Primo-accédant : toutes les aides financières

1. Primo-accédant : définition

Qu’est-ce qu’un primo accédant ? Il s’agit d’une personne ou un ménage qui n’est pas propriétaire de son logement depuis deux ans et qui souhaite le devenir.

Pas de panique, les primo-accédant ne sont pas les bêtes noires des banquiers. Au contraire, plusieurs crédits sont destinés à ceux qui achètent pour la première fois. Sachez qu’il existe plusieurs aides et même faveurs diverses et variées.

Vous êtes considéré comme primo-accédant lorsque :

• Vous réalisez un premier achat immobilier.
• Vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux années précédant votre projet d’achat immobilier. De plus, si vous désirez devenir propriétaire d’un logement avec votre conjoint il est obligatoire que lui aussi respecte ces conditions.

Il est important de concevoir que le statut de primo-accédant s’applique uniquement aux résidences principales. Rien ne vous empêche de bénéficier de ce statut si vous possédez des maisons secondaires ou que vous réalisez des investissements locatifs. Peu importe également que vous ayez déjà été propriétaire.

2. Les aides relatives au financement du logement

Ces différents crédits immobiliers réservés à la primo-accession sont soumis à des conditions strictes.

► Le prêt à taux zéro + (PTZ+)

Le prêt à taux zéro consiste en l’octroi d’un prêt sans intérêt destiné à financer la primo-accession à la propriété. Attention, l’emprunteur est exonéré de tout paiement des intérêts, mais l’expression taux 0 ne se réfère qu’au taux nominal et non au TEG (Taux Effectif Global). Le coût des assurances et autres garanties reste dû.

Il est distribué par les établissements de crédit ayant signé une convention avec l’Etat. Cependant, l’établissement de crédit peut refuser d’accorder le prêt s’il estime le risque d’insolvabilité trop important ou les garanties de remboursement insuffisantes.

Il est accordé aux personnes physiques qui accèdent à la propriété d’une résidence principale pour la première fois. Sont ainsi visées, les primo-accédant c’est-à-dire les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux ans qui précède l’offre de prêt.

Néanmoins, cette condition n’est pas exigée lorsque :

• titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer une activité professionnelle,
• ou bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé,
• ou victime d'une catastrophe ayant rendu sa résidence définitivement inhabitable

Attention, ce prêt est soumis également à des conditions de ressources. En clair, vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de vos charges de famille et de votre lieu de résidence.

Ressources maximales à compter du 1er octobre 2014

De plus, le logement doit devenir la résidence principale dans un délai d’un an après la fin des travaux ou l’achat du logement.

Concernant le montant du PTZ+, il s’agit d’un pourcentage du coût de l’opération qui varie en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de l’implantation géographique, du coût total de l’opération, du caractère neuf ou ancien du logement et enfin de la performance énergétique du logement.

Coût maximal sur lequel le PTZ+ sera calculé, selon la zone d'implantation et le nombre d'occupant du logement neuf

Pourcentage appliqué pour déterminer la valeur du PTZ+, selon la zone d'implantation, dans la limite du coût maximal avec le label BBC (bâtiment basse consommation)

Ci-dessous les montants maximum du PTZ+ selon la zone d'implantation et le nombre d'occupant du bien :

La durée de remboursement du prêt dépend des revenus de l’emprunteur et peut s’étaler sur une période de 12 à 25 ans.

Ce prêt ne peut donc financer toute l’opération de financement. Cependant, le PTZ+ peut se cumuler avec le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné, le prêt épargne logement, les prêts complémentaires ou encore le prêt immobilier classique.

Le PTZ devait prendre fin le 31 décembre 2022. Cependant la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé son prolongement jusqu’au 31 décembre 2023 dans une interview. Les primo-accédants vont donc pouvoir jouir de plus de temps pour trouver leur logement neuf et monter un dossier de financement.

► Le prêt d’accession sociale (PAS)

Il a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété. Néanmoins, il est réservé aux ménages dont les revenus de dépassent pas certains plafonds de ressources.

Comme le PTZ+ il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’Etat. De même, il doit servir à financer la construction ou l’acquisition de la résidence principale.

Il est lui cependant remboursable avec des intérêts et peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de l’opération. Ainsi, un apport personnel n’est pas obligatoire.

Ci-dessous les ressources maximales à ne pas dépasser pour bénéficier du PAS, selon le nombre d'occupants et la zone d'implantation du logement

La durée de remboursement du prêt s’étale dans ce cas sur une période de 5 à 35 ans.

S’agissant du taux d’intérêt, il varie en fonction de la durée du prêt et est fixé librement par les banques. Mais des taux maximum ont été fixés.

