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Les 6 meilleurs dispositifs d'investissement immobilier défiscalisant

En résumé ...

Ce guide recense tous les dispositifs de défiscalisation à travers l’investissement immobilier comme la loi Pinel, la loi Denormandie, le Déficit Foncier, la location meublée, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux et les Monuments Historiques. Vous y trouverez les différents critères d’éligibilité ainsi que les caractéristiques de chaque dispositif.

L’article « Les 6 meilleurs dispositifs d'investissement immobilier défiscalisant » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Comme chaque année, l’arrivée de la déclaration d’impôts n’est pas une partie de plaisir pour un grand nombre de contribuables français. Malgré la mise en place du prélèvement à la source qui a pour objectif de lisser le montant dû à l’État mensuellement, la mise à jour de ce Cerfa n° 2042 remue souvent le couteau dans la plaie. Face à une augmentation progressive de l’impôt sur le revenu, de plus en plus de foyers recherchent des solutions pour réduire la facture et optimiser au mieux cette perte de pouvoir d’achat. Nous allons voir à travers ce guide l’ensemble des dispositifs de défiscalisation reposant sur l’investissement immobilier. En effet, depuis des années, l’État créé de nouvelles lois fiscales permettant d’une part de répondre à un besoin de logements croissant et d’autre part d’offrir un allègement sur l’addition fiscale des ménages en contrepartie d’un investissement immobilier. De la loi Malraux dans l’ancien, au Censi-Bouvard dans des résidences gérées, en passant par la loi Pinel dans des biens neufs, il est facile de se perdre et de choisir le mauvais dispositif. Ce guide a pour but d’éviter les pièges !

Si vous désirez plus d’informations sur les dispositifs de défiscalisation, vous pouvez contacter un chef de projet patrimonanial netinvestissement en cliquant ici.

1. La loi Pinel

Comme la majorité des dispositifs fiscaux, la Loi Pinel tire son nom de l’ex ministre du logement, Sylvia Pinel, sous le gouvernement du Président François Hollande. Née du plan de relance de 2015, la Loi Pinel a débuté le 1er septembre 2014 et est à ce jour prolongée au moins jusqu’en 2024.

Déjà connu et reconnu par beaucoup de ménages français, le dispositif Pinel s’adresse aux personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier neuf dans des zones dites « tendues » où la demande locative au titre de la résidence principale est forte. En contrepartie de cet investissement, le particulier se voit octroyer une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien dans la limite de 300 000 euros par an et de 5 500 euros du mètre carré. Au global la réduction peut s’étendre de 12 % pour un engagement de location de 6 ans à 18 % pour 9 ans voire 21 % pour 12 ans. Pour faire simple, une réduction de 2 % du montant du bien de la 1ère à la 9ème année et 1 % du prix du bien de la 10ème à la 12ème année. Soit une réduction d’impôt maximum accordée à un particulier de 63 000 euros.

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La Loi Pinel offre donc la possibilité aux contribuables français d’investir dans l’immobilier neuf avec un coup de pouce de l’État : l’argent non prélevé par l’administration fiscale est injecté dans le financement du bien. Néanmoins, il est nécessaire de respecter certaines conditions pour prétendre à ce gain fiscal comme le fait d’investir dans des zones éligibles (A, A1 et B1), appliquer les plafonds de loyers ou respecter les plafonds de ressources du locataire.

L’actuel dispositif Pinel que nous connaissons aujourd’hui va disparaître progressivement. Dans le détail, les logements neufs acquis ou construits à partir de 2023 subiront les nouvelles conditions de réduction à savoir 10,5 % pour une durée de location de 6 ans, 15 % pour un engagement de location de 9 ans et 17,5% pour 12 ans. Et ce n’est pas tout, ces taux tendront à la baisse à partir de 2024, de 9 % à 14 % maximum.

Il est donc temps de mener votre projet d’investissement à terme avant ces modifications.

Exemple :

Imaginons que vous souhaitiez investir dans une commune classée en zone B1, dans un T2 de 50 m2 d’une valeur de 150 000 euros.

Votre réduction d’impôt peut donc s’élever à :

  • 12 % de votre investissement pour un engagement à 6 ans de location, soit 18 000 euros (à raison de 3 000 euros par an).
  • 18 % pour 9 ans de location, soit 27 000 euros (à raison de 3 000 euros par an).
  • 21 % pour 12 ans de location, soit 31 500 euros (à raison de 3 000 euros par an les 9 premières années, et de 1 500 euros par an les 3 dernières).

