Revente d’un LMNP : comment fixer le prix de vente ?

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Par Stevan Briand
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L’article « Revente d’un LMNP : comment fixer le prix de vente ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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La location meublée non professionnelle avec services


En résumé :

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal créé en 1949 permettant aux investisseurs d’immobilier locatif meublé de déduire l’ensemble des charges inhérentes à l’acquisition et à la gestion du bien concerné, de leurs revenus locatifs.



Nous allons nous focaliser aujourd’hui sur ce statut à travers les résidences de services qui assurent aux investisseurs un loyer garanti et un confort de gestion optimal.

Ce statut séduit de plus en plus d’investisseurs depuis de nombreuses années pour de multiples raisons. En effet, avec une rentabilité souvent supérieure à l’immobilier traditionnel, des loyers garantis, une gestion déléguée ou encore une fiscalité très avantageuse, le LMNP s’installe au premier rang parmi les différents véhicules immobiliers.

Si tous ces avantages sont clairement à mettre en avant pendant la durée de détention du bien immobilier, nous allons aujourd’hui traiter d’une aspérité plus méconnue et ô combien importante de ce dispositif : la revente.

Ce guide a pour objectif de vous présenter les règles essentielles à appliquer pour fixer le prix de vente de votre LMNP.

Sommaire


1. Bien acheter pour mieux revendre

C’est assez simple écrit comme cela mais c’est un point crucial qui déterminera in fine votre prix de vente.  La revente d’un bien immobilier se prépare dès la décision d’investissement.

En effet, il convient au préalable d’acheter un bien immobilier de qualité qui se doit de répondre à un certain nombre de critères.

Le marché :

S’agissant d’un investissement en LMNP, il faut dans un premier temps privilégier un marché porteur. Chez Netinvestissement, nous conseillons de vous orienter vers les marchés des étudiants et des EPHAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

En effet, la croissance la plus importante de la demande par rapport à l’offre (augmentation du nombre de chambres) reste l’EHPAD, car la question sociétale de la fin de vie, l’accroissement des inactifs par rapport aux actifs et les soins à apporter aux personnes âgées sont des interrogations essentielles actuellement.

Le marché étudiant dispose également de garanties intéressantes. En 2019, la croissance du nombre d’étudiants en France s’élève à 1,9 % dans l’ensemble de l’enseignement supérieur.

Cela correspond respectivement à environ 58 000 inscriptions d’étudiants supplémentaires en un an. A l’horizon 2025, le nombre de bacheliers augmentera significativement par rapport à 2015, principalement sous l’effet du dynamisme démographique.

Si les tendances se poursuivent, l’enseignement supérieur pourrait rassembler 2,9 millions d’étudiants en 2025, soit environ 350 000 étudiants de plus qu’en 2015.

Le besoin croissant de logement pour les étudiants et le vieillissement accéléré de notre population ont crée une carence importante sur ces deux secteurs. Les résidences d’affaires et de tourisme sont à manier avec plus de précautions étant donné qu’elles sont liées à des facteurs microéconomiques.

Le choix du secteur a donc des conséquences importantes sur le prix de vente de votre bien. Avoir sélectionné au préalable des secteurs en forte croissance vous assurera une revente sereine et rapide.

L’exploitant :

Le choix de votre gestionnaire est aussi un élément incontournable qui aura une influence majeure sur le prix de vente de votre LMNP.

Ce dernier est le garant de votre projet. S’il est en capacité économique de vous rémunérer, tout se passera de manière très simple. Là encore, son historique, son bilan, sa politique future, sa santé économique, la gestion de la société permettent de mieux définir quel est l’acteur qui va vous accompagner et ainsi pérenniser votre projet. Il faut déterminer quelle est sa capacité économique à vous rémunérer sur une longue durée. Ce choix est crucial car il est le moteur de votre investissement.

En optant pour un gestionnaire solide et leader dans son secteur, vous offrez une garantie financière à vos futurs acquéreurs. Il s’agit donc d’un élément déterminant dans le montant de votre prix de vente.