Il est conseillé de comparer les taux proposés par les différents établissements bancaires afin de choisir le plus avantageux.

► Les prêts complémentaires

Le prêt "Action Logement"

Les entreprises qui disposent d’un effectif minimum de 20 salariés doivent investir dans la construction de logement. Elles versent donc une contribution calculée sur le montant des salaires à un organisme collecteur ou directement investie par elle-même.

• >Les salariés de cette entreprise peuvent se voir octroyer un prêt par l’employeur dans le cadre de l’investissement direct ou par l’organisme collecteur.
• Le prêt doit ici encore financer l'achat ou la construction de la résidence principale du salarié et doit respecter des conditions de performance énergétiques.
• La durée de prêt est au maximum de 20 ans.
• Le montant du prêt ne peut financer la totalité de l’opération. En effet, le prêt ne doit pas dépasser 30 % du coût total de l’opération.

Ci-dessous les montants du prêt "Action Logement"

L’avantage de ce prêt est qu’il est considéré par les banques comme de l’apport personnel. L’absence d’apport requis par certaines banques peut être remplacé par un prêt « Action Logement».

► Prêt des collectivités territoriales

Egalement, des prêts immobiliers ou encore des subventions sont accordées par un certain nombre de communes, de régions ou de départements aux personnes résidant sur leur territoire.

Ces prêts ou subventions sont réservés aux familles de faibles ressources accédant pour la première fois à la propriété d’une résidence principale.

Il est donc essentiel de vous renseigner auprès de la mairie pour savoir si vous en êtes bénéficiaire.

► Prêt Paris Logement 0% (PPL 0%)

Le prêt Paris Logement 0% offre aux parisiens souhaitant accéder à la propriété un complément à leur prêt classique sur lequel ils ne devront pas d’intérêts.

• Achat d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, situé dans Paris intra-muros
• Ce logement doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l’obtention du prêt

Le prêt peut être de 24 200 € pour une personne seule ou de 39 600 € pour les ménages de deux personnes ou plus.

► Prêt Épargne Logement (PEL)

Ce prêt est destiné aux personnes possédant un plan épargne logement, sous certaines conditions. Pour pouvoir en bénéficier, il faut que le compte en banque ait été ouvert pendant quatre ans, au minimum.

La somme maximale de ce prêt est de 92 000 €, remboursables entre 2 et 15 ans. Le taux d’intérêt de ce prêt va varier suivant la date d’ouverture du plan épargne logement.

Cette aide peut être utilisée pour l’achat, la construction ou même la réalisation de travaux dans un bien immobilier. Il est également possible d’obtenir un prêt du même type à partir d’un CEL ou compte épargne logement.

• Dispositif permettant d’obtenir un prêt à taux fixe à l’issue d’une période d’épargne de 4 à 10 ans
• Période d’épargne : versement initial d’au moins 225 € puis versements annuels d’un minimum de 540 €
• Fréquence et seuil minimal des versements définis dans le contrat du PEL
• Rémunération de l’épargne à 1%
• Convertible à la fin de la période d’épargne en Prêt Epargne Logement

► Compte Épargne Logement (CEL)

Le compte épargne logement (CEL) est un produit d'épargne orienté vers un projet immobilier. L'épargne accumulée permet d'obtenir, sous conditions, un prêt immobilier ou un prêt travaux et une prime d’État. À la différence du plan d'épargne logement, l'épargne du CEL est disponible.

Le CEL ouvert après 2018 peut vous permettre d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié. Il faut pour cela que le prêt soit affecté au financement de la résidence principale : pour cela, le CEL doit être ouvert depuis minimum dix-huit mois, et vous devez avoir acquis un montant minimum d'intérêts. Ce montant est de 75 €, 37 €, ou 22,5 € euros selon l'objet du financement.

Un membre de votre famille peut vous céder ses droits d'un prêt, et vous pouvez les cumuler avec les vôtres pour obtenir un montant d'emprunté plus important. De plus, vous pouvez céder vos droits d'un prêt à un membre de votre famille, mais à condition qu'il soit titulaire d'un CEL ouvert depuis au moins dix-huit mois lui aussi.

Le délai de dix-huit mois peut être réduit à douze lorsque vous utilisez des droits qui vous ont été donnés par le titulaire d'un CEL ouvert depuis au moins dix-huit mois. Il en va de même si vous utilisez des droits issus de votre PEL ou des droits issus du PEL de votre conjoint co-emprunteur.

