Investissement locatif : optez pour le statut LMP

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Par Stéphane van Huffel - Vu 1282 fois

Entré en vigueur il y a maintenant quelques années, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) permet aux contribuables de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Plus précisément, ce statut vous permettra, sous certaines conditions, d’imputer vos déficits sur votre revenu et de jouir d’un exonération des plus values, ainsi que d’un allègement de la fiscalité applicable en matière de donation.

Afin de bénéficier de ces avantages, un certain nombre de conditions doivent cependant être respectées, la plupart de celles-ci tenant au type de logement mis en location.

Rappelons que la location meublée s’entend de la mise en location d’un logement à usage d’habitation pourvu de tout l’équipement et l’ameublement nécessaire. Ainsi, tout contribuable souhaitant investir dans un logement meublé ou dans une résidence de services ( EHPAD, résidence étudiante, de tourisme, seniors ou d’affaires) pourra se voir accorder ce statut.

Néanmoins, le statut de LMP étant soumis à certaines formalités obligatoires, vous trouverez dans les pages qui suivent les points essentiels à retenir de ce statut à la fiscalité avantageuse.

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Un statut soumis à condition

Outre les conditions tenant au logement, trois conditions cumulatives doivent également être respectées par le contribuable souhaitant bénéficier des avantages fiscaux accordés par ce statut.

Tout d’abord, l’octroi de ce statut est subordonné à l’inscription au registre du commerce et des sociétés de l’investisseur en tant que loueur meublé professionnel.

Il faut cependant noter que lorsque l’activité est menée conjointement par plusieurs membres d’un même foyer fiscal, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) d’un seul de ces membres suffit.

Enfin, depuis une loi du 1er Janvier 2009, le statut est subordonné à la double condition que les recettes annuelles tirées de l’activité de loueur meublé soient supérieures ou égales à 23 000 euros ET que ces dernières représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Ici, sont pris en compte au titre des revenus du foyer fiscal, l’ensemble des traitements, salaires, pensions et rentes viagères, ainsi que les Bénéficies Industriels et Commerciaux (BIC) autres que ceux retirés de l’activité de loueur meublé.

Rappelons qu’avant cette date, le statut de loueur meublé était accordé à toute personne à la condition que l’activité représente au moins 23 000 euros des annuelles OU si les revenus tirés de l’activité représentent plus de 50% de son revenu global.

S’agissant des conditions tenant au logement, la statut de loueur meublé peut être acquis dès la mise en location d’un seul logement meublé, sous condition que ce dernier génère plus de 23 000 euros de recettes annuelles.

Attention toutefois, afin d’éviter qu’un trop grand nombre de logements achetés nus soient mis en location meublée, l’administration fiscale a mis en place un certain nombre de règles d’urbanisme devant être respectées sous peine de se voir priver de l’avantage fiscal.

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Un statut aux nombreux avantages

Une fois ces conditions respectées, l’investisseur bénéficiera d’avantages fiscaux importants, et notamment de la possibilité d’imputer les déficits d’exploitation sur son revenu global. Plus précisément, il s’agira pour l’investisseur d’imputer l’ensemble des charges locatives, ainsi que les charges de copropriété ou de propriété et les charges financières liées à l’acquisition.

Note : cet avantage est subordonné à la condition que l’investisseur ait opté pour le régime réel ou le régime réel simplifié.

A côté de cet avantage, le statut de loueur meublé professionnel permet au contribuable de bénéficier d’une exonération des plus values réalisées en cas de vente du logement, sous certaines conditions. En effet, pour jouir de cet avantage les recettes réalisées au cours des deux dernières années ne doivent pas être supérieures à 90 000 euros. Si cela est le cas, le contribuable ne bénéficiera alors que d’une exonération partielle des plus values.

Aux termes de l’article 885 R du Code général des impôts, le bénéficiaire du statut de loueur meublé verra également sortir de l’assiette du calcul de l’ISF l’ensemble de ses biens professionnels ce qui représente un avantage non négligeable.

Rappelons qu’en cas d’acquisition d’un logement neuf, l’investisseur sera exonéré de taxe foncière pendant les deux premières années. En ce qui concerne la taxe d’habitation, elle sera mise à la charge du locataire.

Enfin, pour les contribuables soucieux de transmettre une partie de leur patrimoine à leurs héritiers dans des conditions avantageuses, ce statut permet de bénéficier d’un régime de faveur. En d’autres termes, au titre des cinq premières années de la donation, les héritiers payeront des intérêts à un taux minoré.

Il convient également d’ajouter qu’en cas de reprise de l’activité professionnelle par les héritiers et si ces derniers respectent également la condition d’immatriculation au RCS, il leur sera également possible de déduire l’ensemble les intérêts du bénéfice imposable.

S’agissant des frais supportés par l’investisseur ayant opté pour ce statut, ils sont au nombre de deux.

Note : le passage du statut de Loueur meublé Non Professionnel à celui de Statut Loueur Meublée Professionnel peut s’opérer à tout moment si toutes les conditions sont satisfaites et inversement.

En cas d’acquisition d’un logement neuf meublé situé dans une résidence de services ou de tourisme, il vous sera également possible de récupérer la TVA initialement investie à la condition que le bien soit donné en location par bail commercial à un gestionnaire pour une durée minimale de deux ans.

Conclusion

Outil de défiscalisation optimal, le statut de loueur meublé bénéficie de nombreux avantages fiscaux et vous permettra plus particulièrement de jouir de revenus très peu fiscalisés. Idéal pour les contribuables désireux de préparer leur retraite, ce mécanisme d’investissement connaît un succès grandissant.

En outre, pour ceux qui souhaitent se décharger de toutes les contraintes de la location, l’investissement en résidences de services est l’investissement parfait puisque met à la charge du gestionnaire l’entière gestion du bien et vous assure le versement périodique de loyers.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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