Investissement locatif : les résidences séniors

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Par Stéphane van Huffel - Vu 5823 fois

La France compte actuellement plus de 12 millions de personnes âgées dont les deux tiers seraient âgés de 60 à 74 ans. Cette population de séniors ne cesse d’augmenter et certaines récentes études démographiques prévoient qu’elle dénombrera près de 21 millions de personnes âgées vers 2040. Pour les seniors, les solutions hébergements sont diverses et touchent également des marchés différents. Les personnes âgées peuvent être hébergées dans des maisons de retraite, des villages sécurisés, des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), des logements privés ou autres résidences offrant des prestations à la carte.

Pourquoi une résidence séniors ?

Qui, dans son entourage, n’a jamais entendu parler d’une personne confrontée à un problème de logement ou de prise en charge pour un de ses proches vieillissant ?

La démographie de notre pays ainsi que les modèles sociologiques actuels (difficulté de prise en charge de nos aïeuls au sein même des familles) accentuent de plus en plus cette réalité et la prise en charge des séniors devient ou deviendra rapidement le problème de n’importe quel contribuable.

L'investissement Scellier


Les résidences proposant de nombreux services adaptés (restaurant, salons de coiffure, surveillance du site, salles de sports, détentes, animations, thé dansant…) sont un soutien pour les familles, une véritable source de sécurité et de confort de vie pour la personne âgée. L’investissement locatif en résidence sénior est donc un moyen efficace, sûr et avantageux pour les contribuables.


En effet il offre au contribuable l’opportunité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse notamment le remboursement de la TVA sans compter sur les différentes lois concernant les investissements immobiliers (LMP – LMNP que nous avons abordé dans un article précédent, et la loi Robien-Borloo).

Les avantages de l'investissement en loi Bouvard

Avec la loi Bouvard, les avantages en résidence sénior sont multiples :

La réduction d’impôt : pour l’année 2011, les contribuables ont bénéficié d’une réduction d’impôts de 18%. Celle-ci se répartit sur 9 ans et s’applique sur un montant maximum fixé à 300 000 euros. Si l’acquisition concerne plusieurs logements, le montant de la réduction d'impot est bien entendu réévaluée et peut donc dépasser les 3000 000 euros.

Exonération de TVA : La TVA de 20% appliquée lors d’un investissement en résidence sénior peut faire l’objet d’une exonération ultérieure par le contribuable. Cependant, cet avantage fiscal exige que le bien afférent à l’investissement, soit gardé par le propriétaire pendant une période minimale de 20 ans (en cas de vente anticipée, le remboursement de la TVA est exigible).

L’amortissement des biens : En sus de la réduction d’impôt, le contribuable peut bénéficier d’un amortissement de biens immobiliers et mobiliers. Cet amortissement des biens permet au propriétaire de générer des revenus locatifs non imposables.

Des loyers assurés : Dans l’investissement d’une résidence sénior, la gestion locative des biens est prise en charge par l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans. La crainte des loyers impayés est donc écartée. De plus, l’exploitant professionnel est garant de son travail et du sérieux des locataires ainsi que du suivi régulier du bien.

Particularité : En ce qui concerne la loi Bouvard, le statut de « loueur en meublé » permet à l’investisseur de faire l’acquisition de plusieurs biens immobiliers (a contrario du dispositif Scellier classique).


Les avantages de la loi Scellier meublé :

Avec la loi Scellier les avantages dans une résidence sénior sont multiples :

Les loyers garantis : Le bail commercial est signé pour une période de 11 ans avec un exploitant professionnel chargé de la résidence sénior. Ce dernier garantit le bon versement des loyers mensuels. Le contribuable est donc assuré de percevoir ses loyers et d’avoir des locataires solvables, triés sur le volet par un professionnel.

La réduction d’impôt : Cette réduction, à hauteur de 18% du montant de l’investissement se répartit, tout comme dans la loi Bouvard, sur 9 ans.

Exemple : pour un logement acquis 180.000 €, vous bénéficiez de 32.400 € de réduction d'impôt étalée sur 9 ans, soit 3 600 € de réduction d'impôt par an.

Le crédit d’impôt : Si votre imposition est inférieure à la réduction consentie, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt pouvant être reporté pendant six ans.

L'investissement Scellier

Aucun plafond de loyer : Le prix du loyer est fixé, en accord avec le gestionnaire de la résidence, mais aucun plafond n’est légalement prévu. Cependant, il est important de noter que dans la loi Scellier Non Meublée, des conditions de plafond de loyers sont imposées.

Récupération de la TVA possible

La gestion locative : Investir dans un logement sénior, à proximité de son lieu d’habitation donne au contribuable un sentiment de sécurité et l’engage à considérer son investissement avec une certaine confiance. Mais le contribuable peut tout à fait se défaire de la gestion de son bien, car la gestion locative (recrutement des locataires, départs, entretien...) est prise en charge par l'exploitant de la résidence.

Conclusion

La question du logement est l'une des premières préoccupations des Français et plus particulièrement celle des séniors (aujourd'hui 1 personne sur 5 est âgée de plus de 60 ans). L’investissement immobilier dans une résidence sénior fait donc parti des investissements les plus intéressants car il s’adresse dorénavant à une tranche de population de plus en plus importante qui correspond à l’entrée en retraite des « Papy Boomer ». Afin de s'adapter au vieillissement de la population et de répondre à une forte demande, les résidences spécialisées sont de plus en plus présentes sur le marché et devraient être dans les années à venir majoritairement plébiscitées.

J'en profite

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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