Pourquoi et comment investir à Toulouse ?

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Par Stéphane van Huffel - Vu 10355 fois

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[Vidéo] Investissement locatif : le match "Toulouse VS Nice". Nos conseils pour investir.

Mise à jour de l'article : novembre 2016. Pour la seconde année consécutive, Toulouse a été élue 1ère ville de France où investir dans l'immobilier (classement Explorimmo). Viennent ensuite les villes de Bordeaux et Nantes.

Outre sa qualité de vie incomparable, la ville de Toulouse dégage également une attractivité économique hors du commun. Avec un PIB régional de 76 552 millions d'euros, la « ville rose » attire chaque année de plus en plus d'investisseurs grâce à sa renommée de technopole européenne, et ce n'est pas tout, la vie étudiante sourit également à Toulouse grâce à ses nombreuses écoles ainsi qu'à ses institutions culturelles de prestige. Alors, quels sont les quartiers et les dispositifs à privilégier lors d'un investissement locatif à Toulouse ? Quelle est la demande locative ? Pourquoi et comment investir à Toulouse ?

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Pourquoi investir à Toulouse ?

Quatrième commune la plus peuplée de France, après Paris, Marseille et Lyon, avec près de 440 000 habitants intra-muros et 1 460 952 habitants sur le "Grand Toulouse", Toulouse a été « élue » sixième ville de France où il faut investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Toulouse est le chef-lieu du département de la Haute-Garonne, de la région Midi-Pyrénées. Ville où il y fait bon vivre, Toulouse présente l'architecture typique des villes du Midi de la France et, est même surnommée « ville rose » en raison de la couleur de la brique de terre cuite utilisée pour la construction des logements. La « ville rose » est une technopôle européenne qui regroupe de nombreuses industries de pointe et de nombreux instituts de recherche mais, c'est aussi une importante ville étudiante et culturelle.

Elue ville la plus dynamique de France en 2009 selon le magazine l'Express, Toulouse mérite sa place dans le palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

Quels sont les atouts de Toulouse ?

► Atouts économiques


Toulouse est une technopôle regroupant de nombreuses industries de pointe dans l'aéronautique, l'informatique et l'aérospatial. La population est jeune et dynamique (42,5% ont moins de 29 ans) et la ville enregistre une forte croissance démographique. Toulouse est le quatrième pôle universitaire de France et compte plus de 95 000 étudiants, c'est un véritable réservoir de laboratoires de recherche. Outre la grande diversification des secteurs d’activités, on note la présence de grosses multinationales à notoriété internationale qui assoient la réputation et l'attractivité de Toulouse.

Toulouse enregistre un très faible taux d’endettement (un des plus bas d’Europe) car la ville n’a pas connu les crises d'après la seconde guerre mondiale.

les atouts de marseille

► Atouts touristiques


Toulouse recèle de collections d'art antique ou d'art moderne ainsi que de chefs-d'oeuvres de l'impressionnisme. Les musées sont installés dans de véritables écrins du patrimoine ou dans d’étonnants bâtiments industriels reconvertis. Toulouse est une ville cosmopolite du sud de la France, aux accents espagnols et aux façades italiennes. La cité a toujours aimé s’ouvrir aux influences et aux cultures venues d’ailleurs. Toulouse ou "Ville Rose", est passée maître dans l'art romain des techniques de la tuile et de la brique. Nommée expert des astres grâce à la Cité de l'Espace. Toulouse possède un opéra et un orchestre symphonique mais c'est aussi une ville sportive, le rugby est le sport emblématique de la ville. Le club toulousain est d'ailleurs devenu le club le plus titré d'Europe.

Toulouse regroupe de nombreux bâtiments remarquables : monuments et sites sont inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO tels que le canal du Midi, la basilique Saint Sernin, le capitole de Toulouse qui abrite l'hôtel de ville. Dans le centre de Toulouse, on ne dénombre pas moins de 74 hôtels particuliers, dont certains très célèbres. Plusieurs quartiers sont très fréquentés aux beaux jours comme la place Wilson, la place Saint-Georges, et, Toulouse est encore le siège de cafés aux décorations baroques classés monuments historiques.

