Performance Pierre 4

L'essentiel

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Les points forts
du placement Performance Pierre 4

  • Accessible à partir de 5000 €
  • Un objectif de rendement de 6% par an
  • Capitalisation
  • Produit de réemploi de cession 150 O B TER
Exonération de l’assiette de l’IFI

 

Les avantages
du placement Performance Pierre 4

  • Dédié immobilier Francilien
  • Promotion et réhabilitation
  • Eligible au PEA / PEA -PME
  • Fiscalité : Flat Tax

Nos engagements

Description du produit

Une stratégie de private equity dédiée à l'immobilier francilien.

Depuis la crise de 2008, les prix de l’immobilier ont évolué inégalement entre chaque pays, mais ils ont tous connu d’importantes variations en fonction de leur conjoncture économique, de leur environnement fiscal ainsi que des conditions de financement.

De la même manière, les marchés ont réagi de façon distincte d’une grande métropole européenne à l’autre et il est donc légitime de s’interroger sur l’évolution future du marché immobilier francilien, principal moteur de l’immobilier dans l’Hexagone. En effet, les prix des logements en Île-de-France ont été multipliés par 2,1 sur les 50 dernières années contre 1,6 en province 1.

Cette différence est principalement liée aux évolutions post-récession de 2008-2009, ce qui tend à prouver que le secteur de la Pierre en région parisienne est à la fois plus réactif à la hausse et plus résilient à la baisse dans la conjoncture actuelle. Cette déconnexion des prix s’explique par la structure du marché en Île-de-France, caractérisée par un niveau de demande élevé et une pénurie chronique de foncier «non bâti», créant ainsi de l’étalement urbain et de fortes distorsions de marché.

L’objectif fixé par la loi «Grand Paris» de 2010 était de tendre vers la construction de 1,5 million de logements supplémentaires en Île-de-France à horizon 2030. Or seuls 45.000 logements sont construits annuellement alors que le marché en nécessiterait près du double, les pressions sur le marché du logement francilien n’iront pas en diminuant 2 .

En 2016, la baisse marquée des taux de crédit a provoqué une recrudescence des ventes dans le secteur immobilier. Ainsi, les mises en chantier ont progressé de 10,4 % et les permis de construire de 14,8 %. Cette tendance a perduré sur l’année 2017 3.

Le nouveau plan logement présenté fin septembre 2017 par le gouvernement Macron a vu la prolongation pour 4 ans du dispositif Pinel et du prêt à taux zéro ce qui devrait contribuer à soutenir les ventes immobilières sur la période.

1 Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales et indices notaires-INSEE désaisonnalisés. 2 Source : CROCIS - Observatoire de la CCI Paris Île-de-France - Enjeux N° 185 - 09/2016 3 Source : Crédit Agricole : «France - Immobilier résidentiel : évolutions récentes et perspectives 2017-2018»

Le secteur de la pierre ne peut plus se reposer sur un seul modèle consistant à détenir les actifs sur le long terme et générer des revenus par la perception de loyers. Il convient, pour répondre aux transformations sociétales et financières d’Ile-de-France, de revenir aux fondamentaux du marché soit la production et la réhabilitation de logements.

Insuffisante depuis plus d’une décennie, la réorientation des capitaux vers le développement des projets immobiliers dès la phase d’amorçage est une réponse à la recherche d’équilibre dans le couple rendement/risque. Notre modèle repose sur la mutualisation d’investissements dans des opérations de promotion (programmes neufs) et des opérations de réhabilitation.

Dans la promotion

La forte demande de logements couplée à la pénurie de grands fonciers en Île-de-France, nécessite une approche innovante afin de répondre au déficit de logements. Pour ce faire, notre objectif est de sélectionner des projets répondant aux caractéristiques suivantes :

  • Villes intégrées au projet du Grand Paris
  • Nombre de logements inférieur à 40 unités
  • Charge foncière limitée à 30 % du coût de la construction

Dans la réhabilitation

Un grand nombre de bâtis anciens ne sont plus en adéquation avec les attentes des futurs acquéreurs, aussi une transformation de ceux-ci devient nécessaire. Nous intervenons auprès de mandataires spécialisés afin d’investir dans des opérations de marchand de biens ayant pour objectif de répondre aux caractéristiques suivantes :

  • Objectif d’achat décoté de 25 % de la valeur marché, réhabilitation incluse
  • Acquisition de biens non occupés
  • Objectif de revente des biens à 90 %* de leur valeur marché

Les facteurs de risques

Les facteurs de risques ci-après sont décrits de manière plus détaillée dans les sections « facteurs de risques » du Prospectus.

Rien ne garantit la rentabilité de l’investissement au capital de la Société, ni même la récupération de tout ou partie de la mise de fonds initiale. Les investisseurs sont invités à prendre attentivement en considération les facteurs de risques décrits ci-après.

La réalisation de tout ou partie de ces risques est susceptible d’avoir un effet négatif sur les activités, la situation, les résultats financiers ou les objectifs de la Société.

D’autres risques, considérés comme moins significatifs ou non encore actuellement identifiés par la Société, pourraient avoir le même effet négatif et les Souscripteurs pourraient perdre tout ou partie de leur investissement.

