Comment bien revendre un investissement en loi Demessine ?

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Par Gaspard Treuil
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L’article « Comment bien revendre un investissement en loi Demessine ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Vous êtes, depuis quelques années maintenant, propriétaire d’un bien immobilier locatif soumis à la loi Demessine. En guise de piqure de rappel, ces investissements avaient pour but, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 de faire en sorte de privilégier les investissements locatifs dans certains territoires ruraux, notamment dans les zones de revitalisation rurales (ZRR).

Ce dispositif de réduction d’impôts ayant pris fin en 2010, il advient donc que votre investissement (nous le rappelons, soumis au respect d’un bail locatif de 9 ans) va prendre fin dans les prochains mois pour les dispositifs mis en place dans les dernières années, et vous allez donc peut être très rapidement songer à la revente de votre bien, si tant est que vous ne souhaitiez pas le conserver à des fins locatives simples.

Si comme beaucoup d’investisseurs Demessine, vous êtes dans une phase de revente potentielle, vous êtes en droit de connaître quels sont les points à garder ABSOLUMENT en tête lors de la revente d’un tel bien. Que va-t-il advenir de la TVA ? Aurez-vous des soucis au regard de la réduction d’impôt dont vous avez bénéficié dans les dernières années ? A qui devez-vous vendre ? A quel prix ? Autant de questions qui peuvent vous venir en tête et faire de votre projet de revente un vrai casse-tête.

Afin de ne pas risquer de mettre à mal les 9 dernières années de vie de votre investissement, et de vous faire réaliser la meilleure opération financière et patrimoniale, nous allons tenter via ce guide de vous donner toutes les clés pour réussir la revente de votre bien immobilier Demessine.

Sommaire



1. Rappel du dispositif Demessine

Petit récapitulatif du dispositif Demessine : ce régime fiscal issu de la loi de finances de 1999 avait pour objectif de favoriser les investissements locatifs dans certains territoires, notamment les zones rurales. Cette loi permettait, via l’acquisition d’un bien immobilier neuf, loué nu à un exploitant de résidence touristique (qui meuble le bien) pendant une période définie, de bénéficier d’avantages fiscaux.

Avantages fiscaux

Ces avantages étaient, de manière globale, la récupération de la TVA liée à l’achat du bien neuf ainsi qu’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 000€ étalée sur 6 ans.

Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de :

  • 50 000€ pour une personne seule
  • 100 000€ pour un couple marié

Le taux de réduction est de 25% du prix de revient, soit donc une réduction d’impôt maximum de :

  • 12 500€ pour une personne seule
  • 25 000€ pour un couple marié

Ce dispositif, précédant le statut de loueur connu aujourd’hui sous la loi CENSI-BOUVARD, apportait également au propriétaire du bien immobilier la garantie contractuelle des loyers payés. Votre rentabilité locative était donc presque assurée dans le temps.

Afin de pouvoir avoir accès à cette réduction d’impôt, la location du bien devait être actée pour une période de 9 ans. En cas de non-respect de cette durée de location, l’investisseur risquait une requalification fiscale liée à son placement immobilier.

En plus de vous offrir une réduction d’impôt basée sur le prix de revient de votre bien immobilier, investir dans un bien Demessine (au même titre que d’investir dans un appartement en location meublée) vous permettait de récupérer la TVA liée à cet achat. La récupération de la TVA est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu trois mois de loyer.

Les inconvénients

Outre ces avantages fiscaux, et parfois la possibilité qu’offraient les baux commerciaux d’occuper le bien jusqu’à 8 semaines par an (sous conditions), l’investissement Demessine comportait une certaine partie d’inconvénients qu’il fallait bien avoir en tête avant d’investir :

  • Impact fiscal n’est effectif que si le bail de 9 ans est mené au terme
  • Le remboursement total de la TVA est soumis à une condition de détention de 20 ans du bien, dans le cas contraire le propriétaire du bien s’engage à rembourser la TVA récupérée au prorata temporis de détention de l’appartement (soit 5% par an)
  • La réussite globale de votre opération repose sur la qualité et la fiabilité (dont financière) du gestionnaire avec lequel vous passez pour cette opération.

Nul besoin de refaire l’histoire de ce type d’investissement et de l’intérêt qu’il présentait dans le temps pour vos finances et votre fiscalité. Neufs années ont passé depuis la livraison de votre bien, vous avez profité de la défiscalisation sur 6 ans, et vous êtes donc maintenant dans une démarche de revente de votre bien. Nous allons détailler dans les parties ci-dessous les points phares à prendre en compte pour réaliser cette vente avec succès.