Toulouse bénéficie enfin de nombreux espaces verts représentant un ensemble de 1 000 hectares avec 160 jardins et 600 points verts. En 1998, la ville de Toulouse est classée trois fleurs pour la qualité de son fleurissement.

► Atouts culturels


Toulouse est une métropole culturelle qui offre une grande diversité d'activités : concerts, expositions, spectacles de théâtre. La ville s'investit énormément et poursuit ses efforts pour obtenir la reconnaissance du titre de capitale européenne de la culture. La cité reste culturellement attachée à son patrimoine religieux et à l'art baroque.

Le quartier des sciences et la cité de la danse font de Toulouse une métropole culturelle incontestable. Nougaro, enfant du pays, a beaucoup contribué à sa notoriété et sa maison est un lieu de tourisme et de recueillement très prisé des fans de son oeuvre.

Comment investir à Toulouse ?

► Les dispositifs immobiliers


Dans le cadre d'un investissement locatif, il vous faudra choisir un des dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur. Avant d'arrêter votre choix sur l'un de ces mécanismes, sachez que chaque investissement est différent et que chaque loi de défiscalisation immobilière présente ses avantages et contraintes. Il est donc important, dans le cadre d'un investissement locatif, de déterminer quel sera le dispositif qui répondra au mieux à vos attentes (rentabilité, réduction d'impôts, etc.) ainsi qu'à vos objectifs. Voici les différents dispositifs défiscalisants :

Toulouse

La loi Pinel à Toulouse

Prenant la relève des dispositifs Scellier et Duflot, la loi Pinel permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Le taux de cette réduction d'impôts est de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) dans la mesure où le logement répond au niveau de performance énergétique "label BBC". De plus, la réduction est étalée de manière linéaire et égale.

Le plus : même si fin 2012 le marché du neuf a chuté à Toulouse, les professionnels restent optimistes avec l'arrivée du dispositif Pinel. En effet, considéré comme étant en phase avec les loyers de l'agglomération, il permettra sans aucun doute de redynamiser le marché. Toulouse se situant en Zone B1, la ville est bien évidemment éligible au dispositif Pinel !

La loi Censi-Bouvard à Toulouse

Ce dispositif permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Attention, contrairement à la loi Pinel, le bien immobilier doit être situé dans une résidence de services. Dans la mesure où le logement est destiné à la location meublée, dans une résidence de services, pour une durée de 9 ans et, où vos loyers perçus entrent dans la catégories des revenus BIC, vous pourrez alors toucher une réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis.

Le plus : au cœur de la « ville rose », environ 49 % des logements mis en location se louent meublés. Outre les facilités de gestion et les avantages fiscaux, la location meublée permet de réduire les problèmes de vacance locative et répond à un véritable besoin du marché toulousain : étudiants, touristes, cadres en mission, etc. Pourquoi donc ne pas investir dans un petit studio par le biais du Censi-Bouvard ?

La loi Malraux à Toulouse

Le dispositif Malraux offre une réduction d’impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Il va ainsi permettre aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux, dans la limite de 100 000 € par an, de leurs impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité et, dans la mesure ou le bien concerné se situe dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Attention, selon le secteur privilégié le montant de la réduction d'impôts ne sera pas le même. En effet, elle sera de 30% du montant des travaux, soit jusqu’à 36 000 € par an, dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux, soit jusqu’à 27 000 € par an, en ZPPAUP.

Le plus : le secteur le plus privilégié de Toulouse reste l'hypercentre, et, cet emplacement stratégique regroupe généralement quelques appartements anciens à la recherche de locataires … Quoi de mieux qu'un investissement en Malraux pour redonner un petit coup de jeune à ces biens immobiliers tout en profitant d'avantages fiscaux ?

Le statut LMNP à Toulouse

Dans le cadre d'un investissement locatif meublé, c'est-à-dire lorsque le logement comporte un certain nombre d'équipements nécessaires à la vie courante et en état d'usage, comme les meubles ou la literie, vous pourrez bénéficier des avantages du statut LMNP qui sont : la possibilité de récupérer la TVA sur le bien ou celle d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD.

