Réussir son investissement dans un EHPAD

Visa expert

L’article « Réussir son investissement dans un EHPAD » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Par Stéphane van Huffel - Vu 1967 fois

Une récente étude de l'INSEE concernant l'augmentation de l'espérance de vie ainsi que le vieillissement des « baby-boomers » (génération 1945-1975) met en lumière un phénomène démographique intéressant : en 2012, un français sur 6 a plus de 60 ans mais, en 2060, ce sera un français sur 3 avec un français sur 6 qui aura plus de 85 ans. Face à ces résultats le constat est limpide, il est en effet simple de comprendre que le marché de la dépendance en France se révèle être un marché au potentiel important et encore bien peu exploité. Les estimations sont telles que le besoin annuel de « nouveaux lits » en résidence médicalisée serait de 10 000 durant ces 10 années à venir.

Avec une rentabilité contractuelle tournant autour des 4.5%-5%, une fiscalité avantageuse ainsi qu'un marché de la résidence de services en pleine croissance, l’investissement dans les EHPAD est devenu incontournable. Voici donc pour quelques notions qui vous permettront de réussir votre futur investissement en EHPAD.

Profitez de notre offre EXCLUSIVE pour investir dans l'immobilier SANS APPORT

J'en profite


Qu'est-ce-qu'un EHPAD concrètement?

residence-etudiante

Procédons tout d'abord à un bref rappel. Un EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est une résidence de service ayant pour principale vocation d'accueillir des personnes âgées nécessitant un soutien médical ainsi qu'une présence quotidienne. En plus de la présence permanente des médecins, infirmières et aides-soignantes les pensionnaires de ces établissements bénéficient donc d'une large gamme de prestations telles que : le logement, les repas, les soins d'hygiène et médicaux etc.

Il existe trois façons d'investir dans un EHPAD :

  • Par le biais du régime LMNP qui vous permettra de bénéficier de la mécanique de l’amortissement comptable et ainsi de générer des loyers totalement défiscalisés.
  • Par le biais du décret Censi-Bouvard qui entraînera pour tout achat d'une résidence neuve une réduction d'impôt de 11% du montant de votre investissement ainsi que le remboursement de la TVA de 20% sur le prix d’achat.
  • Par le biais du statut LMP qui permettra entre autres d'amortir le bien et de récupérer la TVA mais aussi la mise en place de frais déductibles (honoraires de notaire, droits d’enregistrement, frais d’insertion et d’affiche) de l’assiette de l’impôt sur le revenu l’année de l’acquisition, l’absence d’imposition sur les plus-values si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans et enfin l’exclusion de l’ISF des biens affectés à l’activité en LMP.


A ces avantages fiscaux se cumule également la possibilité de se décharger de toutes contraintes de gestion. Effectivement, lors d'un investissement dans une résidence de services ces tâches sont remplies par le gestionnaire de l'EHPAD qui assurera également une certaine rentabilité ainsi que la garantie de percevoir des loyers ; cette garantie étant justifiée par la signature préalable d'un bail commercial.

Comment réussir son investissement dans un EHPAD ?

Certes comme nous venons de le voir, l’investissement dans une résidence de services est un marché en pleine expansion et donc de fait un secteur fiable car synonyme de rendements certains. Cependant, quelques précautions sont à prendre en compte avant de se lancer dans un tel investissement afin d'éviter de nombreuses désillusions.

1. Bien vérifier les conditions du bail


Ne négligez surtout pas cette première étape, en effet le bail commercial vous liera avec l’exploitant de la résidence pendant toute la durée de vie de votre investissement. Le plus souvent l'exploitant prend à sa charge les charges locatives usuelles, le renouvellement et entretien du mobilier, les remises aux normes des appareils médicaux, les assurances (responsabilité civile et professionnelle), la taxe sur les ordures ménagères, les gros travaux déterminés dans les articles 605 et 606 du code civil.

faire_le_point

2. Attention à l’expertise du gestionnaire


C'est un des éléments les plus importants car choisir un bon EHPAD revient avant tout à choisir un bon gestionnaire ; il est donc nécessaire de se renseigner sur l’expertise et la solvabilité de ce dernier afin de pouvoir anticiper un futur dépôt de bilan. Pour cela pensez à vous renseigner sur de nombreuses données telles que le nombre de lits en gestion, le nombre de résidences gérées et le chiffre d'affaires. Privilégiez également la qualité du gestionnaire, il sera votre locataire pendant toute la durée de l’opération et doit donc pour cela être un spécialiste de l’exploitation de résidences d’affaires.

3. Vérifiez le taux de remplissage


A priori cet élément ne vous concerne pas directement étant donné que vous avez directement signé un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence vous permettant de vous décharger des soucis de gestion. De plus, ces baux commerciaux contiennent une obligation de résultats qui garantissent le versement des loyers de la part du gérant de l'EHPAD et donc les revenus de l'investisseur ne dépendent en rien du taux de remplissage de la résidence. Soit, mais pourtant, le taux de remplissage n'en reste pas moins un facteur primordial révélateur de la santé financière de la résidence et de son exploitant.

4. Prenez le temps de trouver l'emplacement adéquat


Même si dans le cadre de cet investissement l'emplacement ne représente pas le facteur primordial, il est important d'investir dans une ville où il fait bon vivre et surtout appréciée par la population âgée.

5. Faites-vous accompagner par des professionnels


Qui de mieux qu'un professionnel du secteur pour vous aider dans votre investissement ? Ne partez pas à la conquête de l'EHPAD sans un soutien fiable qui vous épaulera dans toutes les démarches et le suivi. Pour ce faire, privilégiez un conseiller patrimonial spécialisé pour l’ingénierie fiscale et patrimoniale d’une part et par un expert-comptable pour la partie TVA et amortissement notamment.

Conclusion

Si vous êtes désormais convaincu que l'investissement dans un EHPAD est fait pour vous, il ne vous reste plus qu'à bien choisir votre future résidence et surtout à mettre en application tous les conseils que nous venons de vous donner. Soyez prudents car la rentabilité potentielle d'un placement ne fait pas tout, il est nécessaire de rester cohérent tout au long de la réflexion et de privilégier le recours à des conseillers en gestion de patrimoine. Nous n'aurons de cesse de le répéter car dans la longue démarche qui précède un investissement, le plus important réside dans les recommandations des professionnels. Un investisseur averti en vaut deux.

J'en profite

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

Découvrir son profil

Sur le même sujet

Voir tous nos articles

Nos articles les plus lus

Voir tous nos guides