Investissement EHPAD : les 5 choses à savoir pour 2017

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Par Stéphane van Huffel - Vu 2170 fois

L’investissement en immobilier locatif meublé attire de plus en plus d’épargnants. En effet, les rendements des placements bancaires ont chuté ces dernières années, les marchés financiers sont trop incertains et l’immobilier locatif sec classique se trouve contraint par les dernières décisions étatiques (loi ALUR).

L’investisseur cherche désormais un bon ratio risque-rendement de préférence sans trop d’implication dans la gestion et basé sur un actif plutôt tangible et palpable. La résidence meublée avec services apparaît donc comme la solution la plus adaptée puisqu’elle offre un ensemble de sécurités, du rendement garanti par bail à l’entretien de l’immeuble. Et le secteur du 4ème âge, au travers des Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) tire son épingle du jeu.

Quelles sont donc les principales choses à savoir à propos de ce type d’investissement avant de vous lancer dans un projet en 2017 ?

La profondeur du marché

1. La profondeur du marché

Faire le choix d’investir dans une chambre au sein d’un EHPAD ne semble pas couler de source pour l’épargnant profane tant ce secteur est mal connu.

En effet, les pouvoirs publics français ont tardé à se pencher sur la problématique de la grande dépendance sur notre territoire et malgré cette prise de conscience au début des années 2000 sous l’impulsion directe du Président de la République Jacques Chirac, il existe encore une distorsion très forte entre offre et demande.

Les chiffres sont sans appel : la capacité en nombre de lits des établissements publics est évaluée par l’INSEE à 600 000 unités à ce jour ce qui est insuffisant. Et l’ouverture du marché au secteur privé n’a permis la transformation ou la création que de 85 000 lits supplémentaires. Ces chiffres sont inquiétants car le nombre de personnes considérées dépendantes en France en 2015 était évalué à 1,5 millions sont 50 % en dépendance totale. Et les projections de l’INSEE tablent sur prés de 2 millions de français concernés d’ici 2025.

2. Le déséquilibre s’aggrave

Ce déséquilibre, socialement inquiétant, est une donnée importante à prendre en compte dans les années à venir pour un investisseur qui souhaite choisir un support assurant un rendement attractif avec une profondeur de marché à long terme.

Car la situation ne s’améliore pas. En effet, il est très compliqué d’obtenir un agrément pour l’ouverture d’un nouvel EHPAD tant la procédure d’appel à projet est lourde. Seulement 6 000 lits ont été par exemple créés en 2015, chiffre très éloigné du besoin croissant années après années.

Les grands acteurs privés du marché préfèrent d’ailleurs aujourd’hui se concentrer en acquérant de plus petites unités afin de les transformer et de les agrandir. C’est un moyen efficace de mettre à disposition de nouveaux lits mais là encore c’est parfaitement insuffisant eu égard à la demande nationale croissante. Et certains, sans doute partiellement découragés par la lenteur des développements potentiels en France, exportent leur savoir-faire en Europe et en Chine.

Les prix se maintiennent

3. Les prix se maintiennent

Malgré cet écart grandissant entre offre et demande dans le secteur de la grande dépendance, le prix au mètre des EHPAD ne s’envole pas comme cela a été le cas dans l’immobilier classique.

Les investisseurs ayant fait le choix de cette classe d’actifs ces dernières années ont certes vu augmenter la valeur de leurs biens, mais dans des proportions plus cohérentes et plus régulières que les investisseurs en immobilier d’habitation.

En effet, les opérateurs ou promoteurs de ce type de résidences ne basent pas leurs marges et leur croissance sur la seule construction/vente des chambres médicalisées mais surtout sur la gestion de l’ensemble de la résidence. Ils préfèrent donc maitriser leurs prix de construction et de vente afin de maintenir un rendement locatif attractif permettant le développement de leur parc de lits gérés.

Ce phénomène a donc permis d’éviter complètement tout effet de bulle immobilière dans ce secteur pourtant porteur mais qui doit s’inscrire dans une vision patrimoniale à long terme.

4. Le rendement préservé

En 2017, comme pour tout investissement d’ailleurs, vous devrez être attentif au rendement proposé par un éventuel projet EHPAD qui attirerait votre attention.

Là encore, sachez qu’il s’agit d’un marché très raisonné et les opérateurs gestionnaires de résidences avec services font preuve de beaucoup de sérieux dans l’administration de leurs unités d’exploitation. Cela a permis jusqu’à aujourd’hui d’obtenir en moyenne des rendements annuels compris entre 3,75% en Ile de France et 5% en province avec des progressions régulières.

Soyez prudent face à des propositions de rendements trop alléchantes, en particulier pour des établissements neufs ou réhabilités dont vous n’avez aucun moyen de vérifier la gestion passée.

Il faut noter que malgré les constantes évolutions en termes de mise aux normes, les besoins lourds en structures médicalisées et la présence importante de personnel qualifié, les EHPAD ont toujours dégagé des rendements aussi attractifs sans connaître de baisse de marché.

J'en profite

5. Le second marché

Si il y a une chose à savoir en 2017 concernant les EHPAD, mais qui valait pour les années précédentes, c’est l’existence d’un second marché de plus en plus transparent et accessible pour l’investisseur particulier.

En effet, comme nous l’expliquons précédemment, un nombre insuffisant de lits est créé chaque année et cela provoque une distorsion entre offre et demande. Il ya tout de même plusieurs milliers de nouvelles chambres en commercialisation chaque année et beaucoup d’épargnants ont tendance à se tourner vers des produits neufs et « packagés » par les grands opérateurs privés du secteur.

N’hésitez pas à vous intéresser aux produits dits de « second marché » dont quelques plateformes professionnelles spécialisées se sont fait les championnes. Ces produits ont été lancés parfois depuis moins de 5 ans mais la majorité a entre 5 et 15 ans. Il s’agit de biens qui sont revendus par un particulier comme vous, quelqu’en soit la raison qui appartient au vendeur, et qui sont proposés avec un nouveau bail en général vous assurant une visibilité sur votre investissement. Leur rendement locatif est souvent très attractif puisqu’ils avaient été acquis il y a plusieurs années et que la revalorisation moyenne des loyers a été plus importante que l’évolution du prix au mètre carré. Ce qui permet une liquidité mal connue par les profanes.

A noter que l’avantage comparatif principal du second marché est l’existence de plusieurs liasses de comptes d’exploitation de l’opérateur, ce qui permet d’avoir une vision rétrospective sur sa gestion et donc sur la santé financière de votre produit.

Conclusion

Il n’existe pas plus de raisons d’investir dans un EHPAD en 2017 qu’il n’en existait en 2015 ou en 2016. Et ce secteur, socialement déterminant, apparaît plus que jamais porteur de perspectives positives dans le temps, tant d’un point de vue rendement que sécurisation de votre actif.

Il s’agit pour autant d’un produit patrimonial particulier qu’il faut manipuler avec prudence. Les réflexes classiques à avoir avant un investissement immobilier, comme l’emplacement par exemple, ne suffiront pas à vous assurer la réussite de votre projet. La solidité de l’opérateur, la pertinence de la gestion comptable de son exploitation ainsi que la complétude du bail qui vous sera proposé sont autant de données incontournables à prendre en compte.

Ne soyez pas effrayé pour autant et n’hésitez pas à faire appel à votre Conseiller en Gestion de Patrimoine pour vous accompagner dans un tel projet. Il vous aidera à vérifier que ce type d’actif est fait pour vous et à sélectionner un partenaire solide.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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