Comment bien revendre un investissement LMNP ?

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Benoit Richard
Par Benoit Richard
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L’article « Comment bien revendre un investissement LMNP ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Pourquoi investir dans la LMNP en résidence avec services ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien investir dans les LMNP

La location meublée non professionnelle est régi par un décret qui définit le cadre de cette forme de location. Nous parlerons dans ce guide des résidences de services pour les particularismes et les avantages qu’elles peuvent procurer.

Depuis quelques années, la vente de ce type d’immobilier progresse. Ce constat est nourri par un statut avantageux au niveau fiscal (Amortissement Réputé Différé) et une sécurisation locative accrue du fait de l’existence d’un bail commercial, notamment.

En effet, l’amortissement réputé différé permet une neutralité de la fiscalité dans une période où la fiscalité immobilière est forte et devrait le rester, tandis que la contractualisation établie par le bail commercial organise la relation avec le gestionnaire sur du long terme de manière avantageuse.

L’augmentation des charges (prélèvements sociaux et taxe foncière…) a également déplacé et amplifié la demande vers le meublé.

Comme pour tout actif tangible, la crainte première pointe la revente où la lisibilité de ce marché peut parfois, par méconnaissance dans ce domaine, paraître opaque. Même si l’investissement locatif et sa création de richesse ne peuvent être comptabilisés par un prix de cession au moins égal à celui d’acquisition, elle est tout de même un point déterminant dans le choix du bien.

Par essence, en immobilier, l’horizon de placement est long et il faut privilégier un cahier des charges exhaustif afin d’annihiler toute erreur possible.

Sommaire



Qu’en est-il de cette revente et comment s’y prendre ?

Dans les résidences de services, l’une des interrogations principales restent la revente sur un marché où il est parfois, pour un profane, difficile de se projeter ou d’établir la profondeur de ce même marché.

Cela est certainement dû à la valorisation de l’actif qui est plus complexe à déterminer et supérieure à sa simple valeur foncière.

Ce que vous achetez, au-delà du bien immobilier est sa capacité à générer un revenu constant.

Par ailleurs, quelques informations aisément constatables permettent de vous rassurer ou au contraire, si vous avez acheté par conviction, de moins bien vivre votre investissement.

Voici quelques pistes élémentaires et constructives afin qu’in fine, à la revente, votre bien géré soit jugé pérenne et qu’une mauvaise surprise soit simplement évitée.

Nous définirons en premier lieu les caractéristiques principales d’un bon investissement en LMNP avant d’évoquer comment bien revendre son bien et vers qui se tourner pour le faire ?



2. Les critères de sélection d’un bien

Le premier constat est simple voire simpliste : une bonne acquisition est benoîtement un actif qui se revendra bien.

Il faut donc définir ce qui le rend bon avant de vous décider. Cette lapalissade s’adapte d’ailleurs à toutes typologies d’actifs. Ce qui est bon engendrera une demande supérieure. Pour bien revendre un bien, il faut donc s’attacher à identifier les critères déterminants qui permettront la meilleure revente possible.

Les incontournables sont les suivants :

Le bail

Dans les résidences de services, votre acquisition couple un actif tangible avec un bail déterminant les revenus qui vont vous être distribués sur une période longue (9 à 12 ans). Un bail commercial permet d’assoir partiellement ou explicitement la rente future. C’est le reflet de la rentabilité ou/et de votre effort d’épargne.

Il détermine les coûts et le niveau des loyers que vous percevrez durant toute sa durée, ainsi que son indexation à un indice connu. Cela va cadrer notamment par les conditions de l’article 605 du Code Civil. Il est évident qu’un actif générant un rendement net de toutes les charges d’exploitation sera plus attractif à la revente.

Le gestionnaire

Ce dernier est le garant de votre projet. S’il est en capacité économique de vous rémunérer, tout se passera d’une manière simple. Là encore, son historique, son bilan, sa politique future, sa santé économique, la gestion de la société permettent de mieux définir quel est l’acteur qui va vous accompagner et ainsi pérenniser votre projet. Il faut déterminer quelle est sa capacité économique à vous rémunérer. Ce choix est crucial car il est le moteur de votre investissement.

