dans la zone Pinel B1 qui est éligible à la loi de défiscalisation sous condition de validation du préfet.

Le prix au mètre carré pour un appartement à Saint-Nazaire est en moyenne de 1 984€ tandis que pour une maison le prix s’évalue approximativement autour de 1 970€. Les prix ont augmenté depuis un an avec une hausse des prix de l’immobilier de 3 %.

Quels sont les atouts de Saint-Nazaire ?

► Atouts économiques

Véritable pôle économique et commercial, Saint-Nazaire compte de nombreuses infrastructures dont la plus importante est son chantier naval STX France. Outre son activité liée à l’industrie navale, c’est aussi une ville connue grâce à ses centres européens d’Airbus.

De plus, elle possède un grand pôle universitaire qui fait partie de l’Université de Nantes. C’est l’une des plus grandes universités française accueillant 35 000 étudiants dont près de 5 000 sur le pôle universitaire de Saint-Nazaire.

► Atouts touristiques

Outre sa proximité avec la mer, Saint-Nazaire jouit également de nombreux vestiges historiques datant du Moyen-Âge. Le quartier de l’Immaculée, le parc paysager, le mémorial du Lancastria ou bien encore de nombreux circuits piétons sont autant de lieux qui constituent la richesse de Saint-Nazaire et en font une destination prisée des touristes.

Saint-Nazaire se distingue aussi par ses nombreux sites touristiques, dont les plus visités sont l’Escal’Atlantic, l’Espadon et l’écomusée de Saint-Nazaire.

► Atouts culturels

La ville compte plusieurs infrastructures culturelles et de loisirs dont un conservatoire (musique et danse), un théâtre, un cinéma multiplexe, des musées mais également des bars et une discothèque.

Saint-Nazaire propose aussi un important réseau de lecture publique qui comprend une médiathèque centrale, une bibliothèque de quartier et un bibliobus desservant les quartiers.

Comment investir à Saint-Nazaire ?

Pour réaliser un investissement locatif à Saint-Nazaire, vous pouvez choisir l'un des dispositifs défiscalisant en vigueur, après avoir clairement défini vos objectifs et votre capacité financière.

► Les dispositifs immobiliers

  • La loi Pinel à Saint Nazaire
  • La loi Censi-Bouvard à Saint Nazaire
  • La loi Malraux à Saint Nazaire
  • Le statut LMNP à Saint Nazaire
  • Le dispositif Monuments Historiques à Saint Nazaire

► La loi Pinel à Saint Nazaire

Comment investir à Saint Nazaire ?

Entrée en vigueur en septembre 2014, la loi Pinel permet aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu d’en réduire le montant en investissant dans l’immobilier neuf. Plus précisément, en investissant dans un logement BBC, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18 % ou 21% du prix de revient, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) répartie de manière égale et linéaire. Attention, le bénéfice fiscal dépend du respect de certaines contraintes comme le plafonnement des loyers ou le montant maximum annuel investi (plafonné à 300K€).

Le plus : Saint-Nazaire se situe en zone B1 et est donc éligible à la loi Pinel. La ville regroupe d’importants programmes immobiliers neufs. Ces biens sont des opportunités à saisir immédiatement en termes de défiscalisation.

► La loi Censi-Bouvard à Saint Nazaire

Cette loi de réduction d'impôts va vous permettre d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement locatif dans l'immobilier neuf et plus particulièrement dans une résidence de services. La condition principale de ce mécanisme de défiscalisation est que le bien immobilier soit loué meublé afin de permettre au locataire d'y vivre immédiatement avec un minimum de confort. Cette réduction d'impôts est de 11% du montant total de l’investissement et ce, dans la limite de 300 000 € investis par an comme pour le dispositif Pinel.

Le plus : le pôle universitaire de Saint-Nazaire fait partie de l'Université de Nantes, parmi les plus grandes universités françaises et accueille environ 35 000 étudiants, dont près de 5 000 sur le pôle universitaire de Saint-Nazaire. Opter pour le dispositif Censi-Bouvard et proposer un logement meublé dans une résidence de services à un étudiant peut être l'une des solutions à privilégier.

► La loi Malraux à Saint Nazaire

Mise en place afin d’aider la rénovation de parcs immobiliers locatifs vétustes en centre-ville, la loi Malraux permet de déduire de votre revenu global les dépenses liées à la restauration de votre immeuble ancien dans la limite de 100 000 euros par an. Il est essentiel que le bien immobilier se situe dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).

Le plus : en préservant le patrimoine national, ce procédé permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôts de 30% ou 22% des travaux effectués annuellement. Pour plus d’informations, contacter nos experts afin qu’ils vous expliquent plus en détails cette loi.

► Le statut LMNP à Saint Nazaire

Le statut LMNP ou statut de loueur meublé en non professionnel, vous permet d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement locatif meublé. Vous pouvez ainsi bénéficier d'avantages fiscaux tels que l'amortissement de la valeur de votre bien. Cependant certaines conditions doivent être respectées. Le bien loué ne devra jamais générer plus de 23 000 € de revenus annuels par exemple.

Le plus : grâce à sa proximité avec Nantes, Saint-Nazaire est un lieu de prédilection pour les touristes et les étudiants. Le statut LMNP est donc parfaitement adapté à des biens destinés à cette clientèle locative. Les conseillers de Netinvestissement sont à votre disposition pour plus d’informations sur le statut LMNP.

