10 bonnes raisons d’investir dans une résidence sénior

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L’article « 10 bonnes raisons d’investir dans une résidence sénior » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2125 fois

Une résidence sénior est un ensemble immobilier de logements en collectif, non médicalisé, qui offre la particularité d’être adapté à la perte progressive d’autonomie. C’est d’ailleurs cette particularité qui en fait la réussite actuelle. En effet, les personnes choisissant de s’installer dans ce type de résidence sont des personnes tout à fait valides et autonomes. Elles décident donc de venir vivre en résidence sénior car elles savent que si dans le futur elles devaient par exemple avoir plus de mal à marcher ou encore se retrouver en fauteuil roulant, elles auront la possibilité de rester vivre dans cette même résidence, et ne seraient pas obligées de quitter cet endroit pour rejoindre un établissement spécialisé.

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Aujourd’hui ce type de résidence se développe de plus en plus, et ce segment d’investissement propose de sérieux atouts pour les investisseurs. Voyons les points forts d’un investissement dans une résidence sénior :

1 / Les personnes âgées sont toujours plus nombreuses

En 2012 il y avait en France plus de 15 millions de personnes âgées de 60 ans et plus, et en 2020 ce nombre aura augmenté jusqu’à représenter 40% de la population française. Cette tendance s’explique en grande partie par deux raisons: l’entrée et l’avancée progressive des classes d’âges des baby boomers, personnes nées entre 1945 et 1975, et par l’accroissement de l’espérance de vie.

Cette population représente donc un cœur de cible très dynamique puisque ces populations progresseront fortement jusqu’à l’horizon 2030 et entraineront donc mécaniquement une croissance de la demande pour ce type de résidence.

2 / Un pouvoir d’achat important

Investir dans une résidence sénior, c’est viser une cible qui a des moyens. En effet, les plus de 60 ans disposent de revenus financiers mais aussi patrimoniaux, ce qui en fait la tranche de population avec le plus gros pouvoir d’achat. Aujourd’hui, les revenus des plus de 60 ans représentent 122 milliards d’euros, soit 43% des revenus français.

3 / Un déséquilibre entre l’offre et la demande

En 2012, on répertorie sur le territoire français un peu moins de 400 résidences sénior en exploitation, soit environ 32.000 logements accueillant quelques 41.000 séniors, alors que près de la moitié des 50-65 ans envisage de passer sa fin de vie dans une résidence pour séniors. Cette typologie d’habitat offre donc des perspectives de développement extrêmement dynamiques et donc attrayantes pour les investisseurs.

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4 / Des emplacements de choix

La résidence sénior est un mode d’hébergement à part entière entre le maintien à domicile rendu difficile par l’isolement et l’hébergement en établissement spécialisé. Par conséquent, la typologie même des locataires, des personnes valides et autonomes, impose aux promoteurs de choisir des emplacements en zone urbaine à proximité des transports en commun, des commerces, des services de médecine, afin de permettre aux résidents de conserver leur autonomie et leur indépendance, tout en profitant d’un cadre sécurisé, convivial et confortable.

Ces implantations en zone urbaine sont un gage de valeur patrimoniale.

5 / Une fiscalité intéressante

L’investissement en résidence sénior se réalise dans le cadre du statut en loueur meublé et permet donc de profiter de ses différents avantages. Vous pouvez par exemple obtenir le remboursement de la TVA de 20% sur le prix du logement neuf dont vous faites l’acquisition. Vous pouvez aussi profiter du mécanisme de l’ARD, ou Amortissement Réputé Différé, qui vous permet de toucher vos loyers nets d’impôts pendant une période généralement comprise entre 20 et 25 ans, faisant ainsi de votre investissement en résidence sénior une source de revenus complémentaires totalement défiscalisés.

Pour ceux désirant réduire leurs impôts grâce à leur investissement, vous pourrez choisir le dispositif Censi-Bouvard et ainsi profiter d’une réduction d’impôts correspondant à 11% du montant de votre investissement.

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6 / Des gestionnaires de qualité

Pour l’investisseur, le gestionnaire représente la pierre angulaire de son investissement. En effet, l’investisseur va tisser avec le gestionnaire une relation de longue durée via le bail commercial qui devra être de qualité pour assurer une bonne rentabilité. Ainsi, il est primordial de choisir un gestionnaire possédant un vécu important, une notoriété avérée, un parc de résidences sous gestion significatif ainsi qu’une bonne santé financière. L’exploitation d’une résidence sénior n’est pas accessible à n’importe qui, notamment en raison des certifications à obtenir, c’est ainsi le gage que seuls des gestionnaires de qualité peuvent se développer et en faire leur cœur de métier.

7 / Aucune gestion

Dans le cadre d’un investissement en résidence meublée, et donc en résidence sénior, vous vous défaites de toute la partie gestion. En effet, contrairement à de l’immobilier classique pour lequel il faudrait ou que vous assuriez vous même la gestion, ou que vous la confiez à une agence, vous allez «céder» la gestion de votre bien à un locataire unique, le gestionnaire, qui sera seul à s’occuper de l’exploitation de la résidence. Par conséquent, aucune contrainte à ce niveau là pour vous !

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8 / Le bail commercial, gage d’une sécurité totale

Le principal avantage du bail commercial et la garantie contractuelle pour vous que le gestionnaire vous versera des loyers fixés préalablement. Autrement dit, le gestionnaire est responsable du taux de remplissage de la résidence, de la prise en charge des frais de fonctionnement et des travaux de réfection, de la gestion du personnel et des locataires. Vous bénéficiez donc de loyers garantis sans risque d’impayé.

9 / Une rentabilité attractive

Grâce au statut de loueur meublé et au bail commercial, profitez d’un investissement vous procurant une forte rentabilité, généralement comprise entre 4 et 4,5% nets de charges et de fiscalité*. En effet, vous n’avez à assumer aucune charge hormis la taxe foncière et les charges de copropriété, c’est donc un investissement totalement maitrisé sur le long terme sans aucune dépense imprévue qui viendrait grever le rendement de votre opération.

* Dans le cadre d’un investissement avec dispositif de l’Amortissement Réputé Différé

10 / Un marché secondaire très développé, gage de liquidité

Investir dans une résidence sénior, c’est aussi avoir la garantie d’une revente rapide et facile en cas de besoin. En effet, avec des points forts tels qu’un gestionnaire de renom, un bail commercial haut de gamme, une rentabilité attractive, et surtout un segment d’investissement aussi porteur, la revente de votre bien sur le second marché se fera rapidement et dans de très bonnes conditions.

Conclusion

L’accroissement rapide de la population de séniors accentue le besoin de créer des espaces de vie spécifiquement adaptés à une population en quête de confort et de sécurité. C’est parce qu’ils répondent à un véritable décalage entre l’offre et la demande que les logements en résidence sénior constituent un excellent support d’investissement.

De plus, grâce au statut de loueur meublé et au dispositif Censi-Bouvard, ils permettent aux investisseurs de réaliser une optimisation de leur fiscalité. Enfin, avec le bail commercial, vous réalisez un investissement maitrisé et serein, en accédant à un marché extrêmement dynamique.

Nous venons de le voir, les avantages d’un investissement en résidence sénior sont nombreux et peuvent répondre à diverses problématiques du point de vue de l’investisseur. Aussi, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel du conseil en gestion de patrimoine indépendant afin de voir avec lui en quoi ce type d’investissement peut répondre à vos problématiques patrimoniales.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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