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Coronavirus : 5 raisons pour lesquelles les prix de l'immobilier neuf ne devraient pas baisser ?

En résumé ...

Nous avons décidé de rédiger ce guide afin de vous expliquer clairement et simplement pour quelles raisons les prix de l’immobilier neufs n’allaient pas baisser en France en raison du coronavirus.

L’article « Coronavirus : 5 raisons pour lesquelles les prix de l'immobilier neuf ne devraient pas baisser ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Au cours du mois de Mars 2020, nous avons été énormément sollicités par la presse et les média afin de savoir comment le marché immobilier allait se comporter avec cette crise du Covid-19 et notamment pour savoir si les prix de l’immobilier allaient baisser. Aussi, nous avons décidé de rédiger ce guide afin de vous expliquer clairement et simplement pour quelles raisons les prix de l’immobilier neufs n’allaient pas baisser en France en raison du coronavirus.

En effet il serait tout à fait logique de penser que, compte tenu de la situation actuelle du pays (confinement, crise sanitaire sans précédent) le marché immobilier, comme le marché boursier connaitrait lui aussi un effondrement. C’est donc ce que nous allons voir ensemble ici : 5 raisons pour lesquelles l’immobilier neuf ne devrait pas baisser

Avant Propos:

Avant toute chose, je souhaiterais préciser que le maintien des prix de l’immobilier dépendra bien évidemment de la durée du confinement et du comportement de chacun(e) pour accompagner la reprise. Je m’explique.

Chez netinvestissement, nous pensons, considérons et espérons que la fin du confinement se fera progressivement, vraisemblablement région par région, à compter du mois de Mai ; Bruno le Maire ayant annoncé récemment (et pour le moment) la réouverture des écoles pour les enfants le lundi 4 Mai.

Dans cette hypothèse donc - hypothèse que nous privilégions chez netinvestissement à la fois en termes de bon sens pragmatique mais également en raison du besoin impétueux de l’ensemble de la planète de redémarrer rapidement -, la durée du gel des transactions et l’arrêt brutal de toute l’économie immobilière : transactions, études de notaires fermées, chantiers et travaux, mise en location, visites de biens… aura finalement été trop courte pour entrainer des baisses significatives de prix dans l’immobilier et notamment dans l’immobilier neuf.

Nota Bene:

Un décret sorti le vendredi 3 avril 2020 permet à présent (enfin…) de passer ces actes authentiques à distance !! Bienvenu dans le 21ème siècles amis notaires. C’est donc une bonne nouvelle, encore faudra t’il que les notaires soient équipés…

Pourquoi les prix de l’immobilier neufs ne devraient pas baisser ?

Un prix qu’il soit immobilier ou autre d’ailleurs varie en fonction de l’offre et de la demande. Or, il se trouve que depuis une quinzaine d’années l’on assiste à une hausse discontinue des prix de l’immobilier à peu près partout en France du fait justement du décalage entre l’offre et la demande. Il y a de plus en plus d’habitants, de plus en plus de familles monoparentales et donc de plus en plus de besoins de logements, qu’ils soient neufs ou anciens d’ailleurs.Vous avez déjà certainement entendu parler de ce chiffre : « il manque 500.000 logements chaque année en France ».

Vous l’aurez donc compris, avec cet arrêt brutal de toute l’activité immobilière pendant la durée du confinement, les transactions n’ont pas pu se faire et surtout, surtout toutes les mises en chantier ont été suspendus, les chantiers actifs arrêtés et les livraisons reportées. La pénurie de logements que la France connaissait déjà auparavant va donc mécaniquement s’accroitre par ce décalage qui, outre le fait qu’il ne fournira pas la quantité de nouveaux logements requise, va accroitre encore davantage le besoin en raison de l’arrêt.

Tant que l’offre sera insuffisante et tant que les acquéreurs souhaiteront acheter les prix de l’immobilier seront maintenus par les règles fondamentales d’équilibre de marché tel que je l’ai expliqué juste avant.

