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Quelle différence entre les OPCI et les SCPI ?

Placement FAQ SCPI

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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1. La composition

Les OPCI (organisme de placement collectif immobilier) et les SCPI (société civile de placement immobilier) sont des placements immobiliers « pierre-papier ». Ces organismes de placement collectif sont des fonds achetant des actifs immobiliers (tel que des bureaux) qu’elles vont détenir et gérer avec pour objectif de dégager un revenu de ces derniers, afin de redistribuer une part importante de celui-ci sous forme de dividende net de frais de gestion aux propriétaires de parts.

Ces organismes cherchent également à réduire les risques avec une diversification de leurs actifs.

Cependant, leur différence réside notamment dans la composition de ces deux supports d’investissements. En effet, les SCPI sont investies jusqu’à 100% en actifs immobiliers tandis que les OPCI vont être composées d’une majorité d’actifs immobiliers (environ 60%), de liquidités, mais aussi d’actions, d’obligations et d’OPCVM côtés en bourse.

2. La liquidité

Cette différence de composition majeure entre ces deux supports d’investissement implique alors en premier lieu une liquidité différente. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, il faut compter environ 2 semaines pour vendre ses parts. Généralement, pour les OPCI ce délai est ramené à 1 semaine, et cela grâce notamment à la poche de liquidité de l’OPCI.

3. Le montant minimum

De même, en termes de montant de souscription, le minimum requis pour investir dans un OPCI est de quelques euros tandis que pour les SCPI ce montant est de plusieurs milliers d’euros. À savoir qu’il est possible d’investir dans ces deux produits au sein d’un contrat d’assurance-vie, en compte titres et en direct. Contrairement aux SCPI, il n’est pas possible de souscrire à des parts d’OPCI à crédit, cela est dû à la composition en valeurs mobilières de l’actif.

4. La performance

En termes de performance, les OPCI sont des supports trop jeunes pour établir une réelle moyenne de performance. Les SCPI, quant à elle, affiche un rendement de 6,1% en moyenne depuis 1989, cependant le rendement à tendance à diminuer d’années en années. La volatilité constatée sur les OPCI est supérieure à celle des SCPI, cela s’expliquant par la part de valeurs mobilières cotées dans leurs actifs, soumises aux fluctuations des marchés financiers. Les frais d’entrée divergent aussi, ceux-ci étant compris entre 8 et 12% pour les SCPI et plutôt compris entre 3 et 5% pour les OPCI. L’investissement, qu’il soit porté sur des OPCI ou bien des SCPI, doit s’envisager sur le long terme.

5. La fiscalité

Enfin, la fiscalité des OPCI et des SCPI diverge elle aussi. Les revenus de l’OPCI, quelle qu’en soit leur source, sont soumis au PFU (prélèvement à la source), au taux de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). Du côté des SCPI, les loyers sont soumis aux revenus fonciers (imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux de 17,2%), les revenus financiers de la SCPI provenant de leurs participations dans des placements de trésorerie sont soumis au PFU à 30%. Enfin, les plus-values réalisées lors de cession d’immeubles et les plus-values issues de la vente de parts de SCPI sont imposées comme selon la fiscalité des plus-values immobilière et dépendent de la durée de détention des parts.

Les SCPI et OPCI, bien que semblables au premier abord, comportent donc de nombreuses différences qu’il convient de bien appréhender pour réaliser l’investissement qui correspond le plus à vos besoins.

Tableau récapitulatif :

 

SCPI

OPCI

Composition

Immobilier

Immobilier & valeurs mobilières

Liquidité

Délai de deux semaines

Délai d’une semaine

Souscription minimum

Quelques euros

Plusieurs milliers d’euros

Support

AV, CTO, En direct

AV, CTO, En direct

Frais d’entrée

8 à 12%

3 à 5%

Rendement

4 à 6% annuels

Non pertinent

Financement à crédit

Oui

Non

Fiscalité

Revenus fonciers et PVI

PFU 30%

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1048 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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