Le marché des résidences de services

Le marché des résidences gérées est multiple : il faut donc bien apprécier le secteur d’activité dans lequel vous investissez et disposer de projections satisfaisantes. Plus un secteur sera attractif, plus il sera simple de revendre le bien. Pour rappel, les secteurs d’activités du meublé sont :

  • les résidences seniors
  • les EHPAD
  • les résidences affaires
  • les résidences étudiantes
  • les résidences de tourisme

Les résidences spécialisées pour le logement des séniors et celles médicalisées (EHPAD) disposent de prévisions démographiques plutôt impressionnantes en termes de croissance. Le besoin s’accroit pour des raisons évidentes. Pour les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), il en va même d’une problématique sociétale. C’est une des réponses à la question difficile concernant les personnes âgées dépendantes.

Concernant les résidences étudiantes, la France est toujours attractive : la croissance du nombre d’étudiants en 2018 est de 1,4 % et augmente tous les ans alors que l’offre de logements adaptés à cette population est clairement insuffisante.

Pour les résidences « affaire », nous sommes essentiellement sur un marché de niche, qui peut s’avérer être intéressant également mais qu’il faut approcher avec beaucoup de prudence.

Enfin, le tourisme dispose d’atouts, après avoir amorti une période de transformation. Les acteurs ont dû s’adapter et certains se réinventer par rapport aux nouveaux acteurs de leur marché tel AirBnB.

Synthétiquement, ces secteurs disposent de variables macroéconomiques satisfaisantes. Par ailleurs, l’emplacement est prépondérant pour le choix d’un bien et nous ne pouvons résumer la qualité de ce dernier à son secteur. L’immobilier reste un choix de stock picking.

La qualité de l’emplacement

Au-delà de ces éléments, comme tout investissement immobilier, l’emplacement sera l’un des éléments déclencheur de l’achat et de ce fait, de la revente. Les résidences de services restent de l’immobilier et il faut donc constater la demande au marché local par des critères adaptés mais également acheter au bon prix afin de ne pas subir de renégociation à la fin du bail. Il est toujours de ce fait plus logique de se faire accompagner par des personnes dont c’est le métier. Si votre cahier des charges reprend les éléments énoncés, au moment de la revente, vous devriez pouvoir vous en sortir.

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3. La revente

Si la première partie de ce guide est focalisée sur la sélection du bien géré puisque cela va conditionner une bonne cession, cela ne répond que partiellement à notre question initiale. Souvent, les primo-investisseurs ont des interrogations fortes au sujet de la revente : comment cela se passe-t-il ? Vers qui se tourner ?

L’organisation du marché de l’ancien :

La croissance des acquisitions des biens en résidence de services sur le marché secondaire est logiquement en hausse.

En effet, les avantages sont multiples : cela permet notamment d’avoir une vision plus importante concernant les coûts ainsi que l’évolution des baux antérieurs (s’ils ont été réévalués précédemment, par exemple). Cela permet par ailleurs d’avoir des informations sur la date du dernier ravalement ou encore si la résidence était gérée antérieurement par un autre gestionnaire etc. C’est dont un gage de sécurité.

Le second point positif est de percevoir des rendements dès le passage chez le notaire. Pas un actif ne pourra distribuer un revenu aussi constant et peu volatil sur une période aussi longue et sans fiscalité.

Enfin, si l’acquisition se fait par un financement, dans l’ancien, logiquement, il n’y a pas de période pendant laquelle le bien se construit comme dans de la VEFA (Vente en Etat Future d’Achèvement). Il n’y a donc pas d’intérêts intercalaires à payer.

Par quels intermédiaires passer ?

Si vous souhaitez proposer à la revente votre bien en résidence avec services, il est plus simple de s’adresser à un interlocuteur dont c’est le métier et qui connait parfaitement le marché.

Ce type d’acteurs centralise les offres. C’est le cas par exemple de la société LB2S. Ainsi, les offres et les demandes se rencontrent et s’organisent grâce à son équipe spécialisée et expérimentée sur ce secteur de l’immobilier géré. Ceci permet au marché secondaire de prendre plus d’importance et de se développer.

Les premiers acteurs historiques généralistes qui proposaient une offre structurée reposant sur des biens multi gestionnaires sont nés fin 2007. Peu à peu, le marché secondaire est devenu un marché « organisé » en tant que tel, et les réseaux de distribution traditionnelle du LMNP ont pris l’habitude de le proposer à leurs clients.

Il est bien plus intéressant de traiter avec un acteur indépendant comme la société LB2S qui n’est capitalistiquement liée à aucun gestionnaire et qui ne propose donc pas d’une manière subjective et donc intéressée le stock du groupe d’exploitation auquel il appartient.