1. L’achat immobilier : une décision réfléchie et qui s’anticipe

L’achat immobilier est certainement de tous les achats celui qui est le plus longuement et soigneusement réfléchi. Pour certains foyers c’est l’achat « d’une vie ». La décision d’acheter un bien immobilier notamment pour sa résidence principale se prend après des semaines, des mois, parfois des années de réflexion. Alors certes il est tout à fait possible que là, actuellement, compte tenu du confinement et à fortiori encore plus si vous subissez un chômage partiel (perte d’environ 15% de son salaire actuel), vous puissiez souhaiter reporter votre achat jusqu’à ce que la situation s’éclaircisse et se stabilise, mais cela ne remettra pas en question votre souhait intrinsèque d’acheter.

Il en est d’ailleurs de même pour les investisseurs dont l’objectif, juste avant le Covid-19, était de se constituer un capital pour la retraite en profitant des taux bas par exemple, ou encore de réduire et d’optimiser vos impôts en les investissant dans un dispositif de type Pinel. Si vous payiez 5000 € d’impôts en février 2020, vous les payeriez toujours en Juin 2020 et très très probablement l’année suivante et ainsi de suite.

Alors si bien entendu vous faites partie des françaises et des français qui pensent qu’on va tous mourir et que c’est une catastrophe et que c’est la fin du monde et que c’est horrible mon Dieu et que jamais non plus jamais on s’en sortira et qu’en 2000 ans d’histoire l’Humanité n’a jamais connu ça etc alors là oui, dans ce cas, arrêtez tout !! n’achetez plus. Achetez des poules. Elles vous feront des œufs pour manger au moins.

Bien sûr que la situation est inédite. Bien sûr que pour nombre d’entre vous cette situation est anxiogène et entraine des réactions irrationnelles bien que très humaines, reptiliennes devrais-je dire. Bien sûr que la situation est difficile et va l’être pour nombre de françaises et de français mais nous pouvons soit accepter et subir notre sort en victime ou agir, prendre en mains et se battre (comme l’ont fait nos ancêtres dans le passé).

Je reviens donc au propos : un acte d’achat immobilier est généralement murement réfléchi, anticipé, et posé. La crise sanitaire que nous traversons actuellement ne remettra donc pas vos objectifs ou projets de vie, dans l’hypothèse toujours d’une sortie de crise dans le courant du deuxième trimestre de l’année 2020.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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2. La RT 2020

Initialement prévue pour être mise en application en 2020, cette nouvelle norme de règlementation thermique rentrera en vigueur en Janvier 2021.

En quoi cette nouvelle norme consiste ?

Elle est la « mise à jour » de la version actuelle de la norme de règlementation thermique RT 2012. Il s’agit donc de la norme que tous les constructeurs et promoteurs de France doivent respecter en matière de construction et notamment de maitrise de l’énergie.

Si la norme RT 2012 était déjà environ quatre fois moins énergivore que l’immobilier ancien classique, cette nouvelle norme RT 2020 a un objectif de construire de l’immobilier à énergie positive.

Concrètement, cela veut dire quoi ?

  • La consommation de chauffage doit être inférieure à 12 kwh/m².
  • La consommation totale d’énergie doit être inférieur à 100 kwh/m²
  • La capacité de production de l’énergie pour que le bilan énergétiques soit considéré comme positif sur les cinq 5 éléments principaux suivants : chauffage, luminaires, eau chaude, climatisation etc

Cela signifie donc qu’à compter de Janvier 2021, les nouvelles mises en chantier (et donc les nouvelles grilles de prix) intégreront ce nouveau paramètre.

Comme pour la mise en application de la RT 2012 à l’époque, attendez vous à voir les prix de l’immobilier neuf grimper de 8 à 10% en plus pour compenser le surcout des matériaux requis pour respecter cette norme.

