Pourquoi et comment investir à Clermont Ferrand ?

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Par Stéphane van Huffel - Vu 2133 fois

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Ville du centre de la France, Clermont-Ferrand est la capitale régionale de l’Auvergne-Rhône-Alpes. Son nom vient à l’origine de deux anciennes villes bien distinctes : Clairmont et Montferrand qui se sont unies en 1630. La ville compte aujourd’hui 145 520 habitants. A l’ouest de la ville se dresse la plus importante chaîne de volcans endormis d’Europe, la Chaîne des Puys et notamment, le célèbre volcan Le Puy de Dôme. La ville s’est développée autour de ces plateaux volcaniques, où elle a trouvé son dynamisme et sa modernité, tout en conservant son histoire, qui lui est chère. La ville regorge d’atouts dans le cadre d’un investissement immobilier ! Bien au delà de son cadre de vie calme et typiquement français, la capitale auvergnate possède une économie attractive et un fort potentiel d’avenir. Pourquoi est-il intéressant d’y investir ? Quelles sont les possibilités ? Ce guide vous permettra de découvrir l’aspect attractif de Clermont-Ferrand et savoir comment en profiter.

Investir à Clermont-Ferrand

Pourquoi investir à Clermont-Ferrand ?

La ville de Clermont Ferrand a fait son entrée en 2014 dans le top 10 des villes françaises où il faut investir. Cette ascension n’est pas arrivée de manière annodine. Effectivement, les critères démographiques, économiques, n’ont fait que s’améliorer depuis les années 90. La ville a su montrer à la France son attractivité et attirer de plus en plus d’investisseurs.

► Très bonne rentabilité

En immobilier, la ville ne suit pas la tendance actuelle du marché. Alors que les prix baissent partout en France, dans l’ancien, ce n’est pas le cas ici. Entre 2012 et 2013 on assiste à une augmentation de 4,7% du prix de l’ancien. L’immobilier neuf suit la même tendance, les prix sont en hausse, pour un prix moyen au mètre carré de 3 300€. Nous retrouvons le dynamisme clermontois au travers des nombreuses constructions. La ville est consciente de la demande de logement grandissante, et développe de nombreux projets de construction. En moyenne, lorsqu’un acheteur s’intéresse à du neuf dans la ville, il a le choix entre 15 programmes différents.

La rentabilité est donc mise en avant. Prenons l’exemple d’un appartement de deux pièces de 34m2 dans le quartier République, qui se situe au centre ville, à deux pas du tramway. Il est commercialisé à 119 000€ et proposé à la location à 12€/m2 . Il peut donc rapporter jusqu’à 4,10% de rentabilité par an. Les prix de l’immobilier à Clermont-Ferrand restent très avantageux en comparaison à d’autres villes françaises, beaucoup plus chères.

► Ville en devenir

La capitale auvergnate a parcouru un bon bout de chemin ! Elle a connu de profondes mutations durant les 15 dernières années. Notamment, l’arrivée de nouveaux équipements comme les autoroutes au nord, à l’est, au sud et maintenant à l’ouest vers Bordeaux… La ville a de nombreux projets de construction de logements mais aussi de centres commerciaux.

Cependant, elle doit encore relever certains défis qui paraissent importants à son développement. C’est le cas de la construction de la ligne TGV Clermont-Ferrand / Lyon. C’est un projet coûteux, mais il permettrait de rendre la ville d’avantage accessible, en provenance des autres métropoles françaises.

Clermont-Ferrand ambitionne de développer ses pôles de compétitivité, notamment viaMéca, qui est le 3ème pôle le plus important de France. A l’avenir, la ville va également améliorer son pôle médecine : le canceropole et le nouvel hopital d’Estaing. La qualité des services médicaux sera alors équivalente à celle de Paris.

Quels sont les atouts de la ville ?

Idéalement située au carrefour des grandes voies de communication, Clermont Ferrand est une porte d’entrée de l’Auvergne. Située au pied du puy de Dôme, à deux pas de Vulcania, une ville universitaire et ville d’art, elle offre de nombreux atouts.

► Atouts économiques

Tout d’abord Michelin, c’est un acteur économique majeur, et sa présence est une chance pour la ville et la région toute entière. Les biotechnologies, l'informatique ou encore les pôles de compétitivité, sont des valeurs sures qui créent chaque année de l’emploi dans le secteur. Le taux de chômage y est plus faible que la moyenne nationale, il est de 7,8%. Les entreprises y sont solides et le tissu industriel est dense et inventif. L'économie clermontoise ne manque pas d'atouts. De ce fait, la ville remplie le critère très important, qui est l’employabilité, pour les locataires d’un bien.

► Atouts touristiques

Clermont Ferrand est un véritable jardin grandeur nature, au centre de la France. La ville étonne ses visiteurs avec des vues surprenantes sur le Puy-de-Dôme et la chaine des Puys. La capitale régionale offre un caractère festif et une vitalité culturelle hors du commun. La cité permet toutes les échappées, randonnées et promenades vers les paysages exceptionnels qui l’entourent. En ville, les bonnes tables et les terrasses animées ne manquent pas ! Le cœur historique de Clermont et de Montferrand est une porte ouverte à la découverte d’un patrimoine architectural, et de certains chefs-d’œuvre classés au patrimoine mondial de l’UNESCO.

