Location meublée : tout savoir sur la revente d’un bien en LMNP

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L’article « Location meublée : tout savoir sur la revente d’un bien en LMNP » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Par Karl Toussaint du Wast - Vu 3783 fois

Lorsque nous abordons le sujet d’un investissement en location meublée dans une résidence gérée avec nos prospects ou clients, la question de la revente est presque systématiquement abordée. En effet, si cela ne semble pas être une inquiétude ni même une question posée lorsqu’il s’agit « d’immobilier classique », il en est tout autrement lorsqu’il s’agit d’envisager d’investir dans une résidence de services gérée. Aussi, pour vous aider à y voir plus clair et pour répondre à vos questions et interrogations, je vous propose ce guide : « comment se passe la revente d’un bien en LMNP ».

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Sommaire

Comment se passe la vente d’un bien « classique » ?

Vous ne vous êtes certainement même pas posé la question le jour où vous avez acheté, mais vous voici aujourd’hui arrivé au jour où vous souhaitez vendre un bien immobilier locatif.

COMMENT PROCÉDER ?

Pour faire simple, je dirai que vous avez deux façons différentes (voire complémentaires) d’agir :

  • Soit vous décidez de gérer vous-même la vente et pour cela vous mettrez votre annonce en ligne sur un site tel que le pap ou leboncoin. Il vous faudra alors gérer les visites, et attendre qu’une offre vous soit faite. Une fois l’offre faite, vous ferez alors peut-être une contre-proposition et ainsi de suite jusqu’à trouver un acquéreur avec lequel vous vous serez mis d’accord.
  • Soit vous optez pour la mise en vente par le biais d’une (ou plusieurs) agence. L’agence se chargera alors pour vous (moyennant une commission qui sera à la charge de l’acquéreur) des démarches, visites, intermédiation pour la négociation du prix etc.

Cette première étape peut durer de quelques semaines à plusieurs mois selon la qualité de votre bien, son prix, la concurrence en termes d’offres...

Une fois que vous aurez passé cette étape, il faudra attendre que votre acquéreur ait obtenu son accord de prêt. Pour rappel, 88% des investissements immobiliers en France se font via un prêt bancaire notamment et en particulier car les intérêts d’emprunts sont déductibles et les taux d’emprunt actuels très bas.

A QUELS ALÉAS DOIT-ON (PEUT-ON) S’ATTENDRE ?

Si votre bien s’adresse d’abord à des investisseurs (studio,T1, T2), ces derniers seront toujours regardants sur le risque locatif, le potentiel locatif, le marché, la concurrence et notamment les travaux à prévoir dans le cadre de la copropriété.

Si votre bien s’adresse davantage à des accédant (c’est-à-dire qui achètent pour y habiter) vous serez alors confronté à tout l’affectif et la projection subjective de l’être humain qui doit « aimer » le bien et « s’y sentir bien ». Une simple faïence un peu « originale » ou une tapisserie « personnalisée » sur un mur peut rebouter un acquéreur. Dans ce cas, la vente du bien pourrait s’avérer plus longue que prévue.

Voyons à présent comment se passe une vente lorsqu’il s’agit d’un bien en LMNP.

Comment se passe la vente d’un bien « meublé dans une résidence gérée » ?

Location meublée : tout savoir sur la revente d’un bien en LMNP

Le marché de la location meublée dans des résidences de services gérées est très largement détenu par de purs investisseurs. Le raisonnement et l’analyse d’un nouvel acquéreur est donc strictement identique aux vôtres lorsque vous avez fait le choix d’opter pour ce type d’investissement.

RAPPEL DES CRITERES FONDAMENTAUX DE CHOIX

Lorsque l’on fait le choix d’investir dans un bien meublé dans une résidence de services, les raisons du choix sont purement pragmatiques et rationnels. Je vous les rappelle :

  • La qualité et la solvabilité du gestionnaire : le gestionnaire c’est la société d’exploitation de la résidence. C’est également et surtout votre « payeur ». c’est cette société qui en effet vous versera chaque mois votre loyer, conformément au bail commercial que vous avez signé avec eux. Il est donc fondamental que ce gestionnaire soit « solide ».
  • Le bail commercial. Le bail commercial c’est la « pierre angulaire » de votre investissement meublé. un bon bail doit comporter les points suivants :
    • Indiquer qui prend en charge les travaux d’entretien courants et les gros travaux de réparation/rénovation (ce sont les fameux articles 605&606)
    • Préciser le montant du loyer ainsi que la périodicité de réindexation et le pourcentage de revalorisation contractuel des loyers
    • La durée : idéalement, un bail commercial doit être compris entre 9 et 12 ans. Il sera renouvelé automatiquement au terme du bail.
  • Le rendement locatif : bien évidemment, le taux de rendement sera considéré par l’investisseur dans son analyse. Mais il faut toujours privilégier un gestionnaire de 1er rang AVANT de se concentrer d’abord et avant tout sur le rendement seul.

