Un revenu complémentaire avec la location meublée

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 3422 fois

La location meublée offre plusieurs avantages : déduction d’impôts, exonération de la plus value, exonération ISF ou encore amortissement des biens… Cependant, ces avantages varient selon que l’on exerce cette profession en professionnel ou non.

L'investissement Scellier

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Qu’est ce que c’est que le LMNP (Loueur meublé non professionnel) ?

Le LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel est un propriétaire bailleur louant un logement (ou plusieurs) meublé. Celui-ci est considéré comme non professionnel dans la mesure où il n’est pas inscrit comme exerçant cette activité au RCS ou ne percevant pas plus de 23 000 € de recettes (ou celles-ci représentent un revenu inférieur aux autres revenus professionnels du foyer).

Le LMNP (Loueur meublé non professionnel) pour qui ?

Le LMNP est un contribuable désireux d’investir dans des logements meublés (résidences de tourisme à la mer ou à la montagne, résidences d’affaires, étudiantes, ou pour personnes âgés ou encore des hôtels). Cependant, cet investissement ne doit pas atteindre le seuil de 23 000 € de recettes annuelles sous peine de d’accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) (que nous allons détailler ci dessous).

Le principe de l'investissement immobilier en LMNP (Loueur meublé non professionnel) ?

L’investissement immobilier LMNP s’appuie sur le principe de micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Celui-ci est applicable dans le cas où les loyers ne sont pas assujettis à la TVA et si les recettes sont inférieures à 76 300 €. Dans le cadre du régime des micros-BIC, le propriétaire est soumis au régime d’amortissement du mobilier à 100% sur 7 ans ainsi que sur l’amortissement de l’immobilier (ne comprenant pas les terrains) jusqu’à 100% également sur 30 ans. Le régime micros-BIC présente également d’autres avantages, notamment le fait que le contribuable puisse amortir la construction sur une période allant de 20 à 33 ans ainsi qu’être exonéré sur la plus value et sur l’ISF.

Si l’investisseur renonce au régime des micros-BIC ou si les loyers sont assujettis à la TVA, alors les recettes de l'investisseur seront imposées au régime BIC réel. De plus, le déficit foncier ne pouvant être créé avec le régime micro-BIC, il pourra par contre l’être avec le régime BIC alors en vigueur. Cependant en tant que LMNP, bien que cela soit intéressant dans le cadre de travaux, l’investisseur ne peut imputer ce déficit que sur les revenus fonciers de l’année en cours (ou les 5 suivantes) et non sur le revenu global comme on pourrait le croire.

Les avantages du LMNP (Loueur meublé non professionnel) ?

Le principal avantage du LMNP est que toutes les charges liées à l'activité de location en meublé sont déductibles des revenus (de même nature), ce qui permet de générer des revenus complémentaires non imposés. En outre, si l'investissement locatif concerne une résidence avec services (résidences étudiantes, pour personnes âgés ou de tourisme), la TVA applicable est récupérable. Le statut de LMNP permet donc de se constituer un patrimoine de qualité et de générer des revenus complémentaires en franchise d’impôts.

L'investissement Scellier

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Qu’est ce que c’est que le LMP (Loueur en meublé professionnel) ?

Le LMP ou Loueur en Meublé Professionnel est un propriétaire bailleur louant un logement (ou plusieurs) meublé. Le statut de loueur professionnel est reconnu et concerne les personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés, qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles TTC (elles doivent représenter un montant supérieur aux autres revenus professionnels du foyer).

Le LMP (Loueur en meublé professionnel) pour qui ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel concerne les contribuables fortement fiscalisés et situés dans les tranches supérieures d’imposition réalisant plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles et retirant au moins 50% du revenu global du foyer fiscal de leur activité de loueur. Ce statut nécessite une inscription au registre du commerce et l’investissement dans des logements meublés et loués en meublés (résidences de tourismes qu'elles soient en mer ou en montage, les résidences étudiantes, d’affaires ou pour personnes âgés).

Le principe de l'investissement immobilier en LMP (Loueur meublé professionnel) ?

Le statut LMP n’est pas ouvert à tous. En effet, nécessitant une inscription au registre du commerce, certaines professions (médecins, notaires, avocats…) ne peuvent l’exercer (cependant une dérogation est possible de leur ordre professionnel ou exercer l’activité de LMP par le biais d’une société).

Pour avoir droit au statut LMP, l'investisseur doit réaliser un chiffre d'affaires supérieur ou égal à 23000 € TTC ou retirer au moins 50% de son revenu global de cette activité. La construction peut être amortie sur une période de 20 à 33 ans ainsi que le mobilier et l’équipement sur 5 à 10 ans. Tous les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfice industriels et commerciaux), ce qui oblige le bailleur à tenir une comptabilité détaillée avec obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables relatives aux sociétés.

Les déficits d’exploitation générés par les amortissements, reportables sur les années suivantes, servent à équilibrer les dépenses et les recettes en période bénéficiaire et permettront donc à l’investisseur une exonération d’impôt sur les revenus (seulement sur ceux concernant l'activité de loueur en meublé professionnel) pendant une période de 10 à 15 ans.

Si l’investissement LMP est réalisé dans une résidence avec services (résidences étudiantes, hôtelières, pour personnes âgés..) la TVA imputée (au taux de 20%) peut être récupérable en une seule fois. « En optant pour le régime réel d'imposition, on peut déduire l'intégralité de son déficit foncier de l'année de son revenu global, à condition qu'ils ne soient pas dus à un amortissement. D'où l'intérêt de financer l'acquisition par un crédit pour déduire les intérêts d'emprunt. » Les exonérations se font, d’une part sur l’impôt sur la fortune pour les biens immobiliers loués meublés (car il s’agit de biens professionnels), d'autre part sur les plus values lors de la revente (si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que le chiffre d’affaires de l’année est inférieur à 350 000 €).

Les avantages du LMP (Loueur meublé professionnel) ?

Le principal avantage de ce statut est de pouvoir imputer toutes les charges liées à l’investissement sur le revenu global et d’amortir les biens immobiliers loués en meublé. Les charges liées à l' investissement dans l'immobilier locatif sont tous les frais d’établissement, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière…. Cette imputation permet au contribuable, loueur professionnel de se constituer un patrimoine de qualité et de pouvoir générer des revenus complémentaires en franchise d’impôts.

Conclusion

Pour conclure, notons que le loueur meublé (qu’il soit professionnel ou non) dispose d'avantages non négligeables pour se constituer un patrimoine fiable ainsi qu’un revenu complémentaire de qualité. Les sept clés menant à un investissement locatif réussi (que nous avons citées dans un article précédent) représentent les garanties de réussir à se constituer un patrimoine de manière viable. Sélectionner un secteur géographique porteur et étudier le marché de l'immobilier permet de faire une sélection judicieuse de l’emplacement du futur bien.

Il faut bien garder en mémoire que l’achat d’un bien immobilier est avant tout un investissement. Il ne faut donc pas voir trop grand et surtout diversifier ses investissements. La recherche de rentabilité excessive peut parfois porter préjudice. Enfin, une sélection attentive du locataire ainsi que du promoteur, minimise les risques et permet de gagner en tranquillité (d’autant plus si le bien est en gestion).

Pour en savoir plus sur les LMNP et LMP vous pouvez consulter notre fiche détaillée.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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