Pourquoi investir dans un programme LB2S ?

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Nicolas Farau
Par Nicolas Farau
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L’article « Pourquoi investir dans un programme LB2S ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

La location meublée non professionnelle en résidence avec services [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour faire les bons investissements

La location meublée dans une résidence gérée suppose de louer un logement équipé d’un mobilier devant permettre au locataire de l’occuper immédiatement. Afin d'offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, sa mise en location sera alors prise en charge par un gestionnaire professionnel. La location et l'entretien de l’immeuble seront assurés par ce gestionnaire spécialisé aussi appelée exploitant ou preneur à bail.

La location meublée dans une résidence gérée suppose de louer un logement équipé d’un mobilier devant permettre au locataire de l’occuper immédiatement. Afin d'offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, sa mise en location sera alors prise en charge par un gestionnaire professionnel. La location et l'entretien de l’immeuble seront assurés par ce gestionnaire spécialisé aussi appelée exploitant ou preneur à bail.

Après avoir rappelé l’intérêt d’investir en résidence de service, je vous expliquerai pourquoi passer par cet acteur majeur de ce secteur : LB2S.

Sommaire



1. LMNP : Qu’est ce que la location meublée ?


A savoir :

Un décret fixe cette liste de mobilier à fournir au locataire. Celui-ci doit pouvoir vivre, manger et dormir décemment dans le logement en n’y apportant que ses affaires personnelles et son propre "linge de maison" (draps, serviettes, torchons…). Dans le cad ‘un logement composé de plusieurs pièces, chacune d’entres elles doivent être équipées d'un mobilier suffisant.

BIC : les revenus de la location meublée

A la différence des revenus issus des locations de logements nus (relevant de la catégorie des revenus fonciers), les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui induit de fait un traitement fiscal très avantageux.

En effet, en réalisant l’amortissement comptable de votre bien (ou en faisant faire l’écriture bilantielle de l’amortissement par un expert-comptable habilité), il est possible de neutraliser, de gommer, tout ou partie de la fiscalité de ces revenus locatifs. En clair grâce à l’amortissement réputé différé, l’investisseur en résidence de services gérée par un professionnel pourra se soustraire à l’impôt mais également aux prélèvements sociaux. Oui, je sais, c’est génial !


2. L’immobilier dans les résidences de services

Au moment de signer l'acte de vente, l’investisseur signe également un bail commercial par lequel il concède la gestion et l’entretien de son bien à un gestionnaire-exploitant. Celui-ci devient alors preneur à bail et est autorisé par le propriétaire bailleur de sous-louer le bien selon les conditions prévues au bail. De fait, la recherche du locataire, le suivi du paiement des loyers, la réalisation des états des lieux ou encore l'entretien sont assurés par l’exploitant de la résidence.

En contrepartie de quoi, le gestionnaire-exploitant verse le loyer prévu au bail commercial. La perception de ce revenu est garanti quoiqu’il arrive, que l’appartement soit occupé ou non. Cette garantie de percevoir son loyer permet au propriétaire de s’assurer des revenus complémentaires réguliers.

1. La sécurité

En signant un bail commercial, l’investisseur s’assure de percevoir ses loyers. Le bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence offre la sécurité de percevoir ses loyers de façon contractuelle. Ainsi, pas de problème de carence, de vacance locative, ni de loyers impayés Le propriétaire s’évite les déconvenues de la location en direct, celle d’avoir des loyers impayés sur son investissement car c’est le preneur à bail qui supporte le risque locatif.

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2. Une gestion simplifiée car déléguée

Le bien est géré par un professionnel exploitant qui va s’occuper de TOUT : location bien sur, mais également mises aux normes, entretien, réparations etc

Du remplissage de la résidence à son entretien courant tout est délégué si bien que le propriétaire n’a pas à s’impliquer outre mesure.

C’est le cas concernant l’exploitation de la résidence, ça le sera également sur la comptabilité à tenir, celle-ci pouvant être totalement géré et tenue par un cabinet comptable spécialisé.

Le fait de ne pas avoir à gérer quoi que ce soit permet à l’investisseur de s’engager en toute sérénité et de réaliser une opération très confortable.

3. Des rendements élevés car... nets d’impôts

Attention à ne pas confondre 5% avant impôts et 5% après impôts. Cela peu paraître évident écrit comme cela, mais il arrive souvent que des investisseurs nous sollicitent en indiquant qu’ils ont « trouvé un meilleur rendement » par ailleurs. Ils oublient malheureusement souvent que le rendement qu’ils ont en tête est avant le passage « en caisse fiscale » : IR + CSG/CRDS.

L’une des caractéristiques de l’immobilier géré est de distribuer des rendements particulièrement élevés notamment en comparaison des produits de placement apportant autant de confort et de sécurité qu’ils soient immobiliers ou financiers mais également car ils sont nets d’impôts.