Le bail :

Vos futurs acheteurs seront également très attentifs à la qualité du bail commercial établi avec le gestionnaire. Vous l’avez sans doute lu dans d’autres guides mais je vais tout de même effectuer ici une piqure de rappel sur le bail commercial.

C’est la pierre angulaire de votre investissement meublé, un bon bail doit comporter les points suivants :

  • Indiquer qui prend en charge les travaux d’entretien courants et les gros travaux de réparation/rénovation (ce sont les fameux articles 605 & 606)
  • Préciser le montant du loyer ainsi que la périodicité de ré-indexation et le pourcentage de revalorisation contractuel des loyers
  • La durée : idéalement, un bail commercial doit être compris entre 9 et 12 ans. Il sera renouvelé de façon tacite au terme du bail.

Dans les résidences de services, votre acquisition est liée à un actif tangible via un bail déterminant les revenus qui vont vous être distribués sur une période longue (9 à 12 ans). Un bail commercial permet d’assoir partiellement ou explicitement la rente future. C’est le reflet de la rentabilité ou/et de votre effort d’épargne.

Il détermine les coûts et le niveau des loyers que vous percevrez durant toute sa durée, ainsi que son indexation à un indice connu. Il est évident qu’un actif générant un rendement net de toutes les charges d’exploitation sera plus attractif à la revente.

La qualité de votre bail ainsi que sa durée sont deux facteurs que vos acheteurs éplucheront de très près. Ils sont donc déterminants dans le prix de vente de votre LMNP.

2. A quel prix ?

Ça y est, nous y sommes ! La réponse que vous attendez depuis la lecture de ce guide…

Une fois que vous avez bien compris les attentes de la cible à laquelle vous vous adressez, il est temps de fixer le prix de vente de votre bien immobilier.

Etant donné que vous allez vous adresser à une catégorie d’acquéreurs composée exclusivement d’investisseurs, la notion de prix et donc de rentabilité est très importante. Pour certains investisseurs, cela constitue même le critère primordial pouvant déclencher l’acte d’achat.

Avant toute chose, voici un rappel vous permettant de calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier :

  • Loyer annuel / valeur du bien immobilier X 100

Vous obtenez alors un pourcentage exprimant la rentabilité locative brute de votre bien. Bien évidemment, vous ne pouvez modifier à votre guise le montant du loyer afin de faire croître la rentabilité. Cela est figé par le bail commercial (hors indexation) et c’est donc le gestionnaire qui verse les loyers.

Vous pouvez donc influencer la rentabilité en modifiant le prix de vente tout en gardant à l’esprit que votre cible est à la recherche d’un rendement. Plus vous serez « gourmand », plus vous vous exposerez à repousser les investisseurs et à faire traîner votre vente en longueur.

Exemple : 

vous achetez un bien 100 000 € avec 4,5% de rendement soir 4 500 € de revenus locatifs meublés.

Avec une revalorisation des loyers de 1% par an, vous obtenez 10 ans plus tard un loyer annuel de 4 971 € environ soit un rendement locatif sur la base de votre investissement de 100 00 € de 4,97%. Vous pouvez choisir alors de vendre sans plus-value à 100 000 € et vous « contenter » du rendement locatif dont vous avez bénéficier pendant 10 ans.

Le nouvel acquéreur sera forcément très attiré par le rendement de 4,97% proposé. Mais vous pouvez choisir également de faire une petite plus-value en vendant 110 000 € par exemple, ce qui aura pour conséquence de proposer une rendement locatif futur pour un éventuel acquéreur de 4,30%. A vous de voir ce que vous privilégiez.

Comme dans tout investissement, le couple rendement/risque doit être mesuré. Il est évident qu’un bail sans charges supplémentaires avec un exploitant qui n’a jamais payé un seul loyer en retard, ayant un historique de plus de vingt ans et coté en bourse ne va pas distribuer le même loyer qu’un bail d’un petit exploitant ayant une santé économique plus approximative. Pour synthétiser, plus c’est risqué et plus la rentabilité sera importante.

Mais il faut garder en tête l’idée que ce type d’investissement dispose d’une rentabilité intéressante par rapport à un risque minimisé. Il est donc plus simple de se faire accompagner par des professionnels à l’achat comme à la revente d’un tel actif immobilier.