2. Zoom sur le marché de la revente immobilière de tourisme

Même s’il n’existe pas spécifiquement de données officielles et figées sur le marché secondaire de l’immobilier de tourisme et notamment anciennement Demessine, ce type d’achat a le vent en poupe.

D’une part du fait de conditions de financement accommodantes permettant à plus d’investisseurs de financer des projets d’acquisition sans trop de coût de crédit, mais également du fait que de plus en plus de foyers considèrent l’acquisition d’un bien immobilier locatif meublé comme un bon placement pour l’avenir.

Facteurs d'acquisition d'un bien Demessine:

De plus, l’arrivée à maturité du dispositif fiscal Demessine vient consolider les vagues de reventes de ce type de bien. Mais pour correctement appréhender les points à avoir absolument en tête lors de la revente de votre bien, il est absolument nécessaire de connaître les facteurs qui poussent des investisseurs à acquérir un bien immobilier meublé dans l’ancien (car ce bien que vous allez vendre est considéré comme un bien ancien):

  • L’ancien permet d’avoir du recul sur la qualité de la gestion de l’exploitant de la résidence et la fiabilité de la gestion de cette dernière
  • La capacité de percevoir des revenus dès la signature de l’acte d’achat ; en effet contrairement à un achat en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), l’ancien à cette grande qualité d’être déjà livré et opérationnel
  • Le rendement sera donc sensiblement impacté par cette ancienneté, du fait que les loyers sont générés dès le départ et non pas après quelques mois d’attente de livraison
  • Des prix plus compétitifs que dans le neuf (souvent)
  • Des avantages fiscaux non négligeables (remboursement de la TVA sous certaines conditions, possibilité d’amortir le bien « comme s’il était neuf », etc.)

Attention toutefois dans ce genre d’opération, car même si beaucoup de ces points entrent dans le filtre qualité de votre acquéreur, il vous faut connaître les points à mettre en avant lors de la mise en vente de votre bien pour être certain de réaliser la meilleure opération et céder correctement votre appartement Demessine.

Allons-y pour un tour d’horizon des points à mettre en avant lors de la revente de votre appartement !



3. La renommée de l’exploitant

Ce n’est pas forcément quelque chose sur lequel vous vous êtes focalisé lors de l’achat de votre bien, mais c’est un des facteurs déterminant de votre vente immobilière.

Pourquoi ?

Parce que le fait que votre bien immobilier soit exploité par une société reconnue sur le marché est et restera dans les années à venir un gage de sécurité, ou du moins de sérénité pour votre repreneur. De plus, l’exploitation d’un bien immobilier par un acteur majeur du secteur apportera beaucoup plus de visibilité sur le marché secondaire lors de la mise en vente de cet appartement.

Gardez en tête que, même si la résidence dans laquelle se situe votre bien immobilier n’est pas exploitée par un acteur majeur sur le plan national, mais plutôt par une société bien implantée localement en région, vous pouvez tout de même bénéficier de garanties tout aussi solides. Parfois même équivalentes du fait que cet exploitant local sera plus à même de connaître parfaitement le tissu immobilier de proximité.

Mais restons simples dans notre approche, et partons du principe que pour bien vendre son bien Demessine, il faut avant toute chose avoir une base solide.
Cette base étant constituée par la solidité, la fiabilité et la renommée du gestionnaire exploitant le bien.

Des exploitants reconnus :

Ces 4 sociétés détiennent à elles seules plus de 55% du marché des résidences de tourisme:

  • Pierre & Vacances / Centerparcs
  • Maeva
  • le groupe Lagrange

Le conseil de l’expert :

Dans ce type d’opération, n’hésitez pas à vous rapprocher de nos chef de projets patrimoniaux spécialisés afin d’être bien accompagné et d’être certain de réaliser la meilleure transaction pour optimiser la gestion de votre patrimoine.


4. La qualité du bail attaché au bien

Le bail commercial est à l’acquisition d’immobilier géré ce que l’essence est au moteur de votre voiture : sans un carburant de qualité, vous n’irez pas bien loin.

C’est exactement la même chose avec le bail commercial qui est attaché à votre bien immobilier. Un bail commercial de qualité, présentant de bonnes bases, va conditionner la revente de votre bien.

Ce que vous devez mettre en avant lors de la revente de votre Demessine, ce n’est pas uniquement le rendement mais bien des éléments tangibles et démontrant le bien fondé de votre investissement et de sa pérennité dans le temps, ces éléments sont les suivants :

  • La durée du bail, qui doit être comprise entre 9 et 11 ans
  • La répartition des charges supportées par le propriétaire et l’exploitant de la résidence (répartition des charges liées notamment aux articles 605 et 606 du Code Civil, agissant sur les petits et gros travaux que doit supporter l’actif immobilier)
  • L’indice de revalorisation des loyers.

