Pourquoi et comment investir à Tours ?

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Par Stéphane van Huffel - Vu 7333 fois

Quelle ville choisir pour son investissement locatif ? [VIDEO]
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Mise à jour de l'article : novembre 2016. Ville résolument dynamique et tournée vers l'avenir, Tours, de par sa capacité à s'engager non seulement en faveur de projets internationaux mais aussi, en faveur de projets plus locaux, se place parmi les villes où il fait bon investir. Grâce à la finalisation future de grands projets d'urbanisme qui appuieront l'attractivité de la ville, Tours a été épargnée par les bouleversements économiques et bénéficie donc d'un marché de l'immobilier plutôt résistant. Voici donc les dessous d'un investissement locatif à Tours.

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Pourquoi investir à Tours ?

Vingt-septième ville de France avec près de 135 480 habitants, Tours est également la plus grande commune, la plus grande unité urbaine et la plus grande aire urbaine de la région Centre, ce qui lui a permis d'être « élue » la vingt-quatrième ville de France où il fallait investir en 2012 afin de réaliser un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi, la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Ville classée Ville d'Art et d'Histoire et, située au cœur du plus grand site français inscrit au Patrimoine mondial de L’humanité, le Val de Loire, Tours est une destination privilégiée par tous les amoureux de patrimoine historique et naturel. Baignée par un climat et un environnement exceptionnel, la commune du centre-ouest de la France bénéficie de la proximité du bassin économique d’Île de France et se targue ainsi d'une compétitivité économique hors pair et, d'une capacité d'innovation attrayante.

Tours est en train de développer de nombreux projets d'envergure afin de renforcer son attractivité sur le territoire national mais aussi, à l'international. Parmi tous ces projets, la mise en service d'une toute première ligne de tramway et, la création d'un écoquartier afin de répondre à divers objectifs tels que : limiter la pollution, accueillir de nouveaux habitants ou encore, garantir une qualité de vie. Ainsi, grâce à ces nombreux engagements, la ville de Tours occupe une place de choix au cœur de notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et à forte rentabilité. La demande locative est y donc importante.

Quels sont les atouts de Tours ?

► Atouts économiques

Le premier employeur de Tours et de la Région Centre est le Centre hospitalier universitaire de Tours qui emploie près de 7 000 salariés, la SNCF vient ensuite avec ses nombreux établissements administratifs implantés, puis la base aérienne BA 705. La première banque française entièrement virtuelle (Zebank) s'est implantée à Tours. L'agglomération est aussi le siège du 2e site de production français de Michelin avec pour principale activité tout le secteur poids-lourd.

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Tours dispose de quatre pôles de compétitivité : sciences et systèmes de l’énergie électrique, sciences de la beauté et du bien-être, polymers technologies et céramiques. Ces pôles ont pour vocation d'innover et de dynamiser la métropole Tourangelle. Ils rassemblent des entreprises, des centres de formation et des pôles de recherche. L'agglomération de Tours dispose de 73 unités de recherche et 1 500 chercheurs. Le tourisme est aussi un atout économique important pour la ville de Tours qui est le centre d'un patrimoine de châteaux exceptionnels.

► Atouts touristiques

Tours et la région Touraine sont dotés d'un patrimoine historique et culturel exceptionnel avec en particulier les Châteaux de la Loire. Tours est classée Ville d'Art et d'Histoire, elle est traversée par la Loire, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, et a souvent reçu le grand prix du fleurissement national (2000, 2003 et 2006).

Le Vieux Tours, les hôtels particuliers médiévaux et Renaissance, les monuments historiques, le pont Wilson, la Tour Charlemagne et la Tour de l'Horloge, constituent ce que les touristes étrangers appellent "le petit Paris". Le château de Tours, ancienne résidence des comtes d'Anjou et l'hôtel Goüin, hôtel particulier du XVe siècle sont autant de destinations affectionnées par les touristes.

Tours est aussi une terre d'art culinaire : terre viticole avec ses vignobles tourangeaux du Val de Loire et ses vignes réputés.