► Capitale universitaire

Clermont Ferrand est une capitale universitaire, avec d’importants laboratoires de recherches. La ville arrive en tête du classement des villes où il fait bon de faire ses études, selon le magazine l’Etudiant. Les principaux atouts soulevés sont le logement, l’environnement, et les sorties. Les étudiants représentent 15% de la population, c’est donc tout autant de locataires potentiels, pour vos investissements immobiliers en centre ville.

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Comment investir à Clermont-Ferrand ?

Lors de la réalisation d’un investissement locatif, vous avez le choix entre différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Chacun d’entre eux possède des avantages et inconvénients. Votre choix se fera donc en optimisant votre projet, et en choisissant celui qui répondra au mieux à vos attentes.

La loi Pinel à Clermont-Ferrand

Prenant la relève des dispositifs Scellier et Duflot, la loi Pinel permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu, de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Ce dispositif vient d’être prolongé d’un an, jusqu’à fin 2017. Le taux de cette réduction d'impôts est de 12%, 18 % ou 21% du montant de l’investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) dans la mesure où le logement répond au niveau de performance énergétique "label BBC". Pour faire face à la démographie qui augmente, ainsi qu’à la demande locative accrue, la ville construit de nombreux logements neufs éligibles au dispositif PINEL.

La loi Censi-Bouvard à Clermont-Ferrand

Ce dispositif permet aux personnes physiques soumisent à l’impôt sur le revenu, de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Attention, contrairement à la loi Pinel, le bien immobilier doit être situé dans une résidence de services. Dans la mesure où le logement est destiné à la location meublée, dans une résidence de services, pour une durée de 9 ans et, où vos loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus BIC, vous pourrez alors toucher une réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis. A Clermont-Ferrand, de nombreuses résidences de services sont construites chaque année et éligibles en Censi-Bouvard.

La loi Malraux à Clermont-Ferrand

Le dispositif Malraux offre une réduction d’impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Il va ainsi permettre aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux, dans la limite de 100 000 € par an, de leurs impôts. Pour cela il est necessaire d’investir dans l’immobilier réhabilité et, le bien concerné doit se situer dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Attention, selon le secteur privilégié le montant de la réduction d'impôts ne sera pas le même. En effet, elle sera de 30% du montant des travaux, soit jusqu’à 36 000 € par an, dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux, soit jusqu’à 27 000 € par an, en ZPPAUP. De nombreux biens du cœur de ville nécessitent des travaux de restauration, à Clermont Ferrand. Alors pourquoi ne pas profiter du charme de ces appartements en profitant d’avantages fiscaux ?

Le statut LMNP à Clermont-Ferrand

Dans le cadre d'un investissement locatif meublé, c'est-à-dire lorsque le logement comporte un certain nombre d'équipements nécessaires à la vie courante et en état d'usage, comme les meubles ou la literie, vous pourrez bénéficier des avantages du statut LMNP. Ces avantages sont : la possibilité de récupérer la TVA sur le bien ou celle d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’amortissement réputé différé. A Clermont-Ferrand, la population étudiante est très importante, et de nombreuses résidences étudiantes sont éligibles pour un statut de LMNP.

Le dispositif Monuments Historiques à Clermont-Ferrand

Le dispositif Monuments Historiques repose sur une mécanique de déduction d’impôts. Il vous permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier concerné doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture d’une part et, vous devez prévoir des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir mettre le dit bien en location. La cité Clermontoise compte de très beaux biens, souvent situés en hyper centre ville, éligible au dispositif de monuments historiques. Effectivement, l’histoire et la culture de la ville sont riches, tout comme son architecture.

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Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Clermont-Ferrand

► Choisir le bon emplacement pour son investissement à Clermont-Ferrand

Lors d’un investissement immobilier, le choix de la localisation du bien est primordial. Effectivement, le lieu doit correspondre aux attentes de la demande locative du secteur. De ce fait, quelque soit la ville, il est important de bien choisir le quartier dans lequel on investi.

Actuellement, le quartier de la gare à Clermont Ferrand est en pleine réhabilitation. Les secteurs et quartiers limitrophes sont donc à privilégier et offrent de belles perspectives. Les prix y sont de 1 000 à 1 300 euros le mètre carré, pour un logement à rénover. Ensuite, le secteur République est un quartier porteur d’avenir. Le tramway le relie au centre ville en moins de quinze minutes. Les commerces, services de proximité et les écoles sont accessible à pieds. Tout comme près du nouvel hôpital d’Estaing où de plus en plus d’administrations viennent s’y implanter.

La ville propose également de nouveaux quartiers, qui répondent aux besoins en constante évolution. C’est le cas de l’éco-quartier « Trémonteix », qui se trouve au pied des côtes sauvegardées de Clermont Ferrand, bordé par les buttes de Montjuzet et Montchany. Il offre un cadre de vie exceptionnel à deux pas du centre ville. Enfin, comme nous avons pu le voir, la demande locative étudiante est très forte. La ville se positionne parmi les plus grands pôles d’études supérieures en France. Investir en cœur de ville et près des établissements scolaires est donc un atout phare, qui garantie une demande locative certaine.

Conclusion

Clermont Ferrand est une ville dynamique, propice à un investissement immobilier de qualité. La ville regroupe des avantages certains, comme une économie en plein essor, une forte population étudiante, mais aussi une véritable volonté de se moderniser et de répondre aux attentes de ses habitants. Le marché locatif y est important, et les prix restent très attractifs, comparés à certaines régions françaises. Alors n’hésitez plus, si vous souhaitez bénéficier d’un placement attractif et rentable ! Les conseillers netinvestissement sont là pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner, grâce à leur expertise.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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