• Produit d’épargne orienté vers un projet immobilier
• Versement initial d’au moins 300 € puis versements libres d’un minimum de 75 €
• À l’inverse du PEL, les fonds épargnés sont disponibles
• Les retraits sont totalement libres, tant que le CEL conserve un solde minimum de 300 €
• Plafond à 15 300 €
• Rémunération de l’épargne à 0,25% en 2021
• Permet d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié pour certains projets

► Les aides locales

Certaines collectivités ont mis en place des aides spécifiques pour aider les ménages souhaitant accéder à la propriété. Il peut s’agir de prêt à taux réduit ou encore de prime.

Plan 3A à Lyon, Chèque Premier Logement à Marseille ou encore Passeport Premier Logement à Bordeaux : les aides locales prennent plusieurs aspects. Pour avoir plus de renseignements, n’hésitez pas à vous rapprocher de la mairie ou si situe le bien afin de savoir si un ou des dispositifs d’aides spécifiques a été créé pour les primo-accédants.

► Prime Accession :

Le groupe Action Logement propose une aide financière de 10 000 euros sous forme d’une Prime Accession. Cette aide est gratuite et le groupe ne demande aucune contrepartie. Pour en bénéficier, les acquéreurs doivent respecter certaines conditions.

La première : acheter leur résidence principale, c’est-à-dire un logement dans lequel ils vont vivre. Ils doivent également :

• Être salariés dans le privé (hors entreprise agricole)
• N’avoir pas été propriétaires depuis 2 ans (premier achat)
• Avoir des revenus inférieurs aux plafonds fixés (plafonds identiques à ceux du Prêt Social Location Accession - PSLA)

Ensuite, le logement doit être :

• Neuf
• Situé en dehors des zones « Action Cœur de Ville » ou « Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain » (NPNRU)
• Acheté directement et non via une Société Civile Immobilière (SCI)

3. L’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties

Il existe aussi des exonérations de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ces exonérations sont soumises au respect de certaines conditions. Vous pouvez bénéficier donc, sous certaines conditions, d'exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties.

► Exonération temporaire de longue durée en faveur des constructions neuves affectées à l'habitation principale et financés au moyen de prêts aidés par l'Etat

Les constructions neuves affectées à l’habitation principale et financées à concurrence de plus de 50 % au moyen des prêts aidés par l'Etat sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement.

Toutefois, la durée de l'exonération est ramenée à dix ans pour les logements en accession à la propriété pour lesquels aucune demande de prêt n'a été déposée avant le 31 décembre 1983.

Pour être exonérées, les constructions doivent être :

• nouvelles
• affectées à l’habitation principale
• être financées de plus de 50% à l’aide de prêt aidés par l’Etat

Il est possible que l'exonération temporaire cesse dans les cas suivants :

• la construction est affectée à un usage autre que l'habitation principale (résidence secondaire par exemple)
• le logement est partiellement affecté à un usage professionnel ; dans ce cas, la perte de l'exonération est limitée à la partie de l'habitation principale transformée à usage professionnel
• la construction n'a pas été financée à titre prépondérant au moyen d'un prêt aidé de l'État
• le prêt aidé par l'État initialement accordé est remis en cause.

Si vous bénéficiez à hauteur de 50% de prêts aidés par l’état pour la construction d’un logement destiné à devenir la résidence principale, vous pouvez être exonéré du paiement de la taxe de publicité foncière sur une longue durée.

Néanmoins, vous ne bénéficiez pas de cette exonération de 10 ans si vous avez obtenu un prêt à taux zéro.

► Exonération de deux années

Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement.

L’exonération est totale si l’immeuble est affecté à l’habitation.

Cependant, la commune ou l’intercommunalité peuvent par voie de délibération supprimer l’exonération.

Vous pouvez ainsi vous renseigner auprès de votre commune pour savoir si vous êtes exonéré de la taxe de publicité foncière des propriétés bâties.

4. L’exonération de la taxe d'habitation

Cet impôt, tout comme la taxe foncière, pèse sur le pouvoir d'achat des français mais est une manne financière pour l'état. Les taxes foncières par exemple, rapportent plus de 30 milliards d'euros aux collectivités locales.

Malgré cela, le gouvernement a annoncé une réforme de la taxe d'habitation pour l'année 2019. En effet, 80% des foyers vont bénéficier à partir de cette année d'une exonération progressive de la taxe d4habitation sur leur résidence principale : d'abord 30% en 2018, puis 65% en 2019 pour finir à 100% en 2020.

Primo-accédant, n’ayez point peur. Plusieurs mécanismes ont été mis en place pour vous aider dans le financement de votre logement destiné à devenir la résidence principale. De plus, les constructions nouvelles bénéficient également de l’exonération temporaire de longue durée ou de deux années de la taxe de publicité foncière sur les propriétés bâties. N’hésitez pas à vous renseigner, sur ce qui est applicable à votre situation afin de ne pas manquer une aide financière avantageuse.