Décrocher un prêt immobilier : quels critères ?

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L’article « Décrocher un prêt immobilier : quels critères ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 3203 fois

Effectuer un achat immobilier nécessite bien souvent de souscrire à un crédit immobilier. C’est parfois indispensable car on ne possède pas la capacité financière pour réaliser cette acquisition en paiement comptant mais c’est aussi une solution qui peut s’avérer plus judicieuse notamment dans le cadre d’un investissement locatif pour lequel il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de ses impôts.

Quelle que soit la raison pour laquelle vous décidez de requérir à un prêt immobilier, il est primordial, avant tout, de connaître les critères sur lesquels la banque va se reposer pour décider de vous accorder ou non le prêt. Connaître ces critères de sélection vous permettra de préparer un dossier optimal afin de mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir votre prêt immobilier et notamment d’en négocier le taux d’intérêt appliqué.

Votre situation financière

Le premier critère sur lequel l’organisme prêteur va porter une attention particulière, c’est évidemment vos revenus. Il se renseignera donc non seulement sur vos revenus salariés mais aussi sur vos revenus mobiliers et fonciers ainsi que sur votre épargne ( PEA, PEL, assurance vie, etc.) et vos habitudes en matière d’épargne.

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Concernant vos revenus salariés, la stabilité de votre situation professionnelle a aussi son importance. Ainsi, avoir un contrat à durée indéterminée et une ancienneté notoire vous sera plus favorable que si vous êtes en CDD et n’avez que peu d’ancienneté chez votre employeur.

L’établissement prêteur sera aussi sensible à votre manière de gérer votre budget car en y ajoutant le poids d’un crédit immobilier, cette gestion sera plus contraignante. Ainsi, si vous ne pouvez pas prouver avoir commencé à épargner régulièrement, le prêteur y verra un potentiel risque et vous aurez certainement plus de mal à négocier les critères du prêt.

C’est pourquoi il est primordial de prendre l’habitude d’épargner des sommes fixes à intervalles régulier. Pour cela, pensez aux versements automatiques, sur un livret par exemple.

Justement, de votre situation financière découlera votre capacité d’apport personnel puisque celle-ci sera notamment plus ou moins importante selon votre épargne. Ainsi, comme nous venons de l’expliquer, prouver au prêteur que vous avez une capacité d’épargne conséquente augmentera vos chances d’obtenir un crédit et surtout vous permettra de mieux négocier le taux d’intérêt.

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Votre apport personnel

Il va de soi que plus votre capacité d’apport personnel est élevée, plus votre dossier sera jugé sérieux et rassurant par l’organisme prêteur. Il sera alors plus à même d’accepter de négocier les caractéristiques du prêt à votre avantage. Cet apport personnel correspond à votre engagement personnel, il démontre que vous avez su faire preuve de sérieux dans votre démarche d’épargne et prouve aussi que vous avez une gestion rigoureuse de vos finances personnelles.

Sachez qu’un apport personnel minimum de 10% est souvent exigé et que financer par son apport personnel 20 à 30% du montant du bien immobilier est apprécié des prêteurs.

Pour calculer ce ratio, il suffit de faire le rapport entre votre apport personnel et le montant du bien :


(Apport personnel ∕ montant du bien) x 100

Votre capacité d’endettement

Concernant votre capacité d’endettement, le maximum théorique admis par les banques est de 33%. Cela signifie que l’ensemble de vos mensualités de crédit de ne doit pas être supérieur à un tiers de vos revenus mensuels, une fois déduit le coût des dépenses.

C’est un critère sur lequel les banques sont très regardantes, surtout pour les ménages ayant des revenus modestes car elles considèrent que ces ménages ont moins de capacité à faire face à d’éventuelles difficultés.

De cette capacité d’endettement sera déterminé un coût de mensualités raisonnable et une période d’emprunt adaptée ; entre 10 et 25 ans généralement et en atteignant au maximum 75 ans à la fin du prêt.

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La durée du prêt demandé

La durée du prêt immobilier que vous demandez dépend des critères abordés précédemment et surtout de votre capacité d’endettement.

Un crédit plus long permet de régler des mensualités plus légères mais les taux seront moins avantageux donc finalement plus un crédit est long, plus il est cher. De plus, en demandant un prêt sur une plus longue période, l’établissement prêteur sera plus regardant sur la solidité de votre dossier puisque le risque de non-remboursement est présent plus longtemps.

Enfin, sachez qu’un organisme prêteur sera plus enclin à négocier les taux du prêt pour des crédits de 10 à 15 ans. Il s’agit là de la durée moyenne d’un prêt immobilier. Au-delà de 15 ans, la durée du prêt est considérée comme longue et le prêteur vous proposera un taux certainement moins à votre avantage. Tout dépend dans ce cas de l’importance apportée par l’organisme prêteur à la durée de l’emprunt.

Conclusion

En connaissant les critères sur lesquels va se fonder la décision de l’organisme prêteur de vous accorder ou non votre prêt immobilier, vous pouvez préparer votre demande. Tous les établissements n’ont pas les mêmes niveaux d’exigence et n’apportent pas le même regard et la même importance à ces différents critères. Alors, pour optimiser vos chances d’obtenir ce crédit, il vous est possible de faire appel à un courtier qui en plus de vous aider à établir un meilleur dossier personnel vous permettra d’avoir accès aux meilleures offres de crédit.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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