Les 7 règles pour bien revendre son LMNP

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Chauncey Schmitt
Par Chauncey Schmitt
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L’article « Les 7 règles pour bien revendre son LMNP » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Depuis de nombreuses années, le statut du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) séduit de plus en plus d’investisseurs. De multiples raisons expliquent cet engouement pour ce dispositif. En effet, avec une rentabilité souvent supérieure à l’immobilier traditionnel, des loyers garantis, un confort de gestion optimal ou encore une fiscalité très avantageuse le LMNP tire son épingle du jeu au sein des meilleurs véhicules d’investissements immobiliers.

Si tous ces avantages sont clairement à mettre en avant pendant la durée de détention du bien immobilier, nous allons aujourd’hui traiter d’une aspérité plus méconnue et ô combien importante de ce dispositif : la revente. Ce guide a pour objectif de présenter les 7 règles essentielles à appliquer pour optimiser la revente de votre LMNP.

Sommaire



1. Avoir bien acheté

Il s’agit là d’une généralité mais la revente d’un bien immobilier se prépare dès la décision d’investissement. En effet, il convient au préalable d’acheter un bien immobilier de qualité qui se doit de répondre à un certain nombre de critères.

S’agissant d’un investissement en LMNP, il faut dans un premier temps privilégier un marché porteur. Chez Netinvestissement, nous favorisons l’investissement dans les résidences étudiantes et les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) qui sont des marchés stables et porteurs (il y aura toujours des étudiants et des personnes âgées dépendantes). En revanche, les résidences d’affaires et les résidences de tourisme réclament une plus grande prudence du fait de leur exposition aux aléas économiques et météorologiques.

Il faudra également s’assurer de la qualité de l’exploitant de la résidence et du bail commercial que vous signez avec lui, car c’est essentiellement sur ces deux éléments que repose votre investissement.

Enfin, il est bon de rappeler que face à la multitude d’offres et de prestataires présents sur ce marché, il est préférable de vous rapprocher d’un conseiller patrimonial Netinvestissement pour faire le bon choix et vous éviter des déconvenues lors de la revente.

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2. Vous assurer que c’est le bon moment de revendre

Quel que soit le motif qui puisse vous décider à revendre votre LMNP, si vous n’êtes pas dans l’urgence, il est préférable de faire un point avec votre conseiller avant de sceller dans le marbre votre décision.

En effet, il pourrait y avoir un intérêt financier à reporter de quelques mois voire quelques années la revente de votre bien immobilier.

Si vous avez investi dans un bien en LMNP, vous savez que l’un des avantages principaux de ce dispositif est de générer une rente non fiscalisée. En effet, la loi vous octroie la possibilité d’amortir votre bien dans le but de neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs que vous percevez. Naturellement, l’idéal est de revendre votre bien immobilier une fois la réserve d’amortissement totalement épuisée pour maximiser l’avantage fiscal de votre investissement.

Également, si vous avez eu la chance d’avoir été accompagné par un professionnel certifié pour vous accompagner lors de l’acquisition de votre bien immobilier, il existe une probabilité que votre investissement initial soit récompensé par une plus-value lors de la revente (à condition d’avoir conservé votre bien immobilier suffisamment longtemps).

De ce fait, il semble primordial de calculer en amont l’impôt qui vous sera demandé en cas de vente favorable. Pour rappel, plus vous conservez votre bien immobilier dans le temps, plus cette fiscalité sera faible ; au-delà de 30 ans de détention, vous êtes exonéré à 100% de toutes fiscalité (prélèvements sociaux compris) sur votre plus-value.

Enfin, pour tous les investisseurs ayant opté pour le régime Censi-Bouvard, il est impératif de respecter la durée d’engagement de location minimum de 9 ans sous peine de se voir réclamer l’entièreté des réductions fiscales obtenues.


3. Vérifier les fondamentaux de mon investissement

Ca y est, c’est décidé, vous avez validé l’étape précédente et vous mettez votre bien en vente sur le marché. Pour préparer et faciliter la revente de votre bien en LMNP, il convient de faire un diagnostic précis de votre investissement et ainsi répertorier toutes les caractéristiques constituantes de ce dernier. Cet exercice facilite le travail des potentiels acquéreurs qui sont susceptibles de vous faire une proposition d’achat.

