Les 7 raisons d'investir dans une résidence étudiante

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L’article « Les 7 raisons d'investir dans une résidence étudiante » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2378 fois

Un marché porteur, une rentabilité intéressante, une fiscalité attractive, un ticket d'entrée raisonnable, voici comment nous pourrions décrire un investissement dans une résidence étudiante. Investissement malin et sans contrainte, les résidences étudiantes tout comme les résidences de services présentent de nombreux avantages qui seront en mesure de vous faire « craquer ». Voici donc spécialement pour vous les 7 raisons d'investir dans une résidence étudiante.

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Quelques mots sur les résidences étudiantes

Avant d'entrer dans le vif du sujet, il est important de faire un bref rappel concernant les résidences étudiantes, leurs caractéristiques ainsi que sur les mécanismes en vigueur pour un tel investissement.

► Qu'est-ce-qu'une résidence étudiante ?


Situées à proximité des commerces, des universités et des transports en commun, les résidences étudiantes sont des ensembles d'appartements meublés, la plupart du temps des studios, à destination des étudiants.

► Quelles sont les caractéristiques d'une résidence étudiante ?

Comme toutes résidences de services, une résidence étudiante se doit de proposer des logements équipés et fonctionnels. Afin d'assurer le bien-être des locataires, les logements doivent donc comprendre un certain nombre de commodités, de services et équipements nécessaires à la vie courante comme une cuisine équipée, une salle de bain aménagée ou encore une laverie. Tous les équipements et services doivent bien évidemment être en état d'usage.

De plus, il est important que la résidence étudiante propose au moins trois des prestations suivantes :

  • l'accueil
  • le petit déjeuner
  • la fourniture de linge de maison
  • le nettoyage régulier des locaux

Autre point non négligeable, si une résidence de services souhaite être qualifiée de « résidence étudiante », il est impératif qu'elle soit occupée par 70 % d'étudiants au minimum. Ce seuil va être apprécié sur une période de référence de trois mois, du 1er octobre au 31 décembre de chaque année de la période d’engagement de location. De fait, le logement doit être obligatoirement occupé par un étudiant sur l’ensemble de cette période de référence de trois mois car, la constatation du non-respect du seuil d’occupation au cours d’une seule période entraînera la remise en cause de l’avantage fiscal.

A noter : toute personne est considérée comme « étudiante » dans la mesure où :

  • elle est inscrite dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une école technique supérieure, dans une grande école ou dans une classe préparatoire
  • elle effectue un stage, rémunéré ou non, dans le cadre d’études poursuivies dans l’un des établissements ou écoles mentionnés ci-dessus

► Quels sont les mécanismes en vigueur ?


Si vous envisagez un investissement dans une résidence étudiante, deux dispositifs s'offrent à vous : le Censi-Bouvard et le LMNP.

Le dispositif Censi-Bouvard

Cette loi de réduction d'impôts permet aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf et notamment, dans une résidence de services.

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Voici ses avantages fiscaux :

  • une réduction d'impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis
  • la possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat six mois après la livraison, soit 19.6%
  • la déduction des frais réels
  • la déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC)

Toutefois n'oubliez pas que pour bénéficier de cette fiscalité il vous faudra respecter quelques conditions d'application : tout d'abord, votre logement devra être destiné à la location meublée dans une résidence de services pour une durée de 9 ans. Ensuite, vos loyers devront entrer dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Le statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel est accessible à tous les investisseurs dans la mesure où le bien immobilier entre dans la qualification d'une location meublée. Voici ses avantages fiscaux :

  • la possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé)
  • la possibilité de récupérer la TVA sur le bien, soit 19.6 % du prix d’achat
  • la signature d'un bail de location à l’avantage du propriétaire
  • un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC, s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an

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Les 7 raisons d'investir dans une résidence étudiante

A présent que vous connaissez tous les rouages d'un investissement dans une résidence étudiante, il nous est possible de passer aux choses sérieuses et de vous présenter les 7 raisons d'investir dans une résidence étudiante.

1. Le marché


Etape cruciale d'un investissement locatif, l'état des lieux d'un marché se doit d'être la priorité de tout investisseur. Le marché des résidences étudiantes est un marché particulièrement attractif car la demande est supérieure à l'offre, la France ayant pris un retard considérable en terme de logements étudiants et les jeunes étant de plus en plus nombreux à quitter le domicile familial pour entreprendre des études (60 % contre 45 % il y a 3 ans).

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Ainsi, suite à ces constatations, Valérie Pécresse, à l’époque Ministre de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, a annoncé à l'occasion de la Conférence Nationale sur le Logement Etudiant en 2011, qu'il serait judicieux multiplier par deux l’offre d’ici 2020 et ainsi passer de 340 000 logements étudiants (y compris logements privés) à 680 000 afin de pallier à ce retard. Une mesure qui ne peut que réjouir les futurs investisseurs !

2. Un logement idéal pour les étudiants

Saviez-vous que de nombreuses études montrent que la réussite scolaire, l’entrée dans la vie active et la confiance en l’avenir des étudiants dépendent de leurs conditions de vie et d’études et, qu’à ce titre, l’hébergement fait partie des critères déterminants ? De fait, les résidences étudiantes sont de plus en plus privilégiées par les étudiants ET les parents parce-qu'avec leurs services, leurs équipements et leurs commodités, elles représentent la solution « tout-en un » idéale pour les étudiants.

3. Une gestion prise en charge par une société d'exploitation professionnelle

Comme dans toutes résidences de services, vous avez la possibilité de déléguer la gestion de votre résidence à une société d'exploitation professionnelle qui sera alors en charge de l'exploitation de la résidence étudiante.

4. Une fiscalité attractive

Grâce aux deux mécanismes que sont le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP, il vous sera possible de bénéficier d'une fiscalité très attractive comme : des revenus non imposables, une réduction d'impôts ou encore la possibilité de récupérer la TVA.

5. La sécurité grâce au bail commercial

Dans la mesure où la gestion de votre bien immobilier sera pris en charge par un gestionnaire professionnel, il vous faudra signer un bail commercial. Un bail commercial est un document officiel qui va vous assurer visibilité ET sécurité sur votre investissement locatif car il va définir les obligations des deux parties et fixer la répartition des charges. Grâce à ce bail commercial, vous êtes assuré du paiement de vos loyers car le gestionnaire contracte une obligation de résultats. De plus, en cas de litige entre les deux parties, le bail commercial détermine les cas de résolution afin de sécuriser l’investissement pour le propriétaire.

6. Des rendements intéressants

Les rendements proposés en résidence étudiante sont supérieurs à l'immobilier résidentiel classique et sont compris entre 4 et 4.10%.

7. Des possibilités de revente

Une résidence étudiante est un produit performant au moment de la revente grâce à son niveau de rendement initial élevé. De plus, c'est un produit particulièrement attractif qui est en mesure d'assurer des revenus immédiats aux futurs propriétaires grâce à une exploitation déjà en marche.

Conclusion

Si vous envisagez d’investir dans l'immobilier locatif afin de développer votre patrimoine et de générer des revenus complémentaires non fiscalisés, l'investissement dans une résidence étudiante est fait pour vous. Comme vous avez pu le voir, nombreuses sont les raisons qui poussent à se lancer dans un tel investissement, toutefois n'oubliez pas de respecter certaines «règles de base» afin d'optimiser votre placement : un emplacement judicieux, des loyers pertinents, un gestionnaire de qualité possédant une solidité financière.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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