La bonne nouvelle : quand l’immobilier ancien continuera à couter chaque mois des charges lourdes au locataire et au propriétaire, ceux qui auront acheté un logement en RT 2020 ou qui en loueront un verront leur facture énergétique fondre comme neige au soleil et ce chaque mois, pour les 10, 15, 20 prochaines années…

Cette nouvelle norme RT2020 aura le même effet que celui que l’on a constaté lorsque la RT 2012 est rentrée en vigueur. Des conceptions mieux pensées, plus modernes, une maitrise de la consommation énergétique jusqu’à arriver à un bâtiment en énergie positive : bienvenue dans le 21èm siècle !

L’ancien gardera toujours le « charme de la vieille pierre » mais restera une passoire énergétique et une passoire pour le porte monnaie.

Le neuf n’a certes pas le cachet de l’ancien mais en revanche est bien moins onéreux dans le temps à tous points de vue que l’ancien.

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3. Les conséquences de l’arrêt du marché sur les prix

Comme nous l’avons vu tout à l’heure c’est tout le secteur immobilier dans son ensemble qui est à l’arrêt. La validation des permis de construire a été stoppée en raison des élections municipales ajournées en raison du confinement. Les chantiers déjà en cours sont à l’arrêt ce qui entrainera automatiquement un décalage important des livraisons alors même que la demande est supérieure à l’offre. Le décalage entre offre et demande devrait donc s’accentuer en sortie de crise.

Mais il y a surtout un effet pervers de la situation que peu d’investisseurs mesurent. Ces derniers pourraient en effet être tentés d’annuler leurs réservations en cours ou de trouver les moyens de se désengager du projet qu’ils avaient initié avant le confinement. Attention cela serait une grave erreur. En effet et sauf bien entendu si vous avez perdu votre emploi entre temps auquel cas c’est une raison légitime, le confinement, voire même votre mise ponctuelle au chômage partiel ne devrait pas être un frein à votre projet. Pourquoi ? parce que vous avez acheté un bien avec une grille de prix qui a été construite il y a déjà plusieurs mois, voire même plus d’un an.

Or, entre temps, les prix des terrains, des matériaux et les contraintes inhérentes aux normes de construction continuent de progresser. En vous désengageant aujourd’hui, cela reviendrait à accepter de devoir supporter un prix élevé plus tard, dans quelques semaines ou dans quelques mois lorsque vous vous déciderez à vous réengager dans le projet.

Bien entendu, je comprends parfaitement la dimension anxiogène de la situation et le réflexe parfaitement compréhensible de certain(e)s tentés d’annuler leurs réservations mais à moins que vous ne renonciez définitivement à acheter votre bien neuf (que ce soit pour votre résidence principale ou dans le cadre d’un investissement locatif).

Rappelez vous que le marché immobilier repose sur un fondamental absolu : le besoin absolu de se loger, d’avoir un toit sur la tête, que ce soit en tant que propriétaire occupant ou de locataire. Que cela vous plaise ou non, nous n’avons pas d’autre choix que de nous loger.

Il y a donc de forte chance que les prix de l’immobilier neuf continuent donc inexorablement à monter en raison de la loi pragmatique de l’offre et de la demande.

Enfin, et c’est également un point très important bien que souvent omis, la particularité de l’immobilier neuf est que vous achetez en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). En d’autres termes, « sur plan ».

Votre bien ne vous sera donc pas livré avant 6, 8, 12 mois voire plus. D’ici là, la situation sanitaire mondiale sera rétablie et nous aurons repris nos activités normales avec un besoin impétueux des économies du monde de repartir de plus belle. Certains parmi vous ne partageront certainement pas cette vision des choses, mais c’est la nôtre et nous la partageons avec vous ici. La France a connu deux guerres au 20ème siècle et des mois de bombardements massifs entre 1940 et 1944 faisant des millions de morts. Après la guerre, le pays a connu trente années d’embellies et de croissance historique. Restons positifs et n’oublions pas les leçons du passé.

