banniere article

Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2018

Immobilier Guides Location meublée

L’article « Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2018 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

  • Avis de nos lecteurs :
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • 10/10 pour 1 avis
Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

9879 vues

par nos lecteurs

3 min

de temps de lecture

Votre simulation

gratuite et personnalisée

Je souhaite recevoir des informations de la part de Netinvestissement sur les moyens d’optimiser mes investissements*

De plus en plus d’investisseurs recherchent des solutions palliatives à l’immobilier lambda : des charges trop importantes, une fiscalité souvent confiscatoire, des tracas administratifs et une gestion créatrice de stress et chronophages amènent parfois une certaine lassitude de l’immobilier.

Vous êtes donc nombreux à nous demander des solutions rentables et sécuritaires, une gestion déléguée tout en désignant des placements tangibles où il est plus simple d’établir des projections chiffrées.

La peur de vous projeter, l’incertitude des vacances locatives, les prix souvent élevés sont des variables non exhaustives qui reviennent également régulièrement.Enfin, le désir d’un couple rendement/risque favorable, en des temps où les taux sont faibles et où la volatilité de certains actifs ne rémunèrent plus, engendre une augmentation de la demande pour certains placements plus dynamiques.

En parallèle, le choix d’investir dans l’immobilier tout en annihilant toutes les contraintes locatives fait son chemin et la demande d’investir dans les résidences de services s’accroît. Ainsi, isoler les variables « contaminantes » d’un rendement parfois déjà faible tout en bénéficiant d’une fiscalité nulle, avec une rentabilité globalement plus intéressante sont autant de problématiques au cœur de vos interrogations actuelles.

Quels sont alors les principales choses à savoir pour cette année 2018 quant à la Location Meublée ?

Pour aller plus loin, consultez notre guide : Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2019 !

1. Un marché porteur

Au-delà de la forme, du caractère fiscal et rentable de ce type d’investissement, la qualité du sous-jacent doit primée quant au choix.

Mais le LMNP est avant tout un cadre d’investissement et un statut dont la première variable qui permet une projection est la démographie. Sur ce thème, la croissance la plus importante de la demande par rapport à l’offre (augmentation du nombre de chambres) reste l’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), car la question sociétale de la fin de vie, l’accroissement des inactifs par rapport aux actifs, les soins à apporter aux personnes âgées sont des interrogations essentielles actuellement.

Les résidences « seniors » sont aussi une possibilité. Apparues dans les années 80, les résidences de services « seniors » se présentent comme une alternative au logement traditionnel pour des personnes valides et autonomes mais fragilisés par l'isolement.

Le marché étudiant dispose également de garantie intéressante. En 2018, la croissance du nombre d’étudiants en France s’élève à 1.9 % dans l’ensemble de l’enseignement supérieur. Ceci correspond respectivement à environ 58 000 inscriptions d’étudiants supplémentaires en un an.

A l’horizon 2025, le nombre de bacheliers augmentera significativement par rapport à 2015, principalement sous l’effet du dynamisme démographique.

Si les tendances se poursuivent, l’enseignement supérieur pourrait rassembler 2,9 millions d’étudiants en 2025, soit environ 350 000 étudiants de plus qu’en 2015. Ceci représente donc une garantie sur du long terme en considérant que les universités sont dans des endroits à forte densité ou parfois les résidences n’ont qu’une capacité faible d’extension (manque d’offre).

netinvestissement vous recommande :

Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ? (EPISODE 1) | Netinvestissement Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)

2. Des changements sociétaux

Bien évidemment, les changements structurels et sociétaux sont à prendre en considération pour votre investissement.

Nous parlons beaucoup actuellement d’EHPAD : la profondeur du marché et les questions relatives aux éléments évoqués au paragraphe précédent traduisent un changement : il est évident que les pouvoirs publics vont plus lentement que les faits et les décisions tardent parfois à être prises.

Les projections et objectifs d’investissement doivent être visualisés selon les changements conjoncturels. Dans un monde globalisé et de plus en plus normé, il faut être en capacité d’absorber le changement et dans un secteur tel que les EHPAD, l’actualité est assez concentrée sur ces changements.

Principalement, il faut avoir à l’esprit la démographie précitée et savoir comment la gérer. Derrière les chiffres, il y a évidemment des personnes qui ont des besoins réels et définis.

En tant qu’investisseur, il faut savoir déceler la capacité d’adaptation d’une société, visualiser la gestion antérieure et la politique d’application de ces évolutions.

Les capacités d’accueil des établissements privés ont d’ailleurs augmenté plus rapidement que l’ensemble du secteur mais il y a encore des difficultés à créer de nouvelles résidences en France et de plus en plus d’acteurs du secteur connaissent actuellement une expansion plus importante à l’étranger plutôt que dans notre pays. En effet, il est très compliqué d’obtenir un agrément pour l’ouverture d’un nouvel EHPAD en France par exemple, tant la procédure d’appel à projet est lourde.

Concernant le secteur des résidences de tourisme, là encore, il existe un changement de mentalités de consommation dû à la libéralisation des services et de l’économie participative. Il faut donc, en plus du risque important lié aux éléments politiques ou naturels, prendre en compte une inégalité entre offre et demande. Les rentabilités sont parfois très bonnes mais il faut avoir à l’esprit l’accroissement du risque de l’opération en question.

