Pourquoi louer sa résidence principale et investir en immobilier locatif ?

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Nicolas Farau
Par Nicolas Farau
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L’article « Pourquoi louer sa résidence principale et investir en immobilier locatif ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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C’est une question qui revient très souvent : faut-il d’abord faire l’acquisition de sa résidence principale ou rester locataire et réaliser des investissements locatifs ?

Les derniers sondages montrent la volonté grandissante des Français d'investir dans l'immobilier. Plus d'un Français sur deux estime en effet qu'il s'agit en effet d'un moment opportun pour investir compte tenu de la faiblesse des taux d’emprunt actuels.

L’institut de sondages Opinion Way sur les désirs des 18-29 ans en matière immobilière a révélé que 54% d’entre eux veulent acquérir leur premier logement entre 30 et 35 ans. Un rêve qui se rapproche de la réalité puisque la moyenne d’âge des primo-accédants est actuellement de 37 ans.

Cependant, différentes alternatives existent pour réaliser ces acquisitions immobilières parmi lesquelles acquérir sa résidence principale ou bien rester locataire et investir dans l’immobilier locatif.

Evident pour certains, choix cornélien pour d’autres, voyons pourquoi, sous certaines conditions, louer sa résidence principale et investir dans l’immobilier est une bonne option patrimoniale.

Sommaire


L’achat de sa résidence principale n’est pas toujours judicieux

Pourquoi louer sa résidence principale et investir en immobilier locatif ?

Pour devenir propriétaire, un ménage devra apporter une somme d’argent conséquente, s’acquitter du remboursement des échéances du prêt sur plusieurs années, payer l’ensemble des charges (charges de copropriété pour un logement situé dans un immeuble, travaux d’entretien, etc.) et sera redevable de la taxe foncière. En contrepartie, s’il est en mesure de se projeter sur long terme, il pourra espérer réaliser une plus-value au moment de la revente du bien.

Ce même ménage, en restant locataire déboursera mensuellement le prix de son loyer mais il pourra placer le montant de son apport pour le faire fructifier ou en percevoir des revenus.

La propriété du bien dans lequel on habite se révèle être opportune dès lors que l’on se projette sur du long terme dans cette même habitation. Les frais d’acquisition représentant une part conséquente de l’achat d’une résidence principale, il s’agira de conserver le bien quelques années pour compenser cette perte financière.

Vous l’aurez compris, il est inconcevable de réaliser une telle opération sur du court terme. Les simulations comparatives entre l’achat et la location révèlent qu’il faut conserver son bien au moins 6 ans pour que l’achat soit plus rentable que la location.

Cette durée de conservation tendra à croître dès lors que l’écart entre le prix du bien et celui d’un loyer équivalent sera grand. Plus le loyer demandé est bas par rapport à la valeur de marché du bien, plus il est préférable de louer.


Les besoins pour se loger peuvent évoluer dans le temps car nombre de situations familiales ou professionnelles évoluent. Ceci impliquant bien souvent une mobilité géographique ou un besoin d’une habitation plus grande. Ces changements poussent à devoir changer de résidence principale et donc à vendre le bien acquis quelques années auparavant.

En intervenant moins de 6 ans après cette opération d’acquisition, il y a de fortes chances que vous ne gagniez presque pas d’argent sur votre opération de revente, à moins que votre bien ait augmenté depuis d’au moins 15 %.

Si elle n'a rien d'utopique, une telle évolution reste néanmoins peu probable compte tenu du point haut actuel du prix de l'immobilier et, de surcroît, dans un environnement de standing où les prix ont une tendance à la progression plus lente.

Ces nombreux facteurs démontrent que certaines personnes n’ont aucun intérêt à acheter leur résidence principale alors que pour d’autres le seul prix élevé de l’immobilier actuel empêche toute considération d’être propriétaire de son logement.

S’il faut parfois privilégier le fait d’être locataire, il ne faut pas pour autant abandonner l’idée d’investir dans l’immobilier en parallèle afin de se construire un patrimoine et de diversifier ses placements.

C'est dans ce cas-là qu'un investissement locatif peut être la solution.

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Avantages et objectifs patrimoniaux d’un investissement locatif

L'investissement immobilier locatif consiste en l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les mettre en location et de se constituer ainsi un patrimoine de manière progressive. Le but de cet investissement, s’il est envisagé sur le long terme, est de vous constituer du patrimoine mais aussi de préparer votre retraite en générant des revenus complémentaires pour la période post professionnelle.

