Réussir son investissement dans une résidence étudiante

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L’article « Réussir son investissement dans une résidence étudiante » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2120 fois

Chaque année, les jeunes sont de plus en plus nombreux à quitter le domicile familial dans le but de continuer leurs études dans une des grandes villes de France et, cet engouement pour les études secondaires permet au marché du logement pour étudiant de ne pas connaître la crise. Représentant, pour les investisseurs, une véritable opportunité de réaliser un investissement immobilier soutenu par les mesures incitatives du gouvernement, l'investissement dans une résidence étudiante bénéficie ainsi d'une forte demande, d'une bonne rentabilité et d'une fiscalité attractive.

Toutefois, même si loger les étudiants offre de nombreux avantages, il est bon de prendre quelques précautions avant de réaliser un tel investissement. Pour vous aider tout au long de cette démarche, Net-Investissement.fr vous présente aujourd'hui les clés pour réussir votre investissement dans une résidence étudiante.

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Concrètement, qu'est-ce-qu'une résidence étudiante ?

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Par définition, une résidence étudiante est un ensemble d'appartements, la plupart du temps des studios de petite surface entièrement équipés et meublés, à destination des étudiants. Afin d'attirer les étudiants, les résidences étudiantes sont le plus souvent situées à proximité des transports en commun, des universités et des grandes écoles.

Appartenant à la grande famille des résidences de services, il est important qu'une résidence étudiante propose des logements fonctionnels comprenant un certain nombre de services, de commodités, et, d'équipements nécessaires à la vie courante des locataires.

De plus, une résidence étudiante se doit de proposer au moins trois des quatre prestations suivantes :

  • le nettoyage régulier des locaux
  • l'accueil
  • la fourniture de linge de maison
  • le petit-déjeuner

Sachez maintenant qu'il existe trois manières d'investir dans une résidence étudiante :

  • par le biais du régime LMNP qui permet de bénéficier de la mécanique de l’amortissement comptable et ainsi de générer des loyers totalement défiscalisés lors d'un investissement locatif dans le meublé
  • par le biais du dispositif Censi-Bouvard qui, pour tout achat d'une résidence de services neuve, vous offre une réduction d'impôts de 11% du montant de votre investissement ainsi que le remboursement de la TVA de 20% sur le prix d’achat
  • par le biais du statut LMP qui permet entre autres d'amortir votre bien immobilier, de récupérer la TVA mais aussi, la mise en place de frais déductibles de l’assiette de l’impôt sur le revenu l’année de l’acquisition, l’exclusion de l’ISF des biens affectés à l’activité en LMP et, l’absence d’imposition sur les plus-values si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans

De plus, outre les avantages fiscaux apportés par les différents dispositifs de défiscalisation, un investissement dans une résidence étudiante vous donne également la possibilité de vous décharger de toutes contraintes de gestion en passant par un gestionnaire professionnel qui aura alors en charge l'exploitation de votre résidence.

Réussir son investissement dans une résidence étudiante

Même si l'investissement dans une résidence étudiante s'avère être un placement porteur en raison de la forte demande, de la fiscalité attractive et, d'une rentabilité plus que correcte, il est nécessaire de prendre en compte quelques précautions afin de réussir un tel investissement.

► Attention aux conditions du bail


Document officiel, le bail commercial va vous lier avec l'exploitant professionnel de votre résidence et ce, durant toute la durée de vie de votre placement immobilier.

Définissant les obligations des deux parties et, la répartition des charges, le bail commercial est en mesure de vous assurer visibilité et sécurité sur votre investissement immobilier à condition toutefois de bien vérifier les conditions de ce dernier.

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Ainsi, c'est le gestionnaire professionnel qui, le plus souvent, prend à sa charge les charges locatives usuelles, le renouvellement et entretien du mobilier, les remises aux normes des appareils médicaux, les assurances (responsabilité civile et professionnelle), la taxe sur les ordures ménagères, les gros travaux déterminés dans les articles 605 et 606 du code civil.

► Ne négligez pas l'emplacement

Même si l'emplacement ne revêt pas le caractère le plus important dans ce type d'investissement, il est primordial que votre résidence étudiante se trouve dans une ville étudiante, et surtout, non loin des transports en commun, des universités et des grandes écoles.

► Choisissez avec soin votre futur gestionnaire

Le choix du gestionnaire professionnel est, avec le contenu du bail commercial, l'élément le plus important car ce dernier s'occupera de l'exploitation quotidienne de votre résidence étudiante ainsi que de la collecte des loyers. Afin de choisir un gestionnaire de confiance, pensez à vous renseigner sur sa solvabilité et son expertise mais aussi, sur d'autres nombreuses données telles que : le chiffre d'affaires ou encore, le nombre de résidences ou de lits en gestion.

Également, veillez à privilégier un professionnel du secteur en vous dirigeant vers un gestionnaire spécialiste de l'exploitation de résidences de services et plus particulièrement, de résidences étudiantes.

► Intéressez-vous au taux de remplissage de la résidence étudiante

Même si la signature d'un bail commercial vous permet de vous décharger de l'exploitation de votre résidence tout en vous assurant une obligation de résultat de la part du gestionnaire, le taux de remplissage d'une résidence de services reste un élément clé de tout investissement dans une résidence étudiante car il est non seulement révélateur de la santé financière de la résidence, mais aussi, de celle du gestionnaire.

► N'hésitez pas à contacter des professionnels de la gestion de patrimoine

Pour réussir votre investissement dans une résidence étudiante, le dernier conseil que nous pouvons vous donner est bien celui-ci : faites-vous accompagner par un professionnel du secteur, professionnel qui sera à même de vous apporter bon nombre de conseils et de vous épauler dans toutes les démarches et le suivi de votre investissement immobilier.

Pour un investissement dans une résidence étudiante, il est préférable de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour tout ce qui touche à l'ingénierie fiscale et patrimoniale, et, à un expert comptable pour la partie concernant les avantages fiscaux (amortissement, TVA, etc.).

Conclusion

Un investissement dans une résidence étudiante est un placement de choix pouvant vous apporter rentabilité et avantages fiscaux et pourtant, pour réussir un tel placement il est important de rester prudent et de garder en mémoire les conseils que nous venons de vous donner. En effet, la rentabilité potentielle d'un investissement ne fait pas tout et, afin d'éviter toutes désillusions, n'oubliez pas de privilégier le recours à des conseillers en gestion de patrimoine.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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