EHPAD : exemple de défiscalisation

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Par Stéphane van Huffel - Vu 1128 fois

Avec un rendement moyen annuel avoisinant 5%, réaliser un investissement dans une résidence de services et plus particulièrement dans un EHPAD se présente comme un choix judicieux et lucratif. Allongement de la durée de vie, augmentation croissante de la population vieillissante, offre inférieure à la demande ; toutes les conditions sont réunies pour faire de cet investissement une réussite.

Littéralement Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, les EHPAD sont des établissements médicalisés, qui à l’inverse des résidences pour seniors, sont destinés à accueillir des personnes âgées de 60 ans ou plus en état de dépendance, et ce quelque soit leur degré d’handicap.

A la fois sécurisé et pérenne, cet investissement immobilier saura convaincre les contribuables français désireux de préparer leur avenir ou de se constituer un complément de revenu. Explications.

retraite

Un régime fiscal avantageux

Destinés à offrir aux personnes âgées en état de dépendance tous les soins dont elles ont besoin, ces établissements sont généralement composés d’une équipe pluridisciplinaire comprenant des médecins, des infirmières, des aides soignants et des kinésithérapeutes. Elles offrent également un certain nombre de services tels que : restaurants, espaces détentes (kinésithérapie, ergothérapie, psychologue, salle de bain thérapeutique, etc..).

Lors d’un tel investissement, il vous est possible d’opter pour le statut LMNP classique ou le statut LMNP Censi-bouvard. Dans le premier cas, vous pourrez déduire de vos revenus les intérêts d’emprunt et les charges locatives et vous bénéficierez de la technique de l’amortissement comptable qui vous permet de vous créer des revenus locatifs alors non fiscalisés.

A l’inverse, en optant pour le statut LMNP Censi-bouvard, vous aurez alors droit à une réduction d’impôt de 11% du prix de revient (sur la base Hors taxe) et vous aurez également la possibilité de déduire de vos revenus vos intérêts d’emprunt ainsi que vos charges locatives.

Dans les deux cas, il vous sera possible de récupérer la TVA initialement investie, à condition que le bien soit mis en location pendant une durée minimum de 20 ans.

Toutefois, afin de bénéficier des différents avantageux fiscaux attachés aux statuts que l’on vient de présenter, plusieurs conditions doivent antérieurement être remplies.

S’agissant du statut LMNP Censi-bouvard, la réduction d’impôt de 11% s’applique dans la limite de 300 000 euros maximum d’investissement et la durée de location ne peut être inférieure à 9 ans. Par ailleurs il faut que le logement concerné soit neuf.

Le LMNP classique quant à lui n’impose aucune condition particulière du côté de l’investisseur. Le bien lui doit répondre à un certain nombre de critères, dont le 1er étant de le louer meublé. Seul le statut LMP classique est subordonné à la double condition que l’activité génère moins de 23 000 euros de recettes annuelles et représente moins de 50% des revenus globaux de l’investisseur.

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Absence de contraintes

Le principal avantage de cet investissement réside dans l’absence totale de contraintes. En effet, ici le bail commercial sera conclu avec un gestionnaire professionnel qui aura l’entière responsabilité de s’occuper de l’entretien du bien et de sa mise en location.

Plus précisément, ce dernier devra s’occuper de trouver un locataire, de mettre en conformité le bien avec les exigences règlementaires en vigueur et de maintenir le bien en l’état. Attention toutefois, s’agissant des gros et petits travaux de rénovation ou de réparation, ces derniers seront à la charge du gestionnaire que si cela est expressément prévu dans le bail commercial. A cette fin, il convient de toujours porter une attention toute particulière aux termes du bail, sous peine d’avoir de mauvaises surprises.

Enfin, les baux commerciaux généralement proposés pour ce type d’investissement sont de longue durée (de 9 à 11 ans et 9 mois ferme). Cela procure une sécurité supplémentaire pour l’investisseur qui n’a pas besoin de renouveler régulièrement le bail commercial.

Un investissement sécurisé

Grâce au bail commercial conclu entre vous et le gestionnaire, ce dernier s’engage à vous verser de manière régulière les revenus générés par le bien, et ce que le bien soit loué ou non. En effet, le défaut de locataire ou encore les impayés de loyers relèvent de la responsabilité du seul gestionnaire, vous n’avez donc aucune inquiétude à avoir.

Cet investissement vous permet de vous procurer des rentes à vie, ce qui est particulièrement intéressant si vous souhaitez préparer votre retraite.

En outre, les EHPAD sont des produits strictement encadrés par l’Etat et ces établissements sont soumis à des exigences très strictes de qualité. Néanmoins, n’hésitez pas à vous renseigner sur la qualité du gestionnaire et surtout privilégier les gestionnaires de renom cela vous assurera un investissement de qualité et durable dans le temps.

Exemple de défiscalisation

Vous êtes un couple sans enfant et vous décidez d’investir dans un EHPAD à proximité de Bordeaux pour un montant de 190 000 euros HT avec une rentabilité de 4.40%.

Vous optez pour le statut LMNP Censi bouvard afin de profiter de la réduction d’impôt prévue par le dispositif.

Vous louez le bien pour 700 euros par mois.

Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt de 11% soit 20 900 euros étalée de manière égale et linéaire sur 9 ans.

Vous vous engagez à louer le bien pour 20 ans minimum, vous récupérez les 20% de TVA soit 38 000 euros.

Conclusion

Jouissant de nombreux atouts (absence de contraintes, création de revenus supplémentaires, loyers très peu fiscalisés), l’ investissement en EHPAD est l’investissement parfait pour les contribuables désireux de diversifier leur patrimoine tout en préparant leur avenir. Néanmoins, malgré un avenir très prometteur, un certain nombre de critères doivent être remplis pour faire de votre investissement une réussite, plus précisément il convient de porter la plus grande attention à l’emplacement, ainsi qu’à la qualité des prestations proposées et à la renommée du gestionnaire.

Pour cela, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel indépendant qui saura vous guider et vous accompagner dans le choix du bien immobilier et dans le montage de votre plan de financement afin d’optimiser au maximum votre investissement.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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