LMP / LMNP : exemples de défiscalisation

Visa expert

L’article « LMP / LMNP : exemples de défiscalisation » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Par Karl Toussaint du Wast - Vu 2285 fois

Lorsque vous décidez de louer votre bien meublé, il existe alors deux statuts pour le faire: celui de LMP (loueur en meublé professionnel) et de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Avant de voir en détail les différences entre ces statuts, revenons rapidement sur la définition et les caractéristiques de la location meublé.

La location en meublé, c’est investir au travers d’un bien locatif meublé classique, d’une résidence hôtelière ou d’une résidence de services. Concernant cette dernière catégorie, Il faut savoir qu’il y a quatre types de résidences qui l’a compose : la résidence étudiante, la résidence pour personnes âgées, la résidence de tourisme et la résidence d’affaires.

Intéressons-nous maintenant de plus près à chacun de ces deux statuts.

demembrement-de-propriete

1 / Le Loueur en Meublé Professionnel

C’est un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers qui tirent d’importants revenus de la location de biens meublés.

Pour y avoir droit, il faut satisfaire à plusieurs conditions :

  • L’investissement doit porter sur un logement meublé, comme nous l’avons vu précédemment
  • L’investisseur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
  • L’activité doit générer au moins 23000 euros de revenus annuels et représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur

Voyons les différents avantages de ce statut :

  • Il permet la déduction totale sur les revenus des charges réelles, intérêts d’emprunt, frais de notaire, frais d’ingénierie, droits de mutation et d’enregistrement, commissions d'intermédiaires, impôts fonciers, cotisations sociales non salariées du loueur, ...
  • Le déficit d’exploitation est imputable sur le revenu global
  • Il permet de profiter du dispositif de l’Amortissement Réputé Différé, et ainsi de se créer des revenus complémentaires défiscalisés
  • La récupération de la TVA est possible lors de l’investissement
  • Dans le cas d’une cession, si l’activité a été exercée au minimum 5 ans et que les recettes hors taxes réalisées à N-1 sont inférieures à 250000 euros, alors les plus values sont exonérées
  • Les investissements réalisés dans le cadre du statut en LMP sont exclus de la fourchette de calcul de l’ISF car considérés comme des bien professionnels

Le statut de LMP est un excellent outil de gestion de patrimoine, qui permet notamment de préparer sa retraite en se constituant des revenus complémentaires défiscalisés. Il permet entre autre de bénéficier d’une protection sociale et de valider des trimestres. Il est donc idéal pour une personne qui cesse son activité assez tôt.

loueur-meuble

2 / Le Loueur en Meublé Non Professionnel

C’est un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers qui tirent des revenus complémentaires limités de la location de biens meublés.

Pour y avoir droit, il faut satisfaire à plusieurs conditions :

  • L’investissement doit porter sur un logement meublé, comme nous l’avons vu précédemment
  • Il faut générer moins de 23000 euros de recettes annuelles au titre de l’activité et tirer moins de 50% de ses revenus globaux à partir de cette activité

Voyons les différents avantages de ce statut :

  • Les prix des biens reflètent la réalité du marché locatif, car calculés principalement sur la rentabilité, la qualité du gestionnaire et du bail commercial
  • Toutes les charges et les taxes à la charge de l’investisseur sont connues à l’avance
  • Il permet aussi de profiter du dispositif de l’Amortissement Réputé Différé, et ainsi de se créer des revenus complémentaires défiscalisés
  • La récupération de la TVA est possible lors de l’investissement
  • Possibilité de profiter du dispositif Censi-Bouvard, permettant dé réduire ses impôts de 11% du montant de l’investissement

Le statut de LMNP est un excellent outil pour toute personne qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier en pleine propriété, en utilisant par exemple un financement à crédit pendant sa vie professionnelle active, et ainsi se générer des revenus complémentaires pour sa retraite.

3) Des exemples de profils d’investisseurs pour ces deux statuts

► Statut LMP

Monsieur Laurent, restaurateur dans une région très touristique du sud-ouest est âgé d’une cinquantaine d’années. Il dégage l’intégralité de ses revenus annuels sur la période comprise entre avril et septembre, à cause de la forte saisonnalité de son activité. Quelque peu fatigué par ce rythme de travail particulier, avec une période estivale extrêmement intense, il souhaite vendre son restaurant. Désireux de maintenir un niveau de revenus équivalent, et après s’être fait conseillé, il décide d’agrandir son parc immobilier meublé déjà existant et composé de deux chambres en résidence étudiante afin de basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel.