Ces trois éléments réunis et analysés, ils apportent à l’investisseur une grille de lecture complète et adaptée à ce qu’il recherche. En effet, un investisseur immobilier a toujours les mêmes attentes :

RENTABILITÉ - SÉCURITÉ - PÉRENNITÉ

Les investissements en LMNP répondent parfaitement à ces trois critères pragmatiques.

A QUI S’ADRESSER POUR VENDRE UN BIEN EN LMNP ?

Si vous souhaitez ou envisager de revendre votre bien LMNP, vous devez comprendre que vous allez viser des investisseurs purs rationnels. La première personne à contacter c’est d’abord votre conseiller en gestion de patrimoine auprès de qui vous avez acquis le bien. Ce dernier est en effet toujours en recherche de biens de qualité à proposer à ses clients investisseurs.

S’il vous a vendu ce bien à l’époque, c’est que le bien était de qualité. Il n’y a donc raisonnablement pas de raison que cela ne soit plus le cas maintenant (un bon gestionnaire et un bon bail, restent).

Il existe également des sociétés qui se sont spécialisées dans la revente au « second marché » de ce type de biens. Là encore, rapprochez-vous de votre CGP qui saura vous accompagner pour vendre rapidement votre bien

POURQUOI ET COMMENT VENDRE RAPIDEMENT ?

POURQUOI ET COMMENT VENDRE RAPIDEMENT ?

Nous l’avons vu précédemment, les investisseurs qui s’intéressent à ce type de bien regardent les critères rationnels : le gestionnaire, le bail et le rendement. Si vous voulez vendre vite ne soyez pas top « gourmand » sur la plus-value. Plus vous vendrez cher, plus le rendement baissera (forcément).

Sachez aussi que 50% de nos transactions en LMNP chez netinvestissement se font en paiement comptant, donc sans condition suspensive de prêt.

Pourquoi ? Parce que grâce à l’amortissement, il est possible de percevoir des revenus sans payer d’impôts. Or les clients investisseurs qui ont du cash à placer cherchent tous la même chose :

RENTABILITÉ - SÉCURITÉ - PÉRENNITÉ

Alors si en plus de leur apporter tout cela, ils perçoivent des revenus non imposables ; il n’y a alors plus aucune raison d’hésiter.

Immobilier classique VS Immobilier LMNP : avantages / inconvénients

Pour vous aider à y voir plus clair et pouvoir comparer, j’ai réalisé un tableau comparatif « AVANTAGES / INCONVENIENTS » entre un investissement locatif classique et un investissement en LMNP. J’ai également comparé les rendements nets que l’on peut attendre pour l’un et l’autre.

L'investissement immobilier classique

Avantages Inconvénients
Investissement "qui nous parle" Choix généralement irrationnel
Dimension affective Dimension affective
Possibilité de se projeter Aléas locatifs (impayés, problèmes etc)
Facilement compréhensible Moins rentable que le LMNP
Possiblité d'y habiter à tout moment Plus de charges
Possiblité de loger des proches, amis etc Coût de la gestion / assurances
  Travaux à provisionner
  Risques de vacances locatives
  Plus long à revendre
  Fiscalité lourde sur les revenus fonciers

L'investissement immobilier LMNP

Avantages Inconvénients
Rendement plus élevé Investissement "froid" (non affectif)
Absence de toute contrainte de gestion Raisonnement "investisseur" et non pas "immobilier"
Aucun "imprévu" financier à prévoir Pas de projection affective
Rendement connu et maitrisé au départ Ingénierie plus complexe
0 impôts pendant 13 ans Obligation de prendre un expert comptable (ou de réaliser soi même un bilan)
Gestion déléguée et prise en charge  
Pas de surprise  
Marché TRÈS profond  
Revente plus rapide  

Exemples chiffrés

  Investissement immobilier classique Investissement LMNP géré
Prix d'aquisition 300.000€ (frais de notaire inclus) 300.000€ (frais de notaire inclus)
Rendement locatif 6% brut 4,5% brut
Loyers annuels perçus 18.000€ brut 13.500€ brut
Frais de gestion 6% (1080€ / an) 0€
Assurances locatives + PNO 3% (660€ / an) 0€
Charges de copropriété 960€ / an 0€
Provisions pour travaux 600€ / an 0€
Taxe foncière 1500€ / an 1125€ / an
Revenus perçus après déduction des charges 13.200€ 12.375€
Fiscalité 30%+15,5% = 6006€ 0€ (amortissement réputé différé)
REVENUS NETS APRÈS IMPÔTS 7194€ 12.375€
RENDEMENT NET D'IMPÔTS 2,40% 4,12%

Conclusion

J’espère que ce guide vous aura permis de mieux comprendre et donc de mieux appréhender les réalités du marché du loueur meublé et notamment les spécificités liées à la vente. Un bien en meublé n’est absolument pas plus « difficile » ou « compliqué » à revendre qu’un bien « normal », bien au contraire. Il repose en revanche sur des critères de choix différents de ceux de l’immobilier classique car ils n’intègrent pas des critères de négociation de prix ni d’affectif. Dans les deux cas, nous nous adressons à des cibles d’acquéreurs différents qui ne recherchent pas la même chose.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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