Le point sur la répartition des charges pourra se montrer déterminant dans l’acte de vente de votre bien immobilier, en effet si le propriétaire bailleur, donc votre potentiel acquéreur, devait supporter toutes les charges d’entretien et de rénovation du lot vendu, la rentabilité finale de son investissement pourrait être largement diminuée. Tout ceci ne serait donc pas aussi intéressant qu’anticipé pour lui et viendrait impacter votre vente.



5. Quid de l’emplacement géographique et de l’agencement de l’appartement ?

Pensez-vous que l’emplacement géographique est un élément important à prendre en considération dans la vente de votre bien ? Idem pour son agencement ? La couleur de la crédence de la salle de bain ou de la cuisine ? Si vous répondez oui à toutes ces questions, alors une petite mise au point s’impose.

Lors d’un investissement locatif, nous le rappelons, il est important de ne pas inclure d’affect dans vos choix. En effet, on ne parle pas d’acheter une résidence secondaire mais bien un actif immobilier, au même titre que si vous achetiez une action ou des parts de SCPI.

Nous refermons la parenthèse sur des questions qui sont en réalité de fausses questions et qui ne devraient pas venir impacter votre capacité à vendre ce bien, les points dont il faut tenir compte restant les points listés dans la partie sur le bail commercial.

6. Comment revendre votre bien, et avec qui ?

Vous êtes désormais au fait des points importants à avoir en tête pour réussir avec brio la cession de votre bien Demessine, nous allons maintenant aborder ensemble la question du mode de revente de cet actif immobilier.

Le revendre soi-même

Vous avez l’option de revendre cet investissement vous-même, via des sites gratuits faisant le lien entre particuliers. Vous connaissez le fonctionnement et pensez qu’il s’agit là de la meilleure manière de bien revendre votre bien, car c’est gratuit. Vous pouvez très bien avancer dans cette direction si le temps n’est pas un critère dans la réalisation de votre vente; en effet, passer par ce type de sites ne vous garantit pas une transaction rapide, et encore moins des contacts de qualité.

Notre partenaire: LB2S

Vous avec sinon l’option de passer par un professionnel qui saura vous mettre en relation avec des investisseurs qualifiés et vous accompagnera dans la mise en vente de votre bien (définition du prix, rédaction des annonces, mise en valeur du lot, etc.). Cela viendra apporter de l’eau à votre moulin dans ce projet de vente, votre annonce sera communiquée au travers des bons réseaux et aura beaucoup plus de chance de susciter de l’intérêt.

Notre partenaire privilégié sur ce secteur d’activité, LB2S, est le meilleur intermédiaire dans la gestion de ce type d’opérations. LB2S capitalise aujourd’hui plus de 2 000 estimations immobilières, 20 ans d’expérience sur le marché secondaire de l’immobilier géré, et sera à même de vous aider à raccourcir les délais de réalisation de la transaction (généralement 9 semaines).

Nous vous conseillons vivement de faire appel à votre chef de projet patrimonial Netinvestissement, qui en plus de vous mettre entre les mains des équipes spécialisées LB2S, vous accompagnera dans la gestion de ce projet. Notre objectif commun sera de vous faire réaliser la meilleure transaction possible. Et soyez assurés qu’en utilisant ce canal de distribution, vous mettez toutes les chances de votre côté pour y parvenir.

Conclusion

Il est important de noter que le marché secondaire des résidences de tourisme présente de nombreux points positifs pour l’investisseur souhaitant se séparer de son bien immobilier soumis à l’ancien dispositif Demessine. Ces fondamentaux solides sont autant d’avantages que vous devez saisir ; ils vous permettent de miser sur une bonne liquidité et de revendre correctement votre bien.

En revanche, gardez en tête qu’il est important de ne pas uniquement miser la réussite de votre opération sur le rendement potentiel que peut apporter votre bien immobilier à son futur acquéreur, et veillez à bien mettre en avant les différents points tels que le bail commercial ou la solidité financière du gestionnaire.

Enfin, nous ne saurions trop vous conseiller de vous rapprocher de votre chef de projet patrimonial Netinvestissement pour être certain de valoriser au mieux votre projet et avoir l’assurance de réaliser la meilleure opération.

À propos de l'auteur

Gaspard Treuil , Chef de projet patrimonial

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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