Avec les fonds provenants de la revente de son restaurant, il procède donc à l’acquisition de trois nouveaux biens meublés, afin de remplir les conditions de revenus citées précédemment. Il tire désormais l’intégralité de ses revenus de cette activité, et continue ainsi à profiter d’une protection sociale et à valider des trimestres pour sa retraite.

comment faire ?

► Statut LMNP: Investissement sous le dispositif Censi-Bouvard

Monsieur et Madame Lefèvre ont une quarantaine d’années chacun, et travaillent tous les deux. Monsieur est cadre dans une entreprise d’informatique, madame travaille dans une boutique de décoration d’intérieur. A eux deux, ils cumulent 3100 euros de revenus mensuels et commencent dès aujourd’hui à penser à leur futur, notamment aux revenus dont ils disposeront une fois à la retraite. Ils souhaiteraient aussi si possible réduire le montant de leurs impôts, en profitant d’un dispositif de défiscalisation. Après avoir reçu les conseils d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine, ils décident de réaliser avec lui un investissement dans une résidence de service, sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. N’ayant pas d’apport à amener au projet, et étant tous deux actifs, ils font donc appel à un crédit bancaire pour financer cette acquisition.

Ils profitent aussi du dispositif Censi-Bouvard leur permettant de profiter d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du montant de leur investissement, réduction étalée sur 9 ans. Pendant les 25 années de durée de financement de l’opération, les loyers perçus et l’économie d’impôts sont presque suffisant pour couvrir le remboursement des mensualités d’emprunt, ne laissant à leur charge qu’un très petit delta d’effort d’épargne. A 65 ans, au moment de leur retraite et donc de la fin du prêt, ils seront donc 100% propriétaire de leur investissement et pourront ainsi profiter pleinement des revenus complémentaires dégagés par cette opération.

► Statut LMNP: Investissement sous le dispositif de l’Amortissement Réputé Différé

Monsieur et Madame Legrand, sont un couple de jeunes retraités. Durant leur vie active, ils ne se sont jamais préoccupé de la préparation de leur retraite, et ayant subi une baisse conséquente de leurs revenus, ils décident de consulter un Conseiller en Gestion de Patrimoine afin de voir s’il existe des solutions permettant de se créer des revenus complémentaires rapidement. Ils disposent aujourd’hui d’un vieux contrat d’assurance vie, valorisé à un peu plus de 100000 euros, et sur lequel ils prévoyaient de faire des rachats programmés pour ainsi combler une partie de la chute de leurs revenus. Cependant, avec un rendement de 2% environ, cette solution aurait rapidement conduit à «épuiser» ce capital, et c’est donc une autre solution qui a été retenue.

Grâce à cette somme, ils ont financé l’acquisition d’une chambre dans une résidence meublée, leur servant un rendement de 4,5%. N’ayant pas de véritable «problématique» fiscale, ils ont choisi de bénéficier du dispositif de l’Amortissement Réputé Différé qui permet de toucher des loyers nets d’impôts pendant une période généralement comprise entre 20 et 25 ans. C’est donc un rendement de 4,5% net de charges et de fiscalité dont il peuvent aujourd’hui profiter et ce, sans aucune contrainte de gestion.

Conclusion

Véritables outils de construction patrimoniale, ces statuts proposent des avantages très intéressants pour les investisseurs, qu’il s’agisse simplement de création de revenus complémentaires ou d’une véritable construction d’activité sur du long terme. Toute stratégie patrimoniale nécessite la prise en compte de nombreux éléments, aussi n’hésitez pas à vous rapprocher de votre Conseiller en Gestion de Patrimoine afin de voir avec lui dans quelle mesure l’un ou l’autre de ces statuts pourrait répondre à vos objectifs.

J'en profite

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

Découvrir son profil

Sur le même sujet

Voir tous nos articles

Nos articles les plus lus

Voir tous nos guides