Qu'est-ce-que l'investissement dans une SCPI ?

1. Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier également appelées « pierre papier » sont une typologie d’investissement qui a pour sous-jacent l’immobilier collectif géré de manière professionnelle par une société de gestion spécialisée. C’est un investissement ancien, puisqu’il date des années 1960.

Il existe aujourd’hui un grand nombre SCPI sur le marché. L’objectif est d’investir à travers une société de gestion spécialisée sur une typologie d’actifs immobilier qui va acquérir et gérer un parc immobilier en fonction de sa stratégie et son type (santé, crèches, éducation, commerces, locaux d’activités, bureaux…) pour maitriser et diversifier ses risques tout en cherchant à obtenir un taux de rendement moyen constant.

En effet, ceci permet de diversifier votre investissement et de ne pas vous concentrer sur un seul bien comme c’est le cas pour l’investissement en immobilier direct classique et de bénéficier d’une opération gérée par des professionnels.

2. Qu'est-ce que l'investissement en SCPI ?

Comme nous l’avons vu, l'investissement en SCPI est une forme d'investissement collectif dans l'immobilier. Les SCPI permettent à des investisseurs individuels de placer leur argent dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers géré par une société de gestion. Ces biens peuvent être des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts, etc.

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous achetez des parts de cette société, ce qui vous donne droit à une quote-part des revenus générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI. Ces revenus proviennent principalement des loyers perçus des locataires des biens immobiliers. La société de gestion se charge de l'acquisition, de la gestion, de l’entretien et de la valorisation des biens immobiliers, ainsi que de la distribution des revenus aux investisseurs.

3. Quels sont les avantages de l'investissement en SCPI ?

Investir en SCPI présente plusieurs avantages pour les investisseurs, nous vous les listons ci-dessous :

Accessibilité à l'immobilier

L'investissement en SCPI donne accès à tout un chacun à l'immobilier dit tertiaire (autre qu’habitation) généralement inaccessible, à moins de disposer de capitaux très conséquents, le tout sans avoir à acquérir directement le bien immobilier. Cela permet de bénéficier des avantages de l'immobilier, tels que les revenus locatifs et la diversification, avec un montant d'investissement initial très abordable. De nombreuses SCPI sont en effet accessibles à partir de quelques centaines d’euros seulement.

Diversification

Les SCPI permettent également de diversifier votre portefeuille immobilier. En achetant des parts de différentes SCPI, vous pouvez accéder à un large éventail de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements ou des entrepôts, répartis sur différentes régions géographiques. Cela contribue à réduire les risques liés à la concentration sur un seul actif ou une seule zone géographique.

Confort de gestion

L'un des principaux avantages des SCPI est évidemment la délégation de gestion à une société dédiée et spécialisée. Celle-ci se charge de l'acquisition, de la gestion quotidienne, de la location, de la maintenance et de la valorisation des biens immobiliers. En tant qu’investisseur, vous êtes donc déchargé(e) des contraintes liées à la gestion directe d'un bien immobilier, notamment la recherche de locataires, la gestion des travaux ou encore la collecte des loyers.

Revenus réguliers

Les SCPI dites de rendement vous distribueront des revenus réguliers, sous forme de dividendes ou de loyers perçus des locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI. Cela peut constituer un complément de revenu intéressant, notamment pour celles et ceux d’entre vous qui sont à la recherche de revenus stables et réguliers dans le temps.

Potentiel de plus-value

En plus des revenus réguliers, vous pourrez également bénéficier du potentiel de plus-value à long terme. Si la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI venait à augmenter dans le temps, la valeur des parts augmenterait mécaniquement, ce qui vous permettrait alors de réaliser une plus-value lors de la revente de vos parts.

Liquidité

Comparé à l'investissement direct dans un bien immobilier, les parts de SCPI offrent une certaine liquidité. En effet, les investisseurs peuvent généralement revendre leurs parts à tout moment, en fonction des conditions de marché et des règles spécifiques de chaque SCPI. Cependant, il est important de noter que la liquidité peut varier en fonction de la demande du marché et que la revente des parts peut prendre du temps.

4. Quels sont les risques d'un investissement en SCPI ?

Maintenant que nous avons vu ensemble les principaux avantages, voyons les risques d'un investissement en SCPI qu'il est important de connaitre et de prendre en compte. Les voici :

Risque de perte en capital

Tout comme pour n’importe quel bien immobilier, la valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction du marché immobilier et de la performance des biens immobiliers détenus par la SCPI. Il est possible de subir une perte en capital si la valeur des parts diminue au moment de la revente.

Risque de liquidité

Bien que les SCPI offrent une certaine liquidité par rapport à l'investissement direct dans un bien immobilier, la revente des parts peut prendre du temps et dépendre de la demande du marché. Il peut y avoir des périodes où il est difficile de trouver des acheteurs pour les parts de SCPI, ce qui peut limiter la possibilité de récupérer rapidement votre investissement. Raison pour laquelle, il est primordial de sélectionner les SCPI avec la plus grande attention.

Nos chefs de projet Netinvestissement sont là pour vous depuis près de 15 ans.

Risque de vacance locative

Les revenus distribués par les SCPI dépendent des loyers perçus des locataires des biens immobiliers. En cas de vacance locative prolongée ou de difficultés à trouver des locataires, les revenus distribués aux investisseurs peuvent être réduits, ce qui peut affecter le rendement de l'investissement.

Risque lié à la qualité des locataires

La performance d'une SCPI dépend également de la qualité des locataires de ses biens immobiliers. Si les locataires rencontrent des difficultés financières, cela peut entraîner des retards de paiement ou même des impayés de loyers, ce qui peut impacter les revenus distribués aux investisseurs.

