Investissement locatif : quel est le plus rentable (location nue ou meublée) ?

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Nicolas Farau
Par Nicolas Farau
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L’article « Investissement locatif : quel est le plus rentable (location nue ou meublée) ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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De nombreux investisseurs, néophytes ou plus expérimentés, sont séduits par l’idée de réaliser un investissement locatif. Valeur refuge depuis tous temps, l'immobilier rassure les investisseurs par sa capacité à permettre d’atteindre des niveaux de rentabilité intéressants dans un cadre relativement sécurisé et permettant même, dans certains cas, de bénéficier de réductions d’impôts grâce aux différents véhicules d’optimisation fiscale.

L'investissement immobilier locatif consiste en l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de le(s) mettre en location et d’en tirer des revenus. Ceci permettant de se constituer un patrimoine de manière progressive, de la capitalisation voire de générer des revenus complémentaires.

Dès lors que l’objectif patrimonial est clairement défini, certains investisseurs se demandent s’il est plus rentable de réaliser cet investissement locatif en meublé ou nu.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a unifié l'encadrement de ces deux modes de location dans un sens plus contraignant pour les propriétaires bailleurs. Néanmoins, des différences non négligeables subsistent entre ces deux modes de location immobilière.

Ce guide va vous permettre d’appréhender ces deux options et vous guider dans le choix de l’un ou l’autre des statuts.

Sommaire


1. Avantages de La location immobilière nue

Louer votre appartement vide nécessitera moins de temps et d’implication puisque, contrairement à la location meublée, il n’y a aucune obligation de fournir du mobilier en nombre et en qualité.

L’absence de fournitures de mobilier ou d’équipements vous donnant accès au statut de meublé permet d’éviter de supporter le coût d’éventuelles dégradations si ces éléments avaient été présents.

La location vide offre davantage de stabilité et de sécurité à l'investisseur dans la mesure où le locataire signe un bail d’une durée de 3 ans renouvelable tacitement par période triennale.

Aussi pour donner congés, le locataire devra respecter un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois sous certaines conditions.

La fiscalité de la location nue

Les loyers perçus d’une location vide sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers, que ce soit au micro foncier pour les revenus annuels inférieurs à 15 000 euros ou au régime réel au-delà de ces 15 000 euros.

Cette fiscalité est dissuasive et hautement confiscatoire dans la mesure où elle dépend de votre tranche marginale d’imposition à laquelle il faudra ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ex : Vous percevez 12 000 euros de revenus fonciers annuels et optez pour le régime du micro foncier. L’administration fiscal vous accorde un abattement de 30 %, vous serez donc imposé sur 8 400 euros (12000-3600) de la manière suivante : 8400 * (TMI + 17.2%).


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Réduire votre impôt sur le revenu

Au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers par an ou sur option, le régime réel est possible.

L’article 31 du Code Général des Impôts liste l’ensemble des frais et des charges déductibles des revenus fonciers. Cela permet d’abaisser fortement l’assiette d’imposition voire de créer un déficit.

Le propriétaire d'un bien immobilier mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu'il supporte (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière...) sont plus importantes que les loyers qu'il perçoit.

L’intérêt de générer ce déficit foncier est qu’il est imputable aux revenus globaux dans limite de 10 700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.

En venant en déduction du revenu net imposable, ce déficit foncier crée mécaniquement une réduction de l’impôt sur le revenu.

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2. Avantages de la location meublée

Un logement est considéré comme meublé si le locataire peut s’y installer sans avoir à y apporter de mobilier. Tous les éléments indispensables à la vie quotidienne doivent s’y trouver.

Un décret fixe la liste du mobilier à fournir pour obtenir le statut de location meublée. Le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir convenablement dans le logement en n’y apportant que ses effets personnels et son "linge de maison" (draps, serviettes, torchons…).

Dans le cas d’un logement composé de plusieurs pièces, chaque pièce doit être équipée du mobilier suffisant.

L’un des principaux atouts de ce type de location réside dans la flexibilité du bail.

