Pourquoi et comment investir à Floirac ?

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Par Guilhem Garcia
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L’article « Pourquoi et comment investir à Floirac ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Située en Gironde, dans l’Entre-deux-Mers, Floirac est une commune de la Rive Droite de l’agglomération bordelaise, qui s’étale sur 8,59 km2. Composée de 17 142 habitants (au 1er janvier 2018), la ville n’est qu’à 10 minutes du centre de Bordeaux. Bien desservie, on y accède par la rocade, et par les nombreux transports en commun dont elle est dotée. Floirac dispose d’une vie animée, qui oscille entre ambiance de village et infrastructures conséquentes.

Devenue attractive, la ville se prévaut d’une « ambiance campagne », et ce dans un milieu urbain en plein développement. La commune de Floirac est si dynamique et si proche du nouveau quartier d’affaires bordelais qu’elle bénéficie d’une attractivité et d’une vitalité non négligeables. Par ailleurs, elle est encore considérée par le marché immobilier comme un « marché de report », car la ville est située entre les deux communes les plus chères du sud-est bordelais : Bouliac et Latresne.

Avant d’acheter un bien, il est nécessaire d’analyser tous les avantages que la ville a à vous offrir et de bien étudier le marché local. Si vous désirez plus de renseignements, nos experts Netinvestissement sont à votre disposition.

Sommaire



1. Pourquoi investir à Floirac ?

L’une des premières raisons pour lesquelles investir à Floirac est la combinaison de prix abordables et une attractivité exponentielle. En effet, la commune bénéficie du rayonnement de Bordeaux Métropole, tout en conservant un marché immobilier maîtrisé en termes de prix. Cela risque de ne pas durer longtemps, notamment du fait des infrastructures en construction. C’est donc le moment pour investir ! De plus, la ville connaît depuis quelques années un vaste programme de réhabilitation. Les citoyens y rencontrent une qualité de vie croissante et un élargissement des liaisons routières vers le centre-ville de Bordeaux.

En outre, la ville bénéficie d’un excellent réseau de transports en commun ce qui facilite la mobilité de ses habitants tout en préservant leur cadre de vie.

Pour résumé, Floirac connaît un phénomène de gentrification sans toutefois entraîner une flambée des prix de l’immobilier. Alors tenez-vous prêt, car c’est le moment de réaliser un bon investissement.


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2. Quels sont les atouts de Floirac ?

Atouts économiques

Depuis plusieurs années, Floirac est au cœur d’un vaste projet de rénovation urbaine. Du fait de son accès direct aux autoroutes de Toulouse, Bayonne et Paris, la ville draine une nouvelle population d’actifs, qui tend à s’accroître avec la construction du nouveau quartier d’affaires. En effet, elle bénéficie de l’aménagement de la ZAC (Zone d’Activité Commerciale) des quais qui s’étend sur plus de 40 hectares. Il est prévu qu’en 2022 le pont Simone Veil voit le jour, reliant cette fois directement Floirac aux quais de Bordeaux. Long de 545 mètres et large de 44 mètres, il s’inscrit dans le prolongement de la transformation de la zone industrielle en facilitant l’accès à l’un des nouveaux quartiers d’affaires bordelais.

De plus, dès 2006, le projet de rénovation urbaine du bas-Floirac a permis la destruction de plus de 540 logements vétustes, en vue de la construction de nouvelles habitations plus adaptées et diversifiées.

Puis, au sein du projet Euratlantique s’est construite la nouvelle scène Arkéa Aréna sur la commune. Il s’agit de la plus grande salle de spectacle de la région : selon le type de spectacles, elle offre entre 2 500 et 11 300 places.

Atouts touristiques

Côté tourisme, Floirac n’est pas en reste. En effet, la ville bénéficie d’un environnement naturel préservé qui favorise les ballades en famille, tout en offrant l’accès à de divers sites remarquables sur la commune. En outre, vous l’aurez compris, il est simple de se rendre sur les nombreux sites de la ville de Bordeaux, classée au Patrimoine Mondial de l’UNESCO. La ville rayonne tout d’abord grâce à son patrimoine architectural (Pont de Pierre, place des Quinconces, Grand Théâtre), mais également grâce à son patrimoine viti-vinicole et culinaire.

Atouts culturels

Floirac est une ville très ancienne. Datant de l’époque gallo-romaine, le nom de Floirac peut être traduit par « ville des fleurs ». Riche historiquement, la commune propose une chronologie de la ville, qui débute au XIIe siècle. Ainsi, on peut suivre au fil du temps la construction de l’église St Vincent, du château de la Burthe, ou encore la construction de la mairie.