A contrario de l’achat d’une résidence principale pour lequel de nombreux critères affectifs entrent en considération, seuls des fondements financiers et économiques motivent le choix d’un investissement locatif. La notion de coup de cœur n’intervient plus dans ce type d’investissement. L’acquéreur va rechercher une bonne rentabilité locative afin de bénéficier d’un rendement amélioré par rapport à la résidence principale.

Détaché de toute considération affective, l’acquéreur pourra cibler des localisations stratégiques tels que des quartiers en pleine gentrification que l’on retrouve dans tous les grandes agglomérations ou des biens à revaloriser dans une optique de plus-value à moyen et long terme.

Enfin, dans un souci d’optimisation fiscale, l’investissement locatif permet d’opter pour des dispositifs à caractères défiscalisant, tels que la loi Pinel, la loi Malraux et bien d’autres.


L'investissement locatif dans l’ancien

La solution la plus communément utilisée pour réaliser un investissement immobilier locatif est l’achat d’un bien ancien que l’on met en location pour en tirer des revenus (les loyers).

Les choix de biens sont vastes, l’offre étant suffisamment conséquente sur l’ensemble du territoire.

Cette manne de biens disponibles ne doit pas vous faire oublier d’être très sélectif et de vous enquérir avec attention de la rentabilité locative attendue et des possibilités de revente.

En effet, acheter dans l'ancien vous permet de sélectionner des emplacements à forts potentiels où la demande est forte, et donc de bénéficier d'un bien liquide qui se revendra facilement au moment où vous l’aurez décidé.

Egalement, en prenant le temps nécessaire à vos recherches, vous aurez la possibilité de trouver un bien à rénover dont la rentabilité locative couvrira votre mensualité d’emprunt voire générera du « cash flow » positif.


L'investissement locatif dans le neuf

Pourquoi louer sa résidence principale et investir en immobilier locatif ?

Les contribuables estimant payer trop d’impôts devront considérer les investissements dans le neuf couplé à un dispositif d’optimisation fiscal avec un vif intérêt.

Ainsi, en restant locataire à un niveau de loyer raisonnable et en rapport avec vos revenus, vous pourrez utiliser votre capacité à épargner pour réaliser une opération d’investissement neuf de type Pinel par exemple, et ainsi abaisser votre pression fiscale tout en vous constituant un patrimoine de qualité répondant aux dernières normes de construction.

Cette réduction d’impôt peut monter jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans et vous permet de récupérer un capital conséquent au terme de l’opération.


L’investissement locatif papier

Il est possible de réaliser une opération d’investissement immobilier locatif pour des montants bien inférieurs à celui de l’immobilier traditionnel physique. En effet, si vos ressources ne vous permettent pas d’acheter un bien, vous avez la possibilité d’investir dans la pierre dite « papier », les SCPI.

Accessibles à partir de quelques milliers d’euros, les SCPI répondront à vos objectifs patrimoniaux de constitution de patrimoine et/ou de revenus complémentaires.

Il faudra veiller à souscrire à des SCPI auprès de sociétés de gestion référentes sur le marché qui auront pour stratégie de diversifier tant les types d’actifs qu’elles acquièrent que la localisation géographique de ces derniers.


Conclusion

Il est difficile d’avoir une idée arrêtée sur la question posée dans ce guide. S’il peut être opportun d’acquérir sa résidence principale en province, d’autant plus si votre famille est stable et établie, à Paris et dans son agglomération, le prix de l’immobilier étant tellement haut et l’écart si important avec les loyers pratiqués que l’achat est « sans doute un non-sens économique », comme l’explique l’essayiste spécialisé en économie, Nicolas Bouzou.

Il serait donc préférable de louer et d’investir dans l’immobilier locatif avec un financement à 100%. Pour autant, cela implique que l’opération locative soit cohérente, rentable et pérenne dans le temps.

Pour mettre le maximum de chances de votre côté, n’hésitez pas à faire appel à nos équipes de spécialistes qui seront à même de vous aiguiller dans vos réflexions en s’adaptant au mieux à votre situation patrimoniale.

J'en profite

À propos de l'auteur

Nicolas Farau , Chef de projet patrimonial

Nicolas Farau débute sa carrière dans le secteur bancaire au début des années 2000. En 2005 il intègre la banque Cortal Consors en tant qu’ingénieur Commercial et financier. Par la suite, il évolue dans différentes grandes PME françaises dans lesquelles il occupera des postes de responsable de développement commercial.

Après 10 ans d’expérience, il rejoint un cabinet de gestion de patrimoine où il occupe respectivement les postes de consultant en ingénierie patrimoniale et conseiller en immobilier d’investissement. Convaincu par la nécessité de démocratiser la gestion de patrimoine, il rejoint, début 2018, Netinvestissement à Paris.

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