Investir dans un EHPAD

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Par Stéphane van Huffel - Vu 4995 fois

Investir dans un EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) présente de nombreux avantages. Avant tout, c'est un investissement d'avenir puisque le vieillissement de la population française et la dépendance qu'elle peut impliquer engendre un besoin de logements adaptés que le secteur public ne peut pas satisfaire en totalité. Et surtout, il présente des avantages fiscaux liés à des garanties qui en font un placement fort attractif pour votre patrimoine.

EHPAD : un investissement locatif particulier

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En matière d'investissement immobilier, on ne pense pas forcément à ce type de placement qui pourtant présente de nombreux avantages. Choisir cet investissement locatif permet en effet de bénéficier des opportunités que présentent le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou non (LMNP). Remis au goût du jour grâce à la Loi Censi Bouvard, ce dispositif permet d'investir dans un secteur où la pénurie de logement est réelle.

A ne pas confondre avec la résidence seniors, l'EHPAD est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées assurant l'accueil de personnes âgées ayant besoin d'une assistance permanente. Concernant son coût, il varie selon différents critères (services, charges prises en compte…) mais comptez entre 100 000 et 200 000 € pour un rendement locatif assurément avantageux, entre 4 et 5%.

Les avantages fiscaux du statut de Loueur Meublé

Avant tout, sachez que les revenus provenant de votre investissement immobilier locatif doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non revenus fonciers comme c'est le cas d'une mise en location nue. Cela vous donne l'avantage de pouvoir déduire toutes les charges liées à l'EHPAD de vos revenus locatifs.

En matière d'investissement dans un EHPAD, trois statuts s'offrent à vous :

  • Celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) classique;
  • Celui de LMNP Censi Bouvard;
  • Celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

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1 / Le statut de LMNP classique

Concernant le principe de LMNP classique, son principal avantage est de pouvoir amortir le bien car votre résultat de BIC sera très faible donc vous n'aurez pas d'impact fiscal sur les loyers encaissés.

De plus, ce statut vous permet de récupérer la TVA. Bémol important tout de même, si vous revendez le bien avant 20 ans, il faudra rembourser une partie de cette TVA au prorata des années restantes, sauf si l'acquéreur reprend le bail commercial.

2 / Le statut de LMNP Censi Bouvard

Grâce au statut de LMNP Censi Bouvard, vous bénéficiez des mêmes avantages qu'en LMNP classique. Dans les deux cas, vous pouvez récupérer la TVA de 20% puisque vous ne signez pas un bail d'habitation avec un locataire mais un bail commercial avec le gestionnaire qui se charge de donner ce bien à un locataire. Vous percevez donc des revenus fixes pendant toute la durée du bail.

La seule différence entre LMNP classique et LMNP Censi Bouvard concerne donc la réduction d'impôts. Avec le statut de LMNP Censi Bouvard, elle s'élève à 11% du montant investit (montant plafonné à 300 000€).

Contrairement au LMNP classique, vous ne pouvez pas amortir la valeur du bien sur 20 ans. En contrepartie vous obtenez une réduction d'impôt à hauteur de 11% du montant HT investi. Dans un contexte de rigueur, la réduction de 11% qu'offre la LMNP Censi Bouvard représente un avantage fiscal notoire. Chaque statut possède donc ses avantages ; votre choix dépendra de vos objectifs.

3 / Le statut de LMP

Le statut de LMP quant à lui, tout comme le statut de LMNP, vous permet d'amortir le bien et de récupérer la TVA.

Les revenus locatifs

3 avantages supplémentaires viennent s'y ajouter :

  • des frais déductibles (honoraires de notaire, droits d'enregistrement, frais d'insertion et d'affiche) de l'assiette de l'impôt sur le revenu l'année de l'acquisition ;
  • l'absence d'imposition sur les plus-values si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans ;
  • l'exclusion de l'ISF des biens affectés à l'activité en LMP, considérés comme des biens professionnels.

Cependant, ce statut vous oblige à respecter quelques contraintes comme celles de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés et d'avoir des recettes supérieures ou égales à 23 000 €. Recettes qui doivent être supérieures à la somme des revenus du foyer fiscal.

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Investir dans un EHPAD : des garanties non négligeables en plus des avantages fiscaux

La signature d'un bail commercial vous garantit un loyer. Ce revenu garanti évolue entre 4% et 5%, selon la qualité du site et le professionnalisme de l'exploitant. De plus, le risque est porté par le gestionnaire, d'où la nécessité de vérifier le sérieux de la société de gestion.

En plus des avantages fiscaux que vous octroie le statut de LMP ou LMNP, vous percevez donc une rente attractive sans les risques et aléas d'un investissement locatif classique.

Enfin, si vous préparez votre retraite, investir dans un EHPAD peut s'avérer être un complément de revenus défiscalisés opportun puisque les revenus perçus peuvent être exonérés de toute fiscalité pendant plusieurs années grâce à l'amortissement.

Comment bien choisir son EHPAD ?

Pour faire le bon choix, plusieurs critères sont à considérer dont l'un des plus important concerne les modalités du bail commercial.

Assurez vous notamment que les articles 605 et 606 du code civil soient insérés dans le bail car ils déterminent la répartition des gros travaux entre le gestionnaire et le propriétaire. Cela peut avoir une grande importance et influer nettement sur le taux de rentabilité de votre investissement. Vous renseigner sur le responsabilité financière des travaux vous évitera de mauvaises surprises.

Attention aussi au choix du gestionnaire de l'EHPAD en question pour votre investissement locatif en statut LMP ou LMNP. L'opérateur doit être connu et reconnu. Faites vous conseiller, on ne le répètera jamais assez.

Par contre, s'il est un placement dans lequel l'emplacement n'est pas un critère de rigueur, c'est bien celui-ci. En effet, le critère de choix le plus important concerne l'EHPAD en lui-même et son gestionnaire. Vous pouvez donc choisir d'investir à Bordeaux, Marseille, Toulouse ou Le Mans tout comme privilégier la proximité des villes comme Paris, Lyon, Nice ou Rennes par exemple.

Conclusion

Ces maisons de retraite, comme on les appelle, ont la spécificité de pouvoir accompagner leurs pensionnaires médicalement. Les besoins de places en EHPAD sont vouées à croître de plus en plus du fait du vieillissement de la population. Si bien que l'offre est inférieure à la demande de places alors pensez à ce type d'investissement. Cependant, n'oubliez pas que quelques règles sont à suivre pour faire le bon choix. Demandez conseil à un conseiller en gestion de patrimoine afin de sélectionner le meilleur programme d'EHPAD pour votre investissement locatif en LMP ou LMNP.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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