Risque de gestion

Bien que la gestion des biens immobiliers soit déléguée à une société de gestion, il existe un risque lié à la qualité de cette gestion. Une gestion inappropriée, des choix d'investissement imprudents ou une mauvaise sélection des locataires peuvent avoir un impact négatif sur la performance de la SCPI.

Risque de variation des taux d'intérêt

Les SCPI peuvent être sensibles aux variations des taux d'intérêt. Une augmentation des taux d'intérêt peut entraîner une augmentation des coûts d'emprunt pour la SCPI, ce qui peut impacter sa rentabilité et, par conséquent, les revenus distribués aux investisseurs.

5. Quelles sont les différentes méthodes d'investissement en SCPI ?

Vous avez plusieurs moyens d’investir dans des parts de SCPI.

Premièrement, il est possible d’investir au comptant, ce qui est le plus commun. Il suffit de contacter un conseiller Netinvestissement, de souscrire vos parts de SCPI de rendement directement ET SANS AUCUN SURCOUT et de procéder au paiement (chèques, prélèvements, virements).

L’acquisition de parts de SCPI peut également se faire à crédit en faisant appel à un établissement bancaire pour financer votre projet. Vous pouvez utiliser le crédit amortissable et ou le crédit in fine, le choix dépendra de vos objectifs patrimoniaux. Pour le crédit amortissable, vous remboursez selon la périodicité choisie votre capital et les intérêts. Concernant le crédit in fine, vous remboursez uniquement les intérêts d’emprunt, le capital sera remboursé à l’échéance du prêt. Là encore, renseignez-vous auprès de votre chef de projet Netinvestissement afin qu’il puisse vous conseiller sur le meilleur montage pour vous.

Il est également possible via un contrat d’assurance vie de souscrire à des parts de SCPI. De ce fait, vous bénéficiez du cadre fiscal de l’assurance vie. A contrario de la SCPI en direct, les revenus de vos parts sont réinvestis dans l’enveloppe assurantielle. C’est alors de la capitalisation et non plus de la distribution. Tout comme une assurance vie, vous ne serez fiscalisé(e) que sur les plus-values lors d’un retrait.

Le démembrement de propriété qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux avec d'une part l'usufruitier et d'autre part le nu-propriétaire est une autre forme d’acquisition possible de parts de SCPI. Ce choix permet d’acquérir la nue-propriété (les murs) ou l’usufruit (percevoir les revenus) des parts de SCPI sur une durée prédéfinie à la souscription.

6. Quelles sont les erreurs à éviter lors d'un investissement en SCPI ?

Ça y est, vous avez pris votre décision et vous souhaitez investir en SCPI, avant de vous lancer, voici quelques erreurs à éviter :

• La première, ne pas faire suffisamment de recherches

Il est essentiel de bien comprendre les caractéristiques de la SCPI dans laquelle vous envisagez d'investir. Cela comprend la stratégie d'investissement, les types de biens détenus, la qualité des locataires, la valeur de reconstitution, la performance passée, les frais associés, la qualité de la gestion, le taux de rendement, la fiscalité selon la zone géographique etc. Si certaines de ces caractéristiques ne vous parlent pas, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel compétent qui saura vous accompagner pour réaliser les meilleurs choix.

• Ne regarder que le rendement

Erreur courante des investisseurs, il faut en effet regarder les caractéristiques globales des SCPI visées avant de se lancer. Le rendement seul ne fait pas tout.

Parmi les points les plus importants nous pouvons citer : les taux d’occupation physique et financier, la valeur de reconstitution ou encore la durée résiduelle des baux.

7. Comment savoir si l'investissement en SCPI est fait pour moi ?

L’investissement en SCPI peut être une option intéressante pour diversifier son portefeuille et bénéficier des avantages liés à l'immobilier sans avoir à gérer directement un bien. Cependant, il est important de prendre en compte certains éléments pour déterminer si l'investissement en SCPI est adapté à votre situation personnelle.

Voici quelques points à considérer :

Objectifs d'investissement

Déterminez clairement vos objectifs financiers. Est-ce que vous recherchez des revenus réguliers, une plus-value à long terme ou les deux ? Les SCPI sont généralement utilisées en priorité pour générer des revenus locatifs stables.

Horizon d'investissement

Les SCPI sont des investissements à envisager sur un horizon moyen à long terme. Il est recommandé de conserver ses parts pendant plusieurs années (8 à 10 ans) pour bénéficier pleinement de la rentabilité et limiter l’impact des frais de sortie éventuels. Il est donc indispensable de s’assurer d'avoir un horizon d'investissement compatible avec la durée recommandée.

Profil de risque

Évaluez votre tolérance au risque. Les SCPI comportent des risques liés à l'évolution du marché immobilier, à la vacance locative, aux fluctuations des taux d'intérêt, etc. Il est important d'être à l'aise avec ces risques et d'en comprendre les implications.

Liquidité

Les SCPI sont des investissements moins liquides que certains autres produits financiers. Il est ainsi primordial de comprendre les conditions de revente de parts de SCPI et les délais éventuels.

Fiscalité

Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il sera donc plus que recommandé de vérifier que ce placement est en adéquation vis-à-vis de votre situation patrimoniale.

Conclusion

Investir en SCPI permet de bénéficier des avantages de l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion et en bénéficiant d’une importante mutualisation des risques. Ce placement est de plus en plus plébiscité car il répond à de nombreux objectifs patrimoniaux, en premier lieux la préparation de la retraite.

Toutefois, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel qui vous aidera à définir au mieux les contours de votre projet afin d’optimiser le résultat. Toutes les équipes de Netinvestissement se tiennent à votre disposition pour vous accompagner.