4. Des rendements indexés

Le logement meublé géré en résidence avec services fait l'objet d'un contrat de location avec un locataire professionnel. Ce contrat appelé bail commercial prévoit une indexation des loyers ce qui signifie que votre loyer va augmenter d’année en année en suivant un indice de référence et ce afin de palier à l’inflation. Dans certains cas un taux d’indexation peut même être garanti si l’indice décroît.

5. Une fiscalité des plus attractive

Comme indiqué ci-dessus, grâce au statut de loueur meublé, les revenus perçus de la location meublée, qui entre dans la catégorie des BIC, bénéficient d’une défiscalisation partielle voire totale grâce à l’amortissement réputé différé sous le régime réel


3. Les différents secteurs

De nouvelles mesures financières vont également être mises en place via le plan d’action, et vont venir directement alléger la gestion administrative quotidienne des PME et ETI. Dans le lot de ces mesures d’allègement figure une réduction des obligations financières liées aux effectifs salariaux, avec de nouveaux seuils à 11, 50 et 250 salariés (versus 11, 20, 25,50, etc. actuellement), un réel changement dans la gestion de ces seuils et dans la communication avec les autorités administratives.

Les résidences seniors

Elles sont destinées à des personnes âgées autonomes qui souhaitent bénéficier de différents services adaptés à l’ensemble de leurs besoins. L’inversion de la pyramide des âges génère une augmentation des besoins en établissements adaptées pour cette catégorie de la population qui devrait doubler d’ici à 2030

Les chiffres montrent une demande croissante de la volonté des séniors de vivre en communauté dans des résidences de services. C’est la raison pour laquelle le nombre de ces mêmes résidences augmente de manière significative sur notre territoire. Afin de satisfaire nos personnes âgées, ces établissements apportent à leurs services un immobilier de standing, des prestations importantes pour leur sécurité (système de sécurité, gardiennage...) et des activités quotidiennes adaptées (animations culturelles : sorties organisées, ateliers cuisine...).

Les résidences pour étudiants

La France est le 3ème pays accueillant le plus d’étudiants au monde ce qui fait de ce marché un segment profond et porteur. Ces résidences sont composées de logements destinés à une population d’étudiants qui ont de plus en plus de difficultés à se loger du fait d’une offre insuffisante sur le marché

Ces résidences bénéficient systématiquement d’une situation géographique idéale à savoir proches du centre-ville, proches des pôles universitaires, proches des transports et de toutes les commodités pratiques et indispensables au quotidien. Elles offrent des caractéristiques immobilières adaptées aux besoins des étudiants et sont accessibles à des montants d’investissement abordables.

Les résidences médicalisées

Appelées également EHPAD (Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), ces établissements sont pensés pour répondre à une demande croissante d’héberger les personnes physiquement ou psychologiquement dépendantes. Afin de répondre à leur besoin d’accompagnement quotidien, ces résidences médicalisées bénéficient d’aménagements et de services adaptés.

En France, on observe une demande croissante liée au vieillissement de la population mais une offre insuffisante dans ce secteur. Ces prévisions de croissance exceptionnelle conjuguée à une règlementation drastique par les agences régionales de santé du incite à considérer avec le plus grand intérêt les bonnes opportunités d’investissement.

Nous n’apprendrons à personne que la France est la première destination touristique mondiale.
Ce statut, au-delà de faire notre fierté, fait de la France un territoire attractif disposant de nombreux atouts qui vont profiter au secteur des résidences de tourisme. Elles sont conçues pour accueillir et héberger les touristes du monde entier venus découvrir le patrimoine français et profiter, dans un cadre agréable, des richesses de notre pays.

Les perspectives de développement du tourisme en France et son poids important dans l’économie française assurent une visibilité du marché des résidences de tourisme sur le long terme malgré la concurrence des autres « modes de consommation » de l’hébergement touristique ( Airbnb, gîtes, etc.)

Evidemment, il faudra être attentif sur la localisation de ce type de résidence qui devra avoir un emplacement très attractif et de qualité.

Situées au plus près des grands pôles urbains, ces résidences ont la particularité d’accueillir deux types de clientèle : affaires et loisirs.
De par leur accessibilité, la taille des logements, les services et prestations qui y sont proposés, ces établissements se distinguent de l’hôtellerie traditionnelle. De plus, ce double segment permet d’optimiser leur remplissage durant l’année.

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4. Les avantages du marché secondaire

Comme pour l’immobilier résidentiel traditionnel, un marché de l’occasion de l’immobilier géré s’est organisé et développer afin de proposer tous les appartements en résidence avec services étant exploités sous bail commercial au moment de l’acquisition.