4. Des taux d’emprunt historiquement bas !

Christine Lagarde, la présidente de la Banque Centrale européenne a récemment annoncé que les taux directeurs de la BCE seraient ramenés à 0% d’une part et que cette dernière apporterait une garantie aux banques commerciales à hauteur de 300 milliards d’euros !! Non il ne s’agit pas d’un cadeau donné aux banques ni même d’argent mis à disposition, mais bel et bien d’une garantie.

Pourquoi ? justement pour que les banques ouvrent les vannes du crédit pour relancer l’économie. C’est notamment l’un des rôles des banques centrales : solvabiliser les banques de réseau.

Cette garantie historique rassure les banques et solvabilise de fait les emprunteurs, vous, moi… Ainsi dès la fin du confinement, les banques de réseau seront pressées par la BCE de prêter largement et ce à des conditions de crédit encore jamais vues. Les banques, empruntant donc à 0% pourront prêter à leur tour aux particuliers à des taux historiquement bas d’une part mais également reverront leurs critères de solvabilité et donc d’obtention de prêt.

Selon toute vraisemblance donc, il sera ainsi possible d’emprunter à des conditions encore jamais vues. Ces conditions historiques d’obtention de prêt participeront notamment à la reprise de l’économie par une reprise de la consommation : immobilier bien sur mais également biens de consommation, voitures etc… D’autant que la probabilité d’un retour de l’inflation en raison d’un décalage entre les consommateurs prêts à consommer et les usines ou sociétés qui mettront en revanche plus de temps à redémarrer et à reconstituer un stock est important ; or avec un taux fixé et historiquement bas, votre investissement immobilier sera un merveilleux rempart à l’inflation. Les prix monteront mais vous maintiendrez un emprunt à taux fixe.

5. L’immobilier comme valeur refuge

  • Quelle classe d’actifs est la plus résiliente dans le temps ?
  • Quelle classe d’actifs est la moins volatile ?
  • Quelle classe d’actifs est tangible et palpable ?
  • Quelle classe d’actifs peut voir son risque porté par une banque (prêteuse) et non pas par soi ?

Vous l’aurez compris il s’agit bien de l’immobilier. L’immobilier a toujours été et reste une valeur refuge. Chaque français a besoin d’un toit sur la tête. Chaque français n’a pas besoin fondamentalement de détenir des actions ou des fonds financiers.

Chaque français a besoin d’un toit pour soi-même et ses enfants. Chaque français n’a pas besoin d’un Louis d’or ou d’un lingot (pour les plus fortunés) pour vivre.

L’immobilier reste donc une valeur refuge. Alors bien entendu je ne suis absolument pas en train de dire qu’il n’y a aucun risque et que nous perdrez jamais d’argent avec l’immobilier, l’objet de mon propos est ici de vous rappeler que lorsque nous traversons des évènements forts comme la crise du coronavirus que nous traversons actuellement, il est essentiel de revenir aux fondamentaux.

Au début de ce chapitre j’écrivais que le risque pouvait être porté par une banque. Je m’explique. 95% des français achètent leur résidence principale à crédit ; donc non pas avec votre argent, mais avec celui de la banque. Vous, vous remboursez chaque mois une mensualité, composée d’une part d’intérêts (très faible actuellement) et d’une part de capital.

Contrairement à vos avoirs ou investissements financiers qui ne peuvent PAS être financés à crédit (à moins d’avoir recours à des prêts conso non affectés, mais autant vous dire que nous ne recommandons absolument pas ce genre de pratique), il vous est donc possible de jouir et de profiter d’un bien immobilier pleinement alors même que vous venez tout juste de commencer à rembourser.

Donc, pour celles et ceux qui pensent, imaginent, craignent ou rêvent d’une faillite généralisée des banques alors j’ai une très bonne nouvelle pour vous, si votre créancier fait faillite, vous n’aurez plus à le rembourser : CGFD

Si en revanche vous êtes un peu plus lucide et pragmatique alors nous allons partir du principe que notre système bancaire français est solide et tiendra le choc et dans ce cas alors, dans le pire des scénario votre banque pourrait en effet aller jusqu’à vous saisir votre maison si vous ne pouviez plus rembourser.