Pour mener à bien ce travail, il convient de réaliser un dossier reprenant toutes les informations qui vous ont été transmises depuis l’achat de votre bien immobilier :

  • Une présentation de la résidence et du gestionnaire
  • Un détail des prestations assurées par ce dernier (accueil, blanchisserie, ménage, petit déjeuner)
  • Une liste exhaustive du mobilier que vous cédez dans la vente en précisant son état
  • Une copie du bail commercial stipulant les éléments fondamentaux suivants : durée restante et mode de reconduction du bail commercial, montant du loyer, modalités de réindexassions de ce dernier et enfin les modes de partage des charges d’exploitations entre propriétaire et gestionnaire (article 605, article 606)

Ce travail vous permet par ailleurs de vérifier que les fondamentaux de votre investissement sont toujours les mêmes au moment de la revente qu’ils ne l’étaient lorsque vous avez acheté votre bien immobilier.

Notez que si vous détenez votre LMNP depuis plus de 10 ans, vous êtes dans l’obligation depuis le 1er novembre 2006 de réaliser le DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Pour ce faire, vous devez vous rapprocher obligatoirement d’un diagnostiqueur certifié par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Sachez que le coût de cette opération peut être déduit de la plus-value fiscale de votre opération.

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4. Comprendre votre cible

Un autre élément fondamental pour réussir la vente de votre LMNP est de bien comprendre son marché et votre cible.

La revente d’un bien en LMNP ne répond pas aux mêmes règles que la revente d’un immobilier classique. Lorsque vous revendez votre résidence principale, les acquéreurs portent une dimension sentimentale dans leur prise de décision d’acheter ou non votre bien immobilier. Il est nécessaire qu’ils puissent se projeter eux-mêmes dans l’appartement ou la maison que vous mettez en vente. Ils sont davantage à la recherche d’un « coup de cœur » que d’un bien patrimonialement et/ou économiquement pertinent.

A l’inverse, lorsqu’il s’agit d’un LMNP en résidence de service géré, les acheteurs sont à la recherche d’un rendement et d’une sécurité. Ils cherchent à s’assurer que le bien immobilier dont il est question répond à un marché porteur leur apportant des garanties quant au potentiel locatif. Ils cherchent également la signature d’un gestionnaire sérieux et financièrement solide et enfin un loyer intéressant rendant l’opération financièrement rentable.


5. Fixer le bon prix

Une fois que vous avez bien compris les attentes de la cible à laquelle vous vous adressez, il est temps de fixer le prix de vente à votre bien immobilier.

Comme nous venons de le voir précédemment, le rendement de l’opération est un critère particulièrement important pour les acquéreurs. Pour certains, il constitue même le critère prioritaire pouvant déclencher une intention d’achat.

La rentabilité locative d’un bien immobilier se calcule de la manière suivante :

loyer annuel (€) / valeur du bien immobilier (€) X 100

Ainsi, trois éléments déterminent la rentabilité locative d’un bien immobilier :

  • Le premier s’avère être le loyer annuel versé par le gestionnaire au propriétaire. En tant que vendeur, vous n’êtes pas en capacité d’influer sur cet élément car le montant du loyer est fixé contractuellement dans le bail commercial que vous avez signé. En revanche, le vendeur que vous êtes peut librement fixer le prix de vente de son bien immobilier. Vous devez donc garder à l’esprit que votre cible est à la recherche d’un rendement, et que plus vous serez « gourmand », plus vous vous exposerez à repousser les investisseurs et à faire traîner votre vente en longueur.
  • La durée résiduelle du bail commercial peut également influer le prix de vente d’un LMNP. Plus celle-ci sera longue, plus elle rassurera le repreneur et justifiera alors un prix de vente plus élevé.
  • Pour finir et pour vous assurer que le prix de vente déterminé est bien en phase avec le marché, il est pertinent de faire une étude concurrentielle des autres biens similaires ou sensiblement équivalents actuellement en vente.

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6. Vous assurer de la solvabilité de l’acquéreur

Lorsqu’un investisseur met son bien immobilier en vente, il espère toujours que la vente s’opère le plus rapidement possible, le passage devant le notaire étant l’acte final clôturant la transaction. Mais avant d’en arriver là, il peut se passer de longs mois si rien n'a été anticipé.

Tout d’abord, il convient de trouver un acquéreur et nous avons étudié précédemment les points clefs permettant d’accélérer le processus de vente.

Ensuite, il est judicieux de vérifier la solvabilité de l’acquéreur, c’est-à-dire valider qu’il dispose de la surface financière nécessaire pour financer l’opération.