Enfin, une étude concurrentielle des autres biens similaires ou sensiblement équivalents actuellement en vente est pertinente pour vous assurer que le prix de vente déterminé est bien en phase avec le marché.

À savoir :

La réglementation doit aussi être observée afin de ne pas omettre un élément qui pourrait avoir des conséquences. C’est le cas par exemple de la TVA.

Dans la location meublée non professionnel, la cession entre 2 investisseurs LMNP, assujettis à la TVA, sera effectuée suivant l’article 257 bis du CGI, en vertu duquel le second investisseur reprend les engagements TVA du premier en conservant le bail commercial (nouveau bail ou reprise du bail existant).

Aucun flux de TVA n’est effectué lors de la vente et aucune TVA n’est à restituer à l’état. La TVA ne serait remboursable à l’état, par vingtième, que si le bail commercial étant rompu, le bien sortait alors du champ d’application de la TVA. Là encore, le soutien et les explications d’un professionnel spécialisé est à privilégier pour éviter toute erreur.

3. Vers qui se tourner ?

Si vous souhaitez proposer à la revente votre bien en résidence avec services, il est plus simple de s’adresser à un interlocuteur dont c’est le métier et qui connait parfaitement le marché.

Ce type d’acteurs sélectionne les offres selon un cahier des charges draconien puis centralise les offres. C’est le cas par exemple de la société LB2S.

Ainsi, les offres et les demandes se rencontrent et s’organisent grâce à son équipe spécialisée et expérimentée sur ce secteur de l’immobilier géré. Ceci permet au marché secondaire de prendre plus d’importance et de se développer.

Les premiers acteurs historiques généralistes qui proposaient une offre structurée reposant sur des biens multi gestionnaires sont nés fin 2007. Peu à peu, le marché secondaire est devenu un marché « organisé » en tant que tel, et les réseaux de distribution traditionnelle du LMNP ont pris l’habitude de le proposer à leurs clients.

Il est bien plus intéressant de traiter avec un acteur indépendant comme la société LB2S qui n’est capitalistiquement liée à aucun gestionnaire et qui ne propose donc pas d’une manière subjective et donc intéressée le stock du groupe d’exploitation auquel il appartient.

Dans toute cession, il faut connaître les meilleurs intermédiaires afin de bien se faire accompagner et que votre bien soit le plus visible possible par de potentiels acheteurs. La société LB2S, par exemple, accompagne les vendeurs et peut même négocier avec l’exploitant. Ce type d’acteurs réalisent les démarches nécessaires afin de rendre la vente plus simple et rapide, au bon prix.

Conclusion

La revente d’un LMNP est un moment clef pour l’investisseur. C’est en effet à l’issue de cette dernière que vous pouvez tirer un bilan de votre investissement et déterminer si celui-ci a été judicieux. S’il est courant d’entendre que la revente d’un LMNP est plus compliquée que celle d’un bien classique c’est avant tout du fait que les règles qui régissent ces transactions sont différentes de celles de l’immobilier traditionnel.

Le bon choix d’actif à l’achat conditionne la récupération de votre capital à la revente. Le fait d’acquérir un bien dans une résidence avec services peut être un gage de sécurité. Le cahier des charges par rapport à l’immobilier classique est différent, corrélé à la localisation, au prix du foncier mais surtout à la qualité du bail et de l’exploitant.

Dès lors que vous avez compris et assimilé les spécificités de la revente d’un LMNP en résidence de service gérée, vous pouvez proposer à vos acquéreur un investissement solide et durable au bon prix au regard du marché.

Enfin, nous ne saurions trop vous conseiller de faire appel à un chef de projet patrimonial pour vous accompagner dans toutes les étapes de l’investissement, de la sélection du bien immobilier à la revente de celui-ci.

Chez Netinvestissement, nous mettons à votre disposition toutes les ressources dont nous disposons pour que votre investissement soit une réussite, avec l’aide de l’un de nos partenaires reconnus comme la société LB2S.

À propos de l'auteur

Stevan Briand , Chef de Projet Patrimonial

Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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