Or, comme le système d’endettement français protège les emprunteurs contre le sur endettement à hauteur de 33% maximum, le nombre de cas concerné devrait être très faible. Mais oui, cela pourrait arriver et dans ce cas, votre « perte » ne serait qu’à hauteur de ce que vous avez déjà remboursé en capital à la banque : problématique si cela fait 15 ans que vous remboursez, moins si cela fait 6 mois.

BONUS : Le cas de l’immobilier ancien

L’on parle souvent du marché immobilier en France, or il y a en fait une multitude de micro marchés immobiliers régionaux, voire locaux.

En effet l’on ne peut pas comparer le marché immobilier à Lille à celui de Toulouse ou encore à celui de Paris à celui de Châtellerault. Chaque ville a son propre marché immobilier.

Toutefois, pour synthétiser, je vous propose un focus sur l’immobilier ancien dans trois grandes régions « type » de France :

Paris

Les prix de l’immobilier à Paris donnent la tête : entre 15 et 20 000 € dans certains quartiers… les prix n’ont pas cessé de grimper au cours des quinze dernières années, même si le début de l’année 2020, avant le coronavirus constatait un début de fléchissement (les arbres ne montent pas jusqu’au ciel).

Toujours est t’il que les acquéreurs de biens immobiliers à Paris ont d’abord une logique d’investissement patrimonial, de fonds de portefeuille ou ce n’est pas tant le potentiel de plus-value à termes qui est recherché que le côté « valeur refuge » de l’acquisition.

De grands fonds d’investissement et autres foncières sont prêtes à accepter des rendements inférieurs à 2% juste pour « sécuriser » leur cash. Alors oui, certainement que l’immobilier parisien pourrait connaitre un réajustement de ses prix à la baisse en raison notamment de la crise du Covid-19 peut-être de l’ordre de -5 à -10% mais nous ne croyons pas au scénario de l’effondrement toujours dans l’hypothèse d’une sortie de confinement en Mai et d’une reprise progressive de l’activité économique sur le second trimestre de l’année.

Les grandes villes « dynamiques » de Province

Des villes telles que Rennes, Nantes, Bordeaux et son agglomération, Toulouse et son agglomération ou encore Lyon ne devraient elles non plus pas connaitre de baisse significative de prix. Ces villes connaissent depuis plusieurs années un décalage significatif entre l’offre et la demande en faveur des propriétaires fonciers. La durée habituelle des transactions pourrait être un peu rallongée mais là encore, nous ne croyons pas à une correction significative des prix.

Les « petites » villes de France

Le reste du territoire et notamment les plus petites villes qui souffraient déjà avant d’un manque de dynamisme économique ou d’Un isolement des grands hubs de transport : aéroports ou TGV pourraient en revanche souffrir davantage.

Là en revanche, l’on pourrait assister à une situation plus inquiétante pour leurs marchés immobiliers en local.

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Conclusion

Les clés de la réussite de votre achat immobilier sont et resteront les mêmes : bien choisir son emplacement, en fonction de vos critères personnels s’il s’agit de votre résidence principale ou en fonction des critères froids, rationnels et objectifs s’il s’agit d’un investissement locatif.

Le potentiel effectif de croissance et de développement de la ville ou vous achetez reste toujours déterminant. Enfin, et en particulier pour les acquéreurs de logements dans le neuf, privilégiez toujours la qualité de construction du promoteur à la remise commerciale type cuisine offerte qui trop souvent cache un besoin du promoteur de vendre ce qui n’est absolument pas le cas pour les bons produits qui continuent à se vendre très rapidement : loi du marché oblige.

Contactez-nous pour réussir à coup sûr votre acquisition immobilière en plus ça tombe bien : cela ne vous coutera pas un centime de plus. Alors à très bientôt. En attendant, portez-vous bien et croyez en l’Homme. Il est résilient.

Ne ratez rien de nos conseils !

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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