Des budgets accessibles

Réaliser une opération d’investissement sur le marché secondaire permet de se constituer un patrimoine à des prix attractifs, plus attractifs que dans le neuf. En effet, la majorité des biens à la revente ont été achetés avant l’importante augmentation des prix des fonciers et coûts des matières premières qui sont aujourd’hui impactés par les promoteurs dans le prix des biens neufs qu’ils vendent. Ceci permet d’acquérir sur ce marché de l’ancien des biens de grande qualité à des prix abordables.

Des revenus immédiats

Les investisseurs voient au travers de l’investissement dans l’ancien la possibilité de percevoir leurs revenus de manière immédiate. La résidence étant déjà en exploitation, le propriétaire perçoit des revenus locatifs immédiats permettant ainsi de faire fructifier, sans délai, le capital emprunté ou l’épargne investie pour cet investissement.

Des rendements plus performants que dans le neuf

Le marché secondaire offre des rendements supérieurs à celui du marché du neuf du fait de loyers perçus quasiment similaires à ceux qui sont distribués sur un investissement dans le neuf. Dès lors, acheter un logement en résidence de service à un prix inférieur dans l'ancien mais avec des loyers proches des résidences neuves permet d’obtenir une rentabilité locative supérieure.

Une visibilité sur l’exploitation

Investir dans un bien existant permet d’avoir du recul sur l’exploitation et d’auditer celle-ci avec précision en récupérant notamment les informations relatives à la santé financière de la résidence au travers de ses comptes de résultats, à son taux de remplissage mais aussi de connaître avec précision les charges de copropriété et la taxe foncière, tout en se donnant la possibilité de se rendre dans la résidence et d’avoir une idée de son environnement.


5. Pourquoi investir avec LB2S ?

Que vous soyez un particulier ou un professionnel, LB2S vous permet d'appréhender, dans les meilleures conditions, la revente ou l’acquisition de logements meublés.

Un investissement immobilier est un projet de vie et donc une étape importante dans la constitution d’un patrimoine qu’il vaut mieux franchir en étant bien accompagné. C’est pourquoi le comité de sélection de netinvestissement a notamment sélectionné LB2S pour faire partie de ses fournisseurs validés afin de vous faire profiter de leur expertise et offre de grande qualité. Ceci vous permettant de faire un investissement et une acquisition dans les meilleures conditions possibles. En partenariat avec LB2S, nos chefs de projets pourront vous accompagner dans la réalisation de la meilleure opération que vous soyez acquéreur ou vendeur d’un bien meublé en résidence de services. Leur objectif, qui répond parfaitement à la vision qu’à netinvestissement pour ses clients est d’offrir une vision globale de l’immobilier géré de l’achat à la revente...

LB2S est constitué d’une équipe d’experts de l’immobilier géré sous bail commercial qui s’appuie sur une expérience de 22 ans du Groupe CONSULTIM

Quotidiennement, dans le travail d’analyse et de sélection qui est le sien, LBS veille à proposer en permanence des biens afin de vous faire réaliser une opération d’investissement optimale. Ceux-ci sont le fruit d’une analyse, d’une évaluation et d’une sélection experte afin de proposer aux investisseurs un couple rendement/risque très attractif.

Leurs experts dans les domaines immobiliers, locatifs, juridiques et fiscaux s’emploient à respecter un cahier des charges drastiques afin de vous proposer, par la suite, les meilleures opportunités du marché. LB2S est un acteur référent et incontournable dont le savoir-faire a été récompensé à de multiples reprises par la certification européenne REV TEGoVA .

Vendez votre bien LMNP en toute sérénité

Conclusion

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal créé en 1949 permettant aux investisseurs d’optimiser la pression fiscale sur leurs revenus locatifs. Ce type d’investissement devient l’un des plus intéressants du marché s’il est réalisé dans une résidence services gérés, sélectionnée avec rigueur.

Netinvestissement, en partenariat avec les leaders de la transaction sur ce type d’investissement, vous accompagne au quotidien pour vous permettre de faire la meilleure opération vous permettant d’atteindre vos objectifs patrimoniaux. Votre chef de projet patrimonial Netinvestissement se tient à votre entière disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions et vous accompagner dans la mise en place de ces solutions.

À propos de l'auteur

Nicolas Farau , Chef de projet patrimonial

Nicolas Farau débute sa carrière dans le secteur bancaire au début des années 2000. En 2005 il intègre la banque Cortal Consors en tant qu’ingénieur Commercial et financier. Par la suite, il évolue dans différentes grandes PME françaises dans lesquelles il occupera des postes de responsable de développement commercial.

Après 10 ans d’expérience, il rejoint un cabinet de gestion de patrimoine où il occupe respectivement les postes de consultant en ingénierie patrimoniale et conseiller en immobilier d’investissement. Convaincu par la nécessité de démocratiser la gestion de patrimoine, il rejoint, début 2018, Netinvestissement à Paris.

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