Dans toute cession, il faut connaitre les meilleurs intermédiaires afin de bien se faire accompagner et que votre bien soit le plus visible possible par de potentiels acheteurs. La société LB2S, par exemple, accompagne les vendeurs et peut même négocier avec l’exploitant. Ce type d’acteurs établissent les démarches nécessaires afin de rendre la vente plus simple et rapide, au bon prix.

Ils assurent également le pilotage de tous les intervenants (notaires, acheteurs, experts comptables). Mais attention, ce type de sociétés expertes ne prend généralement pas mandat pour tous les biens du marché et effectue une sélection précise. N’hésitez pas à nous contacter pour une étude de revente.

A quel prix ?

Pour avoir le bon prix, différents critères sont à prendre en considération. Comme dans tout investissement, le couple rendement/risque doit être mesuré. Il est évident qu’un bail sans charges supplémentaires avec un exploitant qui n’a jamais payé un seul loyer en retard, ayant un historique de plus de vingt ans et coté en bourse ne va pas distribuer le même loyer qu’un bail d’un petit exploitant ayant une santé économique plus approximative. Pour synthétiser, plus c’est risqué et plus la rentabilité sera importante.

Mais il faut garder en tête l’idée que ce type d’investissement dispose d’une rentabilité intéressante par rapport à un risque minimisé. Il est donc plus simple de se faire accompagner par des professionnels à l’achat comme à la revente d’un tel actif immobilier.

La TVA

Outre l’aspect structurel, la réglementation doit aussi être observée afin de ne pas omettre un élément qui pourrait avoir des conséquences. C’est le cas par exemple de la TVA.

Dans la location meublée non professionnel, la cession entre 2 investisseurs LMNP, assujettis à la TVA, sera effectuée suivant l’article 257 bis du CGI, en vertu duquel le second investisseur reprend les engagements TVA du premier en conservant le bail commercial (nouveau bail ou reprise du bail existant).

Aucun flux de TVA n’est effectué lors de la vente et aucune TVA n’est à restituer à l’état. La TVA ne serait remboursable à l’état, par vingtième, que si le bail commercial étant rompu, le bien sortait alors du champ d’application de la TVA. Là encore, le soutien et les explications d’un professionnel spécialisé est à privilégier pour éviter toute erreur.


Conclusion

Le bon choix d’actif à l’achat conditionne la récupération de votre capital à la revente. Le fait d’acquérir un bien dans une résidence avec services peut être un gage de sécurité. Le cahier des charges par rapport à l’immobilier classique est différent, corrélé à la localisation, au prix du foncier mais surtout à la qualité du bail et de l’exploitant.

La peur d’une future revente ne doit pas être un frein à votre investissement. En effet, des sociétés spécialisées, partenaires de Netinvestissement permettent de rendre plus liquide le marché secondaire et proposent de vous accompagner dans les démarches de la cession. C’est le cas de la société LB2S.

Ce type d’acteurs va s’intéresser à la taille et la santé financière des exploitants, qui restent des critères importants mais ne résumant pas tout. Des lots exploités par des gestionnaires de taille plus modeste sont, après une analyse et un process de référencement, également intéressants.

La meilleure chose à faire pour mieux revendre est de se faire bien accompagner lors de l’acquisition tandis qui doit répondre à un parcours précis afin de sécuriser votre opération. Il convient donc de se faire entourer par des professionnels compétents. N’hésitez donc pas à vous rapprocher de notre équipe de Chefs de Projets Patrimoniaux.

À propos de l'auteur

Benoit Richard , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un master de Gestion et de Management, Benoit fait le choix de se spécialiser en finance et en fiscalité. Il obtient un Mastère en Ingénierie et Gestion Internationale du Patrimoine au sein de la SKEMA Business School à Sophia Antipolis. Il débute sa carrière en tant que conseiller patrimonial à la BNP avant d’évoluer en tant que conseiller en gestion de patrimoine au sein de différents cabinets indépendants Parisiens, ayant une approche plus globale et pouvant préconiser toutes les classes d’actifs. Sa maitrise technique et ses connaissances financières ainsi qu’immobilières lui permettent de parfaire ses connaissances. Début 2017, retrouvant une vision partagée du métier et des valeurs humaines, il rejoint le Groupe Wast&Van et Netinvestissement au sein du cabinet de Paris ou il occupe actuellement la fonction de conseiller en gestion de patrimoine.

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