► Atouts culturels

Parmi les manifestations les plus fréquentées nous pouvons citer Tours sur Loire, le festival Aucard de Tours et le festival Terres du Son, qui se déroulent chaque été. L'Opéra a son siège au Grand Théâtre tandis que le Centre dramatique régional a élu domicile au Nouvel Olympia. L'orchestre symphonique de la région Centre est aussi basé à Tours. La ville est un pôle important de la Musique ancienne en France où de nombreux ensembles sont reconnus au niveau international.

Tours abrite plusieurs musées remarquables comme le Musée des Beaux-Arts de Tours ou le Musée du Compagnonnage et, des expositions d'envergure nationale sont organisées régulièrement au Château de Tours sur les bords de la Loire.

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Comment investir à Tours ?

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► Les dispositifs immobiliers

Dans le cadre d'un investissement locatif en France, vous avez le choix entre plusieurs dispositifs défiscalisants. Voici donc les cinq mécanismes en vigueurs :

La loi Pinel à Tours

La loi Pinel s'adresse aux investisseurs souhaitant investir dans l'immobilier neuf. Ainsi, en contrepartie d'un investissement locatif dont le bien immobilier respecte les caractéristiques du « label BBC », le Pinel accorde une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans), réduction d'impôts qui sera répartie sur de manière linéaire et égale.

Le plus : répertoriée dans la Zone B1, la ville de Tours est éligible au dispositif Pinel. De plus, c'est la commune de la région centre qui bénéficie du marché immobilier le plus dynamique notamment en ce qui concerne l'immobilier neuf ainsi que les résidences de services. Pensez-donc à vous intéresser au dispositif Pinel d'un peu plus près !

La loi Censi-Bouvard à Tours

La loi Censi-Bouvard s'adresse aux investisseurs souhaitant investir dans l'immobilier neuf meublé et plus particulièrement, dans une résidence de services. Ainsi, en contrepartie d'un investissement locatif meublé dans une résidence de services, la loi Censi-Bouvard accorde une réduction d'impôts de 11 % du montant total de l'investissement, et ce, dans la limite de 300 000 € investis.

Le plus : comme nous l'avons vu ci-dessus avec le dispositif Pinel, la ville de Tours bénéficie d'un marché immobilier dynamique notamment en ce qui concerne l'immobilier neuf ainsi que les résidences de service. Pourquoi donc ne pas vous diriger vers une résidence de tourisme ? Une résidence d'affaires ? Une résidence senior ? Ou encore, une résidence étudiante ?

La loi Malraux à Tours

La loi Malraux s'adresse aux investisseurs souhaitant investir dans l'immobilier ancien et plus particulièrement, vers les secteurs sauvegardés et les ZPPAUP (Zones de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Ainsi, en contrepartie d'un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité, la loi Malraux accorde une réduction d'impôts calculée sur une enveloppe de travaux, dans la limite de 100 000 €, qui sera de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et, de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP

Le plus : grâce à son patrimoine architectural exceptionnel, Tours attire chaque année de nombreux amateurs de belles pierres et de vieilles pierres. Pourquoi donc ne pas vous orienter vers un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité par le biais du Malraux ?

Le statut LMNP à Tours

Le statut LMNP s'adresse aux investisseurs souhaitant investir dans l'immobilier meublé. Ainsi, en contrepartie d'un investissement locatif meublé, le statut LMNP vous accorde divers avantages fiscaux.

Le plus : il semble intéressant d'opter pour un studio meublé de petite surface par le biais du statut LMNP notamment si vous souhaitez vous adresser à des étudiants ou à des touristes sans pour autant investir dans une résidence de services.

Le dispositif Monuments Historiques à Tours

Le dispositif Monuments Historiques s'adresse aux investisseurs souhaitant investir dans un monument historique et plus particulièrement, dans un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture. Ainsi, en contrepartie d'un investissement locatif dans ce secteur et, moyennant des travaux de réhabilitation suivis et validés par un architecte ABF afin de restaurer parfaitement le bien en question, le dispositif Monuments Historiques accorde un avantage fiscal qui permettra de déduire l’intégralité des travaux de rénovation du revenu global et imposable en les étalant sur trois années.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Tours

Ce n'est une surprise pour personne, l'une des clés du succès d'un investissement locatif réside dans l'emplacement du bien immobilier. En effet, un emplacement adéquat vous permettra non seulement d'attirer de nombreux locataires, mais aussi, de vous assurer une plus-value non négligeable lors de la revente de votre bien. Ainsi, afin de mettre toutes les chances de votre côté, privilégiez un logement non loin des transports, des commerces, des services mais aussi, des écoles, des bases de loisirs et des universités. Pour vous aider dans votre démarche, voici trois quartiers de Tours.