Il est important de souligner que les arts culturels ne sont pas en reste. La ville regorge d’infrastructures : le théâtre, la danse, la musique, les expositions, les spectacles… A titre d’exemple, la commune organise une grande thématique « ABC » (Atelier de Bricolage Cinématographique) ayant pour but d’initier les citoyens au cinéma, petits et grands, en leur offrant des ateliers de réalisation et un ciné-club. Côté échanges socio-culturels, Floirac est jumelée avec Burlada, ville espagnole, et Diébougou, ville du Burkina Faso. Le jumelage favorise ainsi le dialogue entre différents arts de vivre.

Pour rappel, la Métropole Arkéa Aréna a vu le jour en 2017. Cela permet aux plus grands artistes nationaux et internationaux de se produire sur une scène d’envergure et attirant de ce fait les adeptes de musique.


3. Comment investir à Floirac ?

Investir à Floirac vous laisse un large choix concernant les dispositifs de défiscalisation disponibles. Chaque dispositif est différent. Ils sont chacun dotés de caractéristiques propres qu’il est essentiel de connaître afin de répondre au mieux à vos attentes, vos objectifs et vos impératifs. Pour réaliser votre investissement locatif à Floirac, vous avez le choix entre cinq dispositifs défiscalisant.

La loi Denormandie à Floirac

La loi De Normandie est entrée en application le 1er janvier 2019. Petite nouvelle dans les lois de défiscalisation immobilière, cette dernière n’est en fait qu’une reprise fidèle du dispositif Pinel ancien. Elle offre donc la possibilité aux acquéreurs d’investir dans de l’immobilier ancien.

Le dispositif Denormandie octroie à l’investisseur une réduction d’impôt sur le revenu de 2% par an sur 6 ans (pour un total de 12%) et 9 ans (pour un total de 18%). A partir de la 9ème année, la réduction s’élève à 1% par an jusqu’à la 12ème année. Cet ensemble de règles s’applique pour tout investissement respectant la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) plafonné à 300 000€. L’investissement Denormandie concernant du bâti ancien, les règles du plafonnement intègrent la poche de travaux. En effet, 25% de votre investissement doit être affecté à des travaux, notamment de mise en conformité de la norme BBC.

Le : La commune de Floirac est classée en zone B1 pour l’investissement Pinel. La ville est donc éligible au dispositif Denormandie qui reprend les mêmes critères que la loi Pinel quant aux zones éligibles. Profitez ainsi d’une optimisation fiscale tout en vous composant un patrimoine pour votre futur !

La loi Censi-Bouvard à Floirac

Le dispositif Censi-Bouvard permet d’obtenir un avantage fiscal avec une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement. Ce dernier doit être plafonné à 300 000€ maximum. Concernant la réduction, elle s’impute de manière linéaire sur une durée de 9 ans minimum. Alors, quelles sont les modalités de ce dispositif ?

Il est important de souligner qu’il ne concerne que les résidences d’accueil et de soins, les résidences avec services pour étudiants, pour personnes âgées et handicapées, ainsi qu’aux résidences de tourisme classées.

Le : Floirac a une population éclectique, composée d’actifs, d’étudiants ainsi que de séniors. Investir en Censi-Bouvard a donc du sens. Sa proximité avec la ville de Bordeaux rend également possible l’investissement dans les résidences de tourisme classées adaptées à cette clientèle de voyageurs.

La loi Malraux à Floirac

Le dispositif loi Malraux satisfera les amateurs de vieilles pierres : le but est d’obtenir une réduction d’impôt grâce à la rénovation d’un bien. L’objectif des pouvoirs publics est, à travers ce dispositif, de préserver le patrimoine des centres villes. Le potentiel de défiscalisation se base sur le montant de l’enveloppe travaux. Mais attention, le montage doit être parfaitement calibré. N’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos chefs de projets patrimoniaux pour en discuter.

Le : Floirac est riche d’un patrimoine ancien. Il est donc possible d’y investir en loi Malraux, pour participer au plan de rénovation de la ville, notamment du « bas Floirac ».

Le Statut LMNP à Floirac

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, tout en délégant la gestion, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est fait pour vous ! Le but est d’investir dans un bien locatif meublé de préférence au sein d’une résidence avec services qui propose un minimum de prestations et d’équipements nécessaires à l’activité du bien (résidences étudiantes ou EHPAD par exemple).

Les avantages du statut LMNP résident dans la faculté de récupérer la TVA payée à l’achat si le bien est neuf, ou celle d’amortir comptablement le bien grâce à l’amortissement réputé différé. Ainsi, vous pouvez bénéficier de revenus non fiscalisés pendant plusieurs années.