Deux modalités de financement peuvent intervenir : 

  • Dans le meilleur des cas, l’acquéreur finance l’opération comptant, autrement dit, il dispose déjà des fonds et dans ce cas précis vous pouvez lui demander une attestation de détention des fonds.
  • L’acquéreur peut également se faire financer auprès d’un organisme de crédit. Pour sécuriser votre vente vous pouvez lui demander qu’il vous transmette un accord de principe de sa banque.

Dès lors que vous êtes rassuré quant à la capacité de l’acquéreur à financer le rachat de votre bien immobilier, vous pouvez attendre sereinement de finaliser la transaction chez le notaire.

A l’inverse, sans ces vérifications préalables, vous vous exposez au risque que votre vente n’aboutisse finalement pas. Retour à la case départ !


7. Se faire accompagner par un intermédiaire

Comme pour la sélection et l’achat de votre LMNP, il est fortement recommandé d’avoir recours à un conseiller avisé qui est en mesure de vous accompagner tout au long du processus de revente.

Parmi les différents acteurs s’étant spécialisés dans la revente de résidences de services gérées, le comité de sélection de Netinvestissement a décidé de mettre en avant l’un d’entre eux : la société LB2S.

Fort de nombreuses années d’expérience, LB2S est aujourd’hui le 1er opérateur indépendant dans la revente de biens meublés en résidence de service. Cette place de leader incontestable procure un avantage déterminant pour tout revendeur.

Il vous permet de bénéficier de son réseau de partenaires ce qui procure à votre bien immobilier une importante publicité dans la quête d’un repreneur.

LB2S vous fait également bénéficier de son image de marque. En effet, son équipe de spécialistes a construit sa réputation autour d’une idée simple, celle de proposer uniquement des projets d’investissements de qualité. Si LB2S accepte de proposer votre résidence à la vente, c’est que leurs experts immobiliers l’auront au préalable validé selon l’étude de nombreux critères.

Enfin, LB2S vous aide également à déterminer le prix juste auquel revendre votre bien immobilier et vous soulage de manière générale du risque de commettre une erreur et de voir votre vente s’éterniser ou ne pas aboutir.


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Conclusion

La revente d’un LMNP est un moment clef pour l’investisseur. C’est en effet à l’issue de cette dernière que vous pouvez tirer un bilan de votre investissement et déterminer si celui-ci a été judicieux.

Pour mener à bien cette tâche des plus importantes, les 7 règles que nous avons abordées à travers ce guide apparaissent comme une méthodologie efficace sur laquelle tout revendeur peut et pourra s’appuyer.

S’il est courant d’entendre que la revente d’un LMNP est plus compliquée que celle d’un bien classique c’est avant tout du fait que les règles qui régissent ces transactions sont différentes de celles de l’immobilier traditionnel.

Dès lors que les spécificités de la revente des résidences de services gérés sont comprises, l’investisseur peut réaliser cette transaction dans de bonnes conditions et dans les meilleurs délais.

Enfin, nous ne saurions trop vous conseiller de faire appel à un chef de projet patrimonial pour vous accompagner dans toutes les étapes de l’investissement, de la sélection du bien immobilier à la revente de celui-ci. Chez Netinvestissement, nous mettons à votre disposition toutes les ressources dont nous disposons pour que votre investissement soit une réussite de la mise en place au débouclage, avec l’aide de l’un de nos partenaire reconnu, la société LB2S.

À propos de l'auteur

Chauncey Schmitt , Chef de projet Patrimonial

Chauncey Schmitt débute son cursus universitaire à Bordeaux où il obtient une licence immobilière. Acquise au grès d'une formation en alternance au sein d'une agence immobilière locale, celle-ci lui donne l'opportunité de se familiariser à l'ensemble des rouages de l'immobilier d'habitation. Désireux d'accroître ses connaissances en lien à la sphère patrimoniale, il se prend d'intérêt pour les marchés financiers et s'oriente naturellement vers un Master en gestion de patrimoine, qu'il obtient à l'INSEEC Paris après de multiples stages en banques de détail et cabinets indépendants. C'est d'ailleurs à la suite de son stage de fin d'études qu'il débute sa carrière au sein du cabinet CO-INVEST à Paris. Passionné par toutes les aspérités de son métier, il s'y épanouira durant quatre années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et chefs d'entreprises. Véritablement conquis par l'approche, les valeurs et les ambitions disruptives de Netinvestissement, il nous rejoindra en Janvier 2019. 

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