Le plus : tout comme le dispositif Censi-Bouvard, le statut LMNP est également utile pour investir dans un studio ou dans un appartement de petite taille à destination des touristes, des étudiants, des cadres, etc.

Le dispositif Monuments Historiques à Toulouse

Le dispositif Monuments Historiques repose sur une mécanique de déduction d’impôts qui vous permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier concerné doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture d’une part et, vous devez prévoir des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir mettre le dit bien en location. A noter que les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien concerné et que la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).

Le plus : tout comme c'est possible avec le dispositif Malraux, n'hésitez pas à chercher dans l'hypercentre, ou ailleurs, quelques bâtiments ancien qui pourraient se révéler être des monuments historiques !

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Toulouse


Après le choix du dispositif, il vous faudra trouver l'emplacement idéal pour votre bien immobilier.

En adéquation avec les attentes de votre cible (étudiants, familles, touristes, etc.), il est important que ce dernier se trouve à proximité des « endroits clés » pour tout habitant : transports, commerces, bases de loisirs, universités/écoles, etc. Zoom sur trois quartiers de Toulouse.

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Pour les familles : Côte-pavée

Ce quartier calme et résidentiel fait le bonheur des familles toulousaines ! C'est d'ailleurs le secteur le plus prisé après le centre-ville… Idéal donc pour partir sur un investissement en Pinel ou en Malraux ! Toutefois gare aux prix par m², ils sont ici compris entre 2 500 à 4 500 euros.

Pour les cadres : Bonnefoy

Quartier situé à proximité de la gare Matabiau et donc non loin du futur quartier d'affaires Toulouse Euro-Sud-Ouest, le faubourg Bonnefoy est le secteur à privilégier si vous souhaitez partir sur un investissement meublé en Censi-Bouvard ou en LMNP. Autre bonne surprise, les prix par m², compris entre 1 500 à 3 000 euros.

Pour les étudiants : Saint-étienne

Nous ne pouvions vous présenter quelques quartiers de Toulouse sans vous parler du triangle d'or toulousain : le secteur du Capitole. Situé à proximité de cette place emblématique de la ville, le quartier Saint-étienne est composé de maisons de ville mais aussi d'appartements. Les prix par m² y sont élevés, entre 3 000 et 5 000 euros, il est donc conseillé d'opter pour une petite surface à destination des étudiants, en passant par la loi Pinel ou le statut LMNP.



En savoir plus sur Toulouse

► Principaux pôles économiques :

  • Blagnac
  • Saint Martin du Touch
  • Colomiers
  • Rangueil
  • Mirail

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : Toulouse dispose de dessertes par TGV vers Paris et l'Île-de-France, Lille par Bordeaux Saint-Jean et vers Marseille, Lyon, Dijon, Lille par Montpellier Saint-Roch. Il existe deux lignes SNCF d'agglomération intégrées au réseau Tisséo, ligne C (Arènes - St Cyprien / Colomiers) et D (Gare Matabiau / St Agne / Portet St Simon / Muret).
  • Aéroport : le transport aérien est très développé autour de l'aéroport Toulouse-Blagnac, classé au quatrième rang des aéroports de province. Existe également l'Aérodrome de Toulouse-Lasbordes, et, une ancienne plateforme aérienne, l'Aérodrome de Montaudran (en cours de requalification en technopôle), situés tous les deux au sud-est la ville, le long du périphérique.
  • Transports urbains : la commune de Toulouse dispose d'un réseau de métro léger automatique VAL, composé de deux lignes (A et B). Celles-ci totalisent 27,5 km (12,5 km + 15 km) et 38 stations, et, enregistrent de très bons résultats de fréquentation. Elle dispose également d'un tramway avec 24 stations et d'un réseau de bus de près de 80 lignes.

Conclusion

Toulouse, quatrième ville de France, est une ville dynamique proposant une qualité de vie incomparable à ses habitants. Grâce à ses atouts économiques, culturelles et scolaires, Toulouse accueille une population hétéroclite qui ne cesse d'augmenter avec le temps. La « ville rose » est donc une ville particulièrement intéressante lorsque l'on souhaite réaliser un investissement locatif et bénéficier d'un placement intéressant et rentable.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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