Le : Floirac est composée de plusieurs centres de formation professionnelle, ce qui rend possible l’investissement en résidence étudiante. En outre, la ville possède une réelle dynamique d’accompagnement des séniors concernant la gestion de leur dépendance.

Le dispositif Monuments Historiques à Floirac

En investissant dans un Monument Historique, qui doit être classé, inscrit ou agréé par le Ministère de la Culture, vous bénéficiez d’un dispositif de déduction fiscale sans plafond. Il est nécessaire de prévoir des travaux de rénovation et de réhabilitation afin qu’il soit mis en location. A noter, les travaux de rénovation sont encadrés : ils doivent aboutir à la restauration parfaite du bien, avec l’aval des Architectes des Bâtiments de France. L’intégralité des travaux peuvent alors être déduits de votre revenu global, avec une possibilité d’étalement de ces sommes sur les 3 années suivant l’accomplissement de la rénovation.

Le : Floirac étant une ville très ancienne, vous bénéficiez de différentes possibilités d’investissement dans les monuments historiques.


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4. Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Floirac

La commune de Floirac est composée de deux marchés immobiliers distincts :

  • Le premier est communément appelé le « bas Floirac ». Il s’agit de la partie limitrophe de Bordeaux, qui comprend le centre-ville avec des constructions en pierre. Doté de peu d’offres, le « bas Floirac » est réputé pour être meilleur marché que le « haut Floirac ».
  • Le « haut Floirac »  est composé notamment des quartiers résidentiels qui font le bonheur des familles floiracaises, avec de nombreux espaces verts, dont le domaine de la Burthe. Le « haut Floirac » est, vous l’aurez compris, le quartier le plus recherché actuellement.

Pour investir, nous vous conseillons donc de vous concentrer plutôt sur le « bas Floirac ». Du fait de sa situation géographique (proche quais de Garonne), le prix de l’immobilier maitrisé et le potentiel du quartier, les chances de réaliser un bon investissement sont multiples.

Principaux pôles économiques

Dans la continuité de la vision globale Bordeaux Euratlantique, le projet ZAC Garonne Eiffel 2030 est un projet intercommunal entre la ville de Bordeaux et de Floirac. Bien que les deux villes aient des caractéristiques différentes, l’objectif du projet est le suivant : apporter à la rive droite de la Garonne une identité urbaine contemporaine et une qualité de vie reconnue.

L’accomplissement de cet objectif passe en premier lieu par la création de logements et d’emplois. Ainsi, 7 500 logements seront construits pour accueillir 12 500 personnes.

La réhabilitation de l’entrée de la métropole sur une distance de 2 kilomètres entre Bordeaux et Floirac, et de part et d’autre des quais, sera un prolongement du quartier d’affaires actuel. A terme, il est prévu que cette zone accueille entre 25 000 et 30 000 emplois.

Accès & transports

La ville est extrêmement bien desservie. En effet, concernant le réseau routier, elle couvre les sorties 22b, 23 et 24 de la rocade bordelaise. Les quais la desservent directement, et elle est reliée à la rive gauche par le pont St Jean et le futur pont Simone Veil. La ville est aussi à proximité des autoroutes de Toulouse, de Bayonne et de Paris. Elle dispose également d’une gare routière.

La gare TGV la plus proche est la gare de Bordeaux St Jean qui permet de relier la ville à Paris en 2h, mais aussi le bassin d’Arcachon, le pays Basque… Au-delà de l’attractivité touristique intrinsèque de la ville, la gare permet donc d’accéder à de nombreux points de chute. La gare de Bordeaux St Jean est reliée par des navettes quotidiennes à l’aéroport de Bordeaux Mérignac en 30 minutes seulement. Cet aéroport propose de nombreuses lignes nationales et internationales.

Concernant la desserte locale, la ville est traversée par le tramway sur pas moins de 9 arrêts. Le Tram A permet donc de relier le centre de Floirac à l’Hôtel de ville de Bordeaux en à peine une demi-heure. De surcroît, tout un réseau de bus dessert la ville ainsi que des stations de vélos en libre-service.

Conclusion

La commune de Floirac est donc extrêmement ancrée dans les enjeux de développement, que ce soit un développement durable, professionnel, et urbain. Ville d’avenir, elle s’intègre directement dans le plan de réhabilitation de la rive droite. Et ce, tout en bénéficiant du rayonnement de Bordeaux et de sa métropole, à des prix encore accessibles. N’hésitez donc pas à vous rapprocher de l’un de nos spécialistes de l’immobilier d’investissement qui pourra vous accompagner dans la définition de votre projet et sa mise en place le cas échéant.

À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 netinvestissement en tant que chef de projet patrimonial puis directeur de cabinet.

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