Principaux risques relatifs à la Société (1)

Risque de perte totale ou partielle de l’investissement en capital

Il existe un risque inhérent à tout investissement en capital qui peut conduire à des pertes en capital ou à une mauvaise rentabilité en cas d’échec des activités développées par la Société. En conséquence la Société ne peut écarter les risques de perte partielle ou totale d’investissement ou de mauvaise rentabilité pour les Souscripteurs. Ce risque correspond au risque normal supporté par un investisseur en capital.

Risque d’absence de liquidité pour le Souscripteur

Les Actions ne sont pas cotées ; le Souscripteur peut toutefois librement céder ses Actions, sous réserve de respecter la procédure d’agrément statutaire, et bénéficier sous certaines conditions du droit de retrait statutaire (et du droit de rachat consécutif de ses actions). Les conditions et modalités du droit de retrait ainsi que le financement par la Société des demandes de retrait sont décrites dans le Prospectus.

En conséquence, l’attention des Souscripteurs est attirée sur le fait que leur demande de retrait pourrait ne pas être intégralement exécutée, et que la liquidité des Actions n’est donc pas pleinement garantie.

Risques d’une diversification réduite des projets

La diversification des projets peut être réduite, dans la mesure où elle dépend du montant total des souscriptions et de l’octroi des prêts nécessaires pour compléter les fonds propres*.

* Dans l’hypothèse où le montant collecté serait de 3 000 000 € (scénario minimaliste), la Société estime pouvoir porter un minimum de 5 projets simultanément sur une durée moyenne de 24 mois. Soit 15 projets durant la période d’investissement/désinvestissement de 6,5 ans.

Dans l’hypothèse où le montant collecté serait de 12.000.000 € (scénario médian), la Société estime pouvoir porter un minimum de 8 projets simultanément sur une durée moyenne de 24 mois. Soit 24 projets durant la période d’investissement/désinvestissement de 6,5 ans.

Dans l’hypothèse où le montant collecté serait de 20.000.000 € (scénario optimiste), la Société estime pouvoir porter un minimum de 15 projets simultanément sur une durée moyenne de 24 mois. Soit 45 projets durant la période d’investissement/désinvestissement de 6,5 ans.

(1) Pour le reste des risques, il convient de vous référer au prospectus.

Notre analyse du placement

  • Risque
  • Rentabilité
  • Frais
  • Liquidité
  • Fiscalité

Plus d'infos

Notes de 1 à 5
1 : Faible ou nul
2 : Modéré
3 : Equilibré
4 : Bon
5 : Elevé
Rentabilité
Ce critère évalue la performance intrinsèque du produit par rapport aux produits de risque ou de classe d’actifs équivalents ou comparables.
Risque
Probabilité que le produit, l’émetteur, le secteur d’investissement ou le marché fassent défaut et/ou entrainent une perte du capital investi initialement.
Frais
Compétitivité du produit par rapport aux autres produits de même catégorie en matière de frais imposés par l’émetteur dans les conditions générales (frais d’entrée ou de souscription, frais de gestion, frais de sortie etc).
Liquidité
Capacité et délai du produit à débloquer tout ou partie des sommes investies en les rendant alors disponibles.
Fiscalité
Avantages et/ou réductions fiscales qu’offre le produit dans son cadre légal ou dans ses conditions générales.
Accessibilité
Ce critère évalue les « barrières à l’entrée » liées à la somme initiale minimum requise pour pouvoir souscrire.

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Rappel du cadre fiscal

Le Club Deal immobilier (ou placements privés) : Fiscalité en vigueur sur les plus-values à terme : Soit en détention directe (nominatif) soumis à la Flat Tax 30 % pour les personnes physiques ou à l’IS soit détention via PEA ou PEA-PME : exonération de l’imposition sur la plus-value à terme (hors prélèvements sociaux de 17,2 % à ce jour).

FPCI : bénéficient d’un cadre fiscal allégé dans le cadre de la réalisation de la plus value. Les personnes physiques sont exonérées d’impôt sur les revenus et sur les plus values à échéance de détention des parts (hors prélèvements sociaux de 17.2%), et permet aux personnes morales de bénéficier d’un taux d’impôt sur les sociétés réduit à 15%. En cas de rupture de l’engagement de détention des parts, l’avantage fiscal est remis en cause et la plus value devient fiscalisée sous le régime du droit commun. Non imposable à l’IFI.

FPCR : Les personnes physiques sont exonérées d’impôt sur les revenus (uniquement pendant la durée minimale de détention des parts) et sur les plus values à échéance de détention des parts (hors prélèvements sociaux de 17.2%), et permet aux personnes morales de bénéficier d’un taux d’impôt sur les sociétés réduit à 15%. L’avantage fiscal est remis en cause en cas de rupture de l’engagement de détention. Non imposable à l’IFI.

FPS : Il n’y a pas de règle inhérente au statut de FPS, Il faut donc se renseigner sur chaque fonds. De manière générale, ils sont soumis à la fiscalité des plus-values mobilières c’est-à-dire à la Flat Tax. Ils peuvent également sortir du cadre de l’IFI.

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