3. Les prix

Le marché immobilier est stable en ce début 2018 car, principalement, les ménages sont solvables et la prime de risque importante. Les perspectives de revalorisation sont de 3 % pour cette année.

Bien évidement, l’investissement dans les résidences de service doit être regardé suivant le bail locatif adjacent et plus globalement selon le type de résidences de services.

L’avantage global de ce type de placement en matière de prix est de contenir la revalorisation et les bulles car ces actifs sont décorrélés de la notion de coups de cœur.

Il y a une maitrise des prix qui peut être intéressante en période de hausse sur un point haut, la valorisation de l’actifs étant défini par « l ’activité économique » de l’investissement.

4. La rentabilité

En 2018, comme pour tout investissement d’ailleurs, la première chose que vous devez regarder est le rendement proposé par un éventuel projet qui attirerait votre attention. Là encore, au risque d’être redondant, il faut avoir une vue d’ensemble de l’investissement en question car ce marché des résidences de services doit appliquer une politique locative raisonnée.

Nos partenaires font preuve de sérieux dans l’administration de leurs unités d’exploitation, ce qui a permis jusqu’à aujourd’hui d’obtenir en moyenne des rendements annuels constants tout en évitant les mauvaises surprises. Car si les rendements sont intéressants actuellement, il faut tout de même se méfier des propositions trop impressionnantes, en particulier pour des établissements neufs ou réhabilités dont vous n’avez aucun moyen de vérifier la gestion passée.

Et dans l’ancien, il faut avoir également la visibilité nécessaire pour comprendre pourquoi, par exemple, un rendement a diminué ou augmenté, et quelles en sont les raisons ?

Cela étant dit, dans les EHPAD, dans les résidences seniors ou étudiantes, il n’y a pas eu de véritables variations quant au prix sur une période très longue.

5. Le second marché

J’ai évoqué durant ces quelques lignes le marché de l’ancien. De plus en plus de personnes investissent dans le marché de l’ancien (en résidences de services). Plusieurs avantages résident dans le marché secondaire : des informations effectives sur la résidence de service et sur sa gestion, des loyers perçus dès le premier mois de l’acquisition ou un historique de la valorisation de l’actif immobilier.

Si l’on considère que les résidences de services peuvent se résumer à un bail commercial et à un gestionnaire, le marché de gré à gré permet donc de sécuriser votre investissement en ayant un historique de gestion de la résidence, des choix antérieurs de son exploitant ou des coûts d’exploitation.

Des sociétés spécialisées dans la location meublée gérée sous bail commercial telles que LB2S ou Le Revenu Pierre nous permettent, grâce à leur expertise, de sélectionner pour vous des biens de qualité dans le but de les exploiter à long terme pour vous assurer une rente complémentaire.

En résumé...

Pas de changements trop importants en 2018 dans le secteur de la location meublée.

Il est toujours difficile de choisir entre plusieurs résidences de services qui incluent différents métiers. Il est clair que tous les secteurs n’ont pas les mêmes préoccupations et la démographie porteuse ne profite pas forcément au tourisme qui doit se réinventer. Le choix doit être plus drastique encore même s’il y a des possibilités, par exemple sur des marchés de niche, peu concurrentiels.

Fiscalement, l’investissement est encore plus intéressant en comparaison des logements loués nus qui subissent une augmentation des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % et qui ne peuvent profiter de l’amortissement comptable.

Les résidences de services, si tout ces paramètres sont validés, permettent de se garantir une création de capital sur du long terme mais il ne faut pas se tromper sur le type de services, sur l’emplacement et évidemment sur le gérant.

Ce type d’investissement patrimonial doit être maitrisé car tout investissement comporte des risques, même si l’investissement est en EHPAD ou en résidence étudiante.

Pour cela, nos spécialistes en immobilier meublé sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre réflexion puis dans la sélection d’un projet répondant au mieux à vos objectifs.

Investir dans l'immobilier
Générez des revenus complémentaires et préparez votre retraite : c'est le moment d'investir dans l'immobilier ! Découvrez cette offre
Ne ratez rien de nos conseils !
Vous avez aimé ce guide ?
Laissez une note !

10/10 pour 1 lecteur

A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1649 articles en ligne

Avis des clients de Stéphane :

  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

Lire la suite
Dernier commentaire client

"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"

Avis client :
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
Voir son profil Contactez Stéphane
Comment ça marche ?
C'est simple comme 1,2,3

1-Vous vous informez

Découvrez les différentes solutions de placements proposées en fonction de vos besoins

2-Prise de contact

Fixez un rendez-vous gratuit avec un chef de projet patrimonial et recevez une réponse en 24h.

3-Vous souscrivez

Finalisez votre projet facilement à l'aide de votre chef de projets patrimoniaux Netinvestissement.

Ils nous ont fait confiance Des centaines de netinvestisseurs heureux !
+ -
simulation gratuite Netinvestissement
Votre simulation

gratuite & personnalisée

Je souhaite recevoir des informations de la part de Netinvestissement sur les moyens d’optimiser mes investissements*

Réponse en 24h !