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Qui peut investir dans une SCPI ?

Placement FAQ SCPI

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Ecrit par : Pierre-Alexandre Andrillon

Chef de Projet Patrimonial

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Les SCPI s’adressent aujourd’hui à un très grand nombre d’investisseurs. Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier revêt de nombreux avantages : accéder à l’immobilier institutionnel (bureaux, entrepôts, commerces, cliniques…), diversifier, générer des revenus complémentaires (futurs ou immédiats) et bénéficier d’une gestion déléguée, simple et efficace.

Selon les objectifs et la situation de chaque investisseur, il existe différents types de SCPI et différents modes d’acquisition plus ou moins adaptés.

1. Les différents types de SCPI

En fonction de vos objectifs, de vos besoins financiers et de votre situation, vous bénéficierez d’un large choix en matière de type de SCPI. Une SCPI de rendement va permettre de générer des revenus réguliers, avec des rendements moyens nets de frais oscillant entre 4,5 et 5 % par an sur des solutions diversifiées tant en termes d’actifs que de géographie limitant ainsi les risques.

Une SCPI de capitalisation quant à elle différente d’une SCPI de rendement, présente les mêmes avantages qu’une SCPI de rendement mais, elle a pour but de revaloriser son parc immobilier dans le temps plutôt que de distribuer une forte performance. L’idée est donc de constituer en patrimoine grâce à la revalorisation du prix de la part dans le temps.

Enfin, une SCPI de défiscalisation va quant à elle permettre de réduire son impôt. La réduction sera calculée en pourcentage du prix d’acquisition des parts. Cependant, ces SCPI impliquent une durée de blocage longue (15 ans en moyenne), ce qui peut décourager certains. En revanche, les montants d’investissement faibles (à partir de quelques parts) permettent d’accéder au marché de la défiscalisation plus aisément.

En dehors des SCPI fiscales qui sont généralement des SCPI à capital fixe, la majorité des SCPI du marché sont à capital variable. En effet, l’un des nombreux avantages d’une SCPI est sa liquidité théorique. A contrario d’un investissement locatif détenu en « direct », l’investisseur a la possibilité de revendre tout ou partie de ses parts quand il le souhaite et c’est généralement la SCPI qui lui rachète ses parts dans un délai très court avant de les remettre en vente sur le marché. Il est toutefois recommandé de détenir ses parts de SCPI sur le long terme, soit a minima 8 ans.

2. La fiscalité

Bien que les investisseurs détiennent des parts du capital de la SCPI, les revenus générés proviennent quant à eux, des loyers issus des actifs immobiliers détenus par cette dernière. C’est donc l’imposition du régime des « revenus fonciers » qui s’applique. Comme tous les investissements immobiliers, il y a un impôt à hauteur de la tranche marginale d’imposition (TMI) ainsi que les prélèvements sociaux.

De plus, il faut vérifier que le choix des SCPI soit en adéquation avec la situation fiscale de l’investisseur. Les revenus fonciers générés des loyers des SCPI peuvent avoir un fort impact et réduire considérablement le rendement et la performance de son investissement.

3. Investir au comptant, à crédit ou en démembrement

Il existe trois modes d’acquisition du capital de parts de SCPI possibles :

Au comptant 

Investir dans une SCPI au comptant, permet de générer des revenus complémentaires de manière immédiate (après le délai de jouissance) en plaçant ses liquidités.

Investir à crédit

Véritable outil pour se constituer du patrimoine, l’effet de levier via le recours au crédit est une stratégie très souvent utilisée pour se constituer du patrimoine. En effet, pour les investisseurs souhaitant investir dans la pierre, ce mode de financement est très pertinent. Utiliser un effort d’épargne pour capitaliser et compenser le différentiel entre les revenus et le crédit.

Investir en démembrement

L’investissement en SCPI en démembrement est peut-être le montage le moins connu. Il s’adresse aux personnes souhaitant réaliser un investissement immobilier locatif avec pour objectif d’obtenir des revenus à terme. Ainsi, en achetant uniquement la nue-propriété de parts de SCPI, ils bénéficient d’une décote importante (établie en fonction de la durée du démembrement) sur la valeur de la pleine propriété de la part.

Au terme du démembrement, ils récupéreront l’intégralité de la pleine propriété, sans frais, ni fiscalité. Une fois la pleine propriété retrouvée, ils bénéficient de l’intégralité des revenus calculée sur la valeur totale de la part.

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A propos de l'auteur Pierre-Alexandre Andrillon, Chef de Projet Patrimonial | 9 articles en ligne

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