Là où la location nue impose la signature d’un bail minimum de 3 ans, celui de la location meublée sera conclu pour une période d’au moins un an reconductible tacitement par période annuelle (voire neuf mois sans reconduction tacite si le locataire est un étudiant).

Si cette souplesse contractuelle est considérée pour beaucoup comme un avantage, c’est surtout sur le plan fiscal que la location meublée fait la différence.

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La fiscalité de la location meublée

Les revenus perçus d’une location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais bien comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

En optant pour le régime du micro BIC, qui s’applique de plein droit dès lors que les recettes tirées de la location meublée ne dépassent pas 70 000 euros (la loi de finance 2018 a réhaussé le seuil qui était de 33 200 euros auparavant), le propriétaire d’une location meublée bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses BIC. Cet abattement censé représenter l’ensemble des frais et charges ne peut pas être inférieur à 305 euros.

Les 50% de recettes sont imposés, à l’instar des revenus fonciers, à hauteur de la tranche marginale d’imposition et subissent les 17,2 % de prélèvements sociaux.

En option ou obligatoire dès lors que les recettes dépassent les 70 000 euros, le régime réel, quant à lui, offre un cadre fiscal très avantageux. Il permet :

  • D'abaisser au maximum la base imposable des revenus tirés de la location meublée en déduisant les intérêts d’emprunt en cours et l’ensemble des frais et charges.
  • L’amortissement de l’immobilier (hors foncier) et du mobilier, ce qui n’est ni plus ni moins qu’une constatation comptable de la dépréciation de certains éléments d’actifs résultant de l’usure ou de l’obsolescence.

Cet amortissement comptable sera utilisé en complément de la déductibilité de l’ensemble des charges pour réduire davantage la base imposable des revenus locatifs voire l’effacer dans son intégralité.

Si les charges, frais et autres intérêts d’emprunt créent à eux seuls une situation déficitaire, les amortissements sont mis en réserves et considérés comme réputés différés.

Lorsque ce solde est bénéficiaire, on pourra aller « piocher » dans cette réserve d’amortissements réputés différés pour neutraliser la fiscalité et échapper à la fois à l’imposition liée à la TMI et aux 17,2 % de prélèvements sociaux jusqu’à épuisement de cette réserve.

L’activité de loueur meublée étant considérée comme une activité commerciale, il incombe certaines obligations telles que :

  • Tenir une comptabilité (dont 2/3 du coût donnent droit à une réduction d’impôt sur le revenu)
  • Etablir un bilan
  • Produire une liasse fiscale


Conclusion

La location nue apporte un certain confort aux propriétaires désireux d’éviter le turn-over des locataires et de s’éviter quelques démarches administratives.

D’un point de vue financier et dans une considération stricto sensu économique, la location meublée propose des avantages supérieurs à celle de la location vide.

Le principe de l’amortissement comptable apporte un véritable avantage tant sur le plan fiscal que sur celui de la rentabilité d’un investissement locatif. Grâce à cette mécanique, la location meublée permet de réduire la base imposable de vos revenus locatifs voire d’effacer la fiscalité.

A noter tout de même qu’en termes de revente à moyen long terme, le marché de la location meublée est plus ciblé et offre moins de débouchés pour le propriétaire vendeur, en particulier pour les locations meublées avec services telles que les résidences étudiantes ou les EHPAD.

N’hésitez pas à contacter l’un de nos spécialistes de l’immobilier qui sera à même de vous accompagner dans votre projet patrimonial.

À propos de l'auteur

Nicolas Farau , Chef de projet patrimonial

Nicolas Farau débute sa carrière dans le secteur bancaire au début des années 2000. En 2005 il intègre la banque Cortal Consors en tant qu’ingénieur Commercial et financier. Par la suite, il évolue dans différentes grandes PME françaises dans lesquelles il occupera des postes de responsable de développement commercial.

Après 10 ans d’expérience, il rejoint un cabinet de gestion de patrimoine où il occupe respectivement les postes de consultant en ingénierie patrimoniale et conseiller en immobilier d’investissement. Convaincu par la nécessité de démocratiser la gestion de patrimoine, il rejoint, début 2018, Netinvestissement à Paris.

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