Comment valoriser les actifs d’une SCPI ?

1. Les méthodes de valorisation

L’expert immobilier indépendant peut utiliser diverses méthodes pour procéder à l’évaluation des biens. Parmi ces méthodes, on retrouve principalement :

• La méthode par capitalisation
• La méthode des Cash-flows
• La méthode par comparaison

Outre ces méthodes, l’expert peut utiliser des critères extra-financiers tel que la consommation moyenne énergétique du bâtiment.

2. La détermination du prix de la part

Après avoir fixé la valeur vénale de chaque bien, l’expert va transmettre son rapport d’expertise à la société de gestion. La valeur de reconstitution de la SCPI est alors composée de la valeur d’expertise des biens immobiliers, ainsi que de la valeur des actifs financiers et enfin l’ensemble des frais et droits payés pour l’acquisition des immeubles.

La société de gestion peut alors procéder à une revalorisation (plus ou moins importante) du prix des parts de sa SCPI lors d’une assemblée générale si elle le souhaite. Toutefois, des limites sont imposées par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers, qui est une autorité administrative indépendante française) comme le prix de la part qui doit être compris dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution prédéterminée.

3. Sous-évaluation et surévaluation

En utilisant cette fourchette de plus ou moins 10%, la société de gestion peut faire le choix de sous-évaluer le prix de la part de sa SCPI ou bien de surévaluer celui-ci.

Généralement, une société de gestion qui maintient un prix de part sous-évalué par rapport à la valeur d’expertise souhaite accentuer sa collecte et maintenir un niveau de rendement de ses revenus fonciers élevé pour les porteurs de parts et attirer de nouveaux investisseurs à investir dans la SCPI.

En se basant sur la valeur de reconstitution d’une SCPI, l’investissement en SCPI sous-évalué permet d’obtenir vos parts de SCPI moins chères que leur valeur réelle ainsi que de bénéficier d’une plus-value latente potentielle.

Sur le long terme, placer votre épargne dans une SCPI décotée permet aussi d’amortir vos frais d’acquisitions de manière « virtuelle » dès la souscription et de bénéficier d’une performance de votre placement potentiellement plus importante, pour un risque maitrisé.

Dans le cas d’une surévaluation du prix des parts de la SCPI, la société de gestion souhaite à contrario limiter sa collecte auprès du public et limiter ses investissements. Le taux de distribution des loyers est généralement alors plus faible.

Conclusion

Bien comprendre les méthodes de valorisation des parts de SCPI vous permet donc de mieux orienter et de mieux calibrer votre projet d’investissement.

Au-delà des actifs attractifs qui les composent, les SCPI offrent une facilité de gestion qui n’exclut pas que vous vous intéressiez à leur structure lors de votre souscription.

Notre équipe de chefs de projet patrimonial Netinvestissement est à votre disposition pour en parler plus en détails.