La location meublée (LMP/LMNP) : pourquoi investir ?

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 4896 fois

La location meublée relève d’une des plus vieilles lois immobilière puisque datant du 2 Avril 1949. D’ailleurs, et bien qu’inscrit dans la loi, on parle de statut de loueur meublé et non pas de loi. Ce guide va vous permettre de mieux comprendre et appréhender ce statut, d’en connaitre les avantages et les inconvénients et certainement de savoir s’il est fait pour vous.

La location meublée : ce qu’il faut savoir

Comme son nom l’indique, la première particularité de ce type d’investissement immobilier est que le bien concerné doit être loué meublé. Ce premier point est fondamental car il diffère de la location immobilière « classique », dit location nue (donc non meublée).

Les revenus locatifs

1) Les revenus locatifs

Les revenus locatifs perçus dans le cadre de la location meublée rentrent dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), contrairement à la location nue dont les revenus locatifs sont des revenus fonciers.

ATTENTION : en raison de leur différence, il n’est donc pas possible de cumuler les revenus fonciers des revenus BIC et il n’est donc pas possible de cumuler les déductions de charges.

2) Le bail de location

Contrairement au bail de location d’un logement loué nu, le bail d’une location meublée est fixée pour un an et peut être dénoncée par l’une ou l’autre partie à tout moment. Les baux locatifs en meublés sont donc souvent considérés par les propriétaires bailleurs comme plus « souples » et moins « contraignants ».

De plus, la fixation du montant du loyer est plus libre sous un bail meublé.

3) Le bail commercial

Le moyen le plus efficace et souvent le plus sécurisé de réaliser un investissement locatif sans contrainte est d’investir dans une résidence de services qui propose d’exploiter votre bien au travers d’un bail commercial. Ce bail défini par écrit le montant des loyers que vous allez percevoir, la date et le montant de leur indexation, la partie qui aura la charge des frais d’entretien ou de réparation etc.

Pour l’investisseur qui ne souhaite pas avoir à gérer au quotidien son inveCstissement, le bail commercial offre un très grand confort et une parfaite visibilité.

ATTENTION : la qualité du gestionnaire (avec qui vous signerez le bail commercial) est absolument fondamentale. Ne vous laissez pas séduire uniquement par le bien. Ne choisissez que des gestionnaires très spécialisés, connus et reconnus pour leur sérieux. Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant et certifié pourra vous aider à bien choisir et ne pas vous tromper.

La récupération de la TVA : une spécificité de la location meublée

Contrairement à l’immobilier classique, la location meublée offre une spécificité tout à fait intéressante. En effet, dans certaines conditions (notamment et en particulier en cas d’achat dans le neuf), vous récupérez automatiquement tout ou partie de la TVA, actuellement à 19.6% (mais qui passera à 21.2% en octobre 2012) six mois après la réception de votre bien. Cela vous permet donc d’acquérir un bien 20% moins cher.

ATTENTION : si l’administration concède à vous restituer l’intégralité de la TVA six mois après la réception, vous devez de votre côté vous « engagez » à exploiter le dit bien en location meublée pendant 20 ans. En cas de revente du bien avant cette échéance, votre acquéreur « reprendra le flambeau de la TVA » et sera chargé de poursuivre l’exploitation du bien en location meublé jusqu’à la 20ème (ou ainsi de suite en cas de vente à nouveau).

Récupération de la TVA

4) Le régime fiscal

Comme nous l’avons indiqué plus haut, les revenus rentrent dans la catégorie des revenus BIC. Seuls les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition et à l’exploitation de logements loués meublés peuvent être déduits des revenus BIC. Il en va de même pour les charges d’exploitation. Pas de cumul ni de regroupement possible avec des revenus fonciers classiques.

Régime du micro BIC : si vous percevez moins de 32.600 € de revenus BIC à l’année, vous relevez d’office du régime du micro BIC et bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 50%. Dans ce cas, vous ne pouvez pas cumuler cet abattement avec la déduction des charges d’exploitation ; cet abattement servant justement à vous donner une enveloppe forfaitaire de charges annuelles.

Investir dans l'immobilier LMNP

5) L’ARD : une autre spécificité de la location meublée

Sans rentrer dans un cours magistral de comptabilité, vous devez simplement savoir que la location meublée intègre une notion comptable d’amortissement du bien (amortissement de l’immobilier ainsi que des meubles) que l’on appelle l’ARD.

ARD : amortissement réputé différé

L’immobilier peut ainsi être amorti sur une période maximum de 30 ans ; 7 ans pour les meubles. Cela signifie que vous pourrez aller « piocher » chaque année dans cette réserve le montant nécessaire pour effacer l’imposition des revenus BIC perçus sur l’année ; ceci dans le but de défiscaliser vos revenus BIC. Sur cette partie, et pour plus d’informations, un rendez vous avec un CGP professionnel s’impose.

LMNP / LMP : la différence

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne la plus grande partie des investisseurs en meublés. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’adresse quant à lui à celles et ceux qui font de l’activité de loueur en meublé leur activité professionnelle principale.

Ainsi, pour pouvoir être éligible, vous devez remplir l’ensemble des critères suivants :

  • Etre inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés)
  • Percevoir plus de 32.000 € de revenus BIC / an
  • Vos revenus BIC perçus doivent représentés plus de 50% de l’ensemble des revenus de votre foyer

Conclusion

2012 est t’elle une bonne année pour investir dans du meublé ? Plus que jamais oui. Nous avons besoin de placements à la fois sécurisés, rentables et surtout offrant la meilleure visibilité à long terme. Au travers du bail commercial, et en respectant les points importants mentionnés dans ce guide, vous investissez dans un bien immobilier qui se valorisera dans le temps, qui vous versera à échéance constante un loyer qui se valorise contractuellement dans le temps.

J'en profite

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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