► Le dispositif Monuments Historiques à Saint Nazaire

Entrée en vigueur en 1913, la loi Monuments Historiques a été créée pour favoriser la restauration des biens de grande valeur architecturale, historique ou artistique. Si vous êtes propriétaire d’un tel bien vous pouvez alors déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu global et imposable, en l’étalant sur 3 ans.

Le plus : les personnes désirant rénover un bien historique afin de préserver le patrimoine et y habiter, peuvent bénéficier de ce dispositif. Informez-vous auprès de nos conseillers si un tel type de bien est disponible à Saint-Nazaire.

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Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Saint-Nazaire

 Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Saint-Nazaire

Lors d'un investissement locatif, toutes les responsabilités n'incombent pas au dispositif défiscalisant ou au statut des revenus locatifs, d'autres critères sont également à prendre en compte comme par exemple l'emplacement du futur bien immobilier. En effet, il est important que l'emplacement soit « idéal » afin de générer une bonne rentabilité locative ainsi qu'une bonne revente à termes. Le bien doit donc être situé non loin des commerces, des transports, des écoles et universités ainsi que des bases de loisirs (gymnases, parc, piscines, etc.). Voici trois quartiers de la ville pour vous orienter dans votre choix :

► Saint-Nazaire Centre

A la fois urbain, dynamique et verdoyant, ce quartier bénéficie de la grande proximité des transports en commun, ainsi que des commerces et services. Idéal pour les jeunes actifs, ou encore les jeunes familles, ce quartier saura vous offrir sérénité tout en jouissant du dynamisme de la ville.

► Saint-Nazaire Est

Situé dans un environnement calme et boisé ce quartier offre de magnifiques espaces paysagers. A proximité de l’aéroport Saint-Nazaire Montoir, ce quartier fera le bonheur des familles en quête de tranquillité et de verdure.

► Saint-Nazaire Ouest

Positionné non loin des futurs nouveaux quartiers, ce secteur est occupé en majorité par des couples et des célibataires. Ils sont jeunes, plutôt locataires de leur logement avec un petit revenu. Il y a donc une forte demande sur des petites et moyennes surfaces à proximité des nombreux commerces présents.

En savoir plus sur Saint Nazaire

► Principaux pôles économiques :

  • Les chantiers de l’Atlantique STX France
  • Airbus, construction aéronautique
  • SEMT Pielstick, construction mécanique
  • Le port
  • Chambre de commerce et de l’industrie de Nantes et de Saint-Nazaire

► Accès / Transports :

Aéroport : la ville possède un aéroport ouvert au trafic, positionné à 5 km au sud-est de Saint-Nazaire, sur la commune de Montoir-de-Bretagne. Sa capacité de traitement annuel est d'environ 150 000 passagers. Saint-Nazaire jouit également de la présence de l'aéroport international Nantes Atlantique.

Gare TGV : Saint-Nazaire possède 3 gares SNCF dont la gare de Saint-Nazaire (gare principale), la gare de Penhoët (desservant les Chantiers de l’Atlantique) et la gare de La Croix-de-Méan.

Réseau routier : la commune est desservie par deux voies express : la RN 17 qui permet de relier Saint-Nazaire à Nantes et Rennes puis la RD 213 contournant la ville par le nord et qui permet de rejoindre la Baule-Escoublac et la Guérande. En 2025, un nouveau projet d’un second franchissement de la Loire entre Nantes et Saint-Nazaire a été envisagé.

Transports urbains : la société des transports de l'agglomération nazairienne (STRAN) assure la desserte de l'agglomération nazairienne, grâce à la ligne Hélyce (bus à haut niveau de service) et à un réseau de lignes de bus classiques.

Conclusion

Saint-Nazaire est une ville dynamique et attractive qui saura vous apporter de véritables opportunités dans le cadre d'un investissement locatif. Pour débuter, il vous faudra déterminer votre futur besoin en veillant à ce que celui-ci respecte vos objectifs et votre capacité financière, puis, il ne vous restera plus qu'à choisir avec soin l'emplacement de votre bien en analysant la demande locative sur le secteur. Si vous vous posez encore des questions sur ces sujets, n’hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers afin qu’ils vous aident à faire le meilleur choix.

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À propos de l'auteur

Arnaud Groussac , Conseiller en gestion de patrimoine

Après un master en option Finance avec une fin d'étude aux Etats-Unis à l'université de Fordham à New York, Arnaud Groussac rentre en France, et intègre un promoteur gestionnaire d'Ehpad où il exercera la fonction de directeur commercial France. Fort de ce succès il prendra la Direction Régionale grand Sud-Ouest pour une plateforme de distribution Immobilière Nationale extrêmement implantée auprès des CGPI et des réseaux bancaires. Appelé à d'autres responsabilités, il devient Directeur Général d'un groupe transversal en immobilier allant de la promotion, à la commercialisation en passant par un centre d'appel. Il gère alors entre 80 et 100 personnes. Début 2016, désireux d’être en prise directe avec ses clients investisseurs et de leur proposer du sur-mesure, il décide de rejoindre Netinvestissement et prend la direction de la zone Poitou-Charentes, Pays de la Loire.

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