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Quartier de la Cathédrale

Situé dans le centre-ville de Tours, le quartier de la Cathédrale est un secteur très prisé par les jeunes étudiants et les jeunes célibataires. En effet, entre les musées, les restaurants, les bars et les boutiques, l'ambiance ne manque pas dans ce quartier très dynamique de la ville. Ce secteur de la ville, de par sa population jeune, se prête donc plutôt bien à un investissement locatif meublé par le biais du statut LMNP. Les prix de l'ancien sont compris entre 50 000 euros et 136 000 euros pour les 25 et 40m², et en ce qui concerne les prix du neuf, il vous faudra compter entre 73 000 euros et 186 400 euros pour les 25 et 40m².

Quartier des Prébendes

Plus bourgeois que le quartier de la Cathédrale, le quartier des Prébendes est aussi beaucoup plus calme que ce dernier. Cette ambiance plus réservée et moins bruyante attire les familles avec de jeunes enfants. Pourquoi donc ne pas vous renseigner pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf par le biais du Pinel ? En ce qui concerne les prix, tout comme le quartier de la Cathédrale, il sont compris entre 50 000 euros et 136 000 euros pour les 25 et 40m² dans l'ancien et entre 73 000 euros et 186 400 euros pour les 25 et 40m² dans le neuf.

Quartier Velpeau

Proposant des prix plus abordables, le quartier Velpeau bénéficie de la proximité de la gare et de la présence d'écoles. Réaménagé par la ville, ce quartier permet d'acquérir des logements de charme à rénover à moindre prix en comparaison au centre-ville ou au quartier des Prébendes. Idéal donc si vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité grâce au dispositif Malraux. Pour les prix de l'ancien, ils oscillent entre 46 500 euros et 112 000 euros pour les 25 et 40m². Les prix du neuf quant-à eux sont compris entre 67 000 euros et 152 000 euros pour les 25 et 40m².

En savoir plus sur Tours

► Principaux pôles économiques :

  • Le centre d'affaires rue Édouard Vaillant
  • Le quartier des Deux-Lions
  • Tours-Nord
  • FIPARC
  • La zone économique de Chambray

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : Tours a toujours été bien située sur le réseau ferroviaire français. Toutes les régions de France sont accessibles directement depuis Tours par le train, la plupart par le TGV. Tours est desservie par deux gares importantes : la gare Tours-Centre, principalement pour les relations TER, la gare Tours-Saint-Pierre-des-Corps principalement pour les relations TGV, cette dernière étant par ailleurs un des principaux centre de triages et de maintenance ferroviaire de France.
  • Aéroport : en 2010, l'aéroport de Tours a accueilli 125 000 passagers. Plusieurs liaisons régulières vers Londres, Dublin, Marseille, Porto, la Corse et de nombreux « vols vacances » ont relancé l'activité de la plate-forme et propulsé l'aéroport Tours-Val de Loire parmi les aéroports régionaux importants.
  • Transports urbains : la métropole Tourangelle est desservie par un réseau de bus de 46 lignes avec 236 bus en service.
  • Transports routiers : Tours se situe au centre d'une étoile autoroutière à 5 branches. De nombreuses liaisons transversales complètent ce maillage, permettant notamment de relier la ville aux capitales régionales voisines.
  • Vélo : l'EuroVelo 6 ou EV6, également connue sous le nom d' « Eurovéloroute des Fleuves », est une véloroute de type EuroVelo qui traverse Tours en reliant Saint-Nazaire à Constanţa. C'est la plus célèbre des véloroutes européennes, longue de 3 653 km.

Conclusion

Grâce à un climat économique et touristique favorable, le marché immobilier de Tours a été « épargné » ce qui en fait la ville idéale si vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien ou neuf tout en profitant d'un retour sur investissement important. Vous l'avez bien compris, en raison de nombreux atouts, Tours est en capacité d'accueillir un investissement locatif et surtout, de le rentabiliser.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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