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2. La loi Denormandie

Votée fin 2018, la loi Denormandie a été portée par le ministre du logement actuel, Julien Denormandie lors de l’instauration de la loi de finances pour 2019. Celle-ci est considérée comme la petite sœur du dispositif Pinel car les conditions de réduction d’impôts sont identiques. Pour autant la cible d’investissement immobilier diffère. Cette loi de défiscalisation immobilière est une nouvelle aide à destination des futurs propriétaires bailleurs qui souhaitent effectuer des travaux de rénovation dans un logement situé dans un quartier ancien dégradé. Cette loi a vu le jour à la suite des nombreux effondrements d’immeubles obsolètes dans plusieurs communes de France comme à Marseille par exemple. À cet effet, elle ne cible pas moins de 222 communes retenues dans le plan d’action « cœur de ville » et vise des villes secondaires comme Vannes, Perpignan, Dax, Cognac etc.

Évidemment, les travaux sont encadrés et doivent respecter un certain nombre de critères pour être éligibles à la réduction d’impôts. Un simple coup de peinture ne suffira pas, le but est de transformer des logements aux conditions énergétiques et sociales plus que déplorables en un logement aux normes environnementales en vigueur. Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux pris en compte doivent soit améliorer la performance énergétique du bien (de 30 % pour les maisons et de 20 % en habitat collectif), soit correspondre à au moins deux des travaux suivants : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur, changement du système de chauffage, changement du système de production d'eau chaude sanitaire. De plus, les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Le montant de la réduction d’impôt est égal à celle du dispositif Pinel, à savoir, 12 %, 18 % ou 21 % du coût de l’opération en fonction de la durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

Exemple :

Imaginons que vous souhaitiez acheter un bien immobilier 200 000 euros. Le prix de revient sera de 200 000 + 66 666 = 266 666 € afin que les travaux représentent bien 25 % du coût total de l’opération : 266 666 euros * 25 % = 66 666 euros. Vous pourrez donc obtenir votre réduction sur la base des 266 666 €.

3. Le dispositif Censi-Bouvard

Changement drastique de typologie d’investissement immobilier pour le dispositif Censi-Bouvard. L’objectif de cet investissement repose sur l’acquisition d’un logement dans une résidence gérée de type tourisme, affaires, seniors, étudiante etc. Le cadre de cet investissement diffère totalement d’un investissement locatif classique car votre bien est exploité par un professionnel du secteur avec lequel vous signez un bail commercial. À ce sujet, cet investissement vous permet de profiter d’une réduction d’impôts égale à 11 % de la valeur d’achat dans la limite de 300 000 euros par an et étalée sur 9 ans. Créée en 2009 par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, la contraction de leurs deux noms a créé un dispositif unique permettant de maîtriser l’ensemble des aléas immobiliers grâce à ce fameux bail commercial.

À la différence des deux précédentes lois fiscales évoquées, le dispositif Censi-Bouvard impose à son propriétaire de meubler le logement en fonction des conditions exigées dans le bail.

Un point de vigilance très important est à apporter sur ce type d’investissement, le montant des recettes ne doit pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de 50 % des revenus de l’investisseur pour ne pas basculer dans le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

En revanche, l’investisseur est libre de choisir l’emplacement de son investissement et aucun plafond de loyers ou de ressources n’est appliqué dans ce dispositif ce qui ouvre davantage de possibilités pour le choix de votre investissement.

Dans le cas où l'impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d'impôt Censi-Bouvard 2020, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve.

Exemple :

Vous décidez d’investir dans un établissement avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées pour un montant de 120 000 euros TTC. La TVA applicable ici est de 20 % donc une base de réduction de 100 000 euros.

Vous vous engagez à satisfaire aux conditions du dispositif, et notamment à louer le bien meublé et par bail commercial à un exploitant pendant 9 ans.

Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt totale de 120 000 x 11 %, soit de 11 000 euros. Cette réduction est répartie sur 9 ans, ainsi vous payez 1 222 euros d’impôt en moins chaque année.

Astuce : la Location Meublée Non Professionnelle

Si vous n’optez pas pour le dispositif Censi-Bouvard en investissant dans une résidence gérée alors vous pouvez opter pour le statut LMNP avec amortissement. En effet, dans ce type d’investissement vos loyers ne sont pas compris comme des revenus fonciers mais comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous avez la possibilité de rester au régime micro-BIC (50 % d’abattement) ou passer au régime réel et bénéficier de l’amortissement réputé différé pour générer des revenus sans aucune fiscalité. Il est préférable de se faire accompagner par un expert-comptable qualifié sur le statut LMNP pour éviter les requalifications fiscales.

4. Le déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier est plus ancien que la loi Denormandie mais vise également à effectuer des travaux dans un bien. A fortiori, ces travaux d’entretien et d’amélioration peuvent être déduits des loyers perçus. Le fonctionnement est relativement simple : si le montant total des travaux réalisés sur le bien en question est supérieur aux loyers alors l’excédent est déductible du revenu brut global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. À juste titre, si ce montant est également supérieur à 10 700 euros, le reliquat est placé dans une « cagnotte » et reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Bonne nouvelle, cet avantage fiscal n’entre en aucun cas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.

Note importante : dans le cadre de travaux réalisés par l’investisseur lui-même, seul le prix d’achat des matériaux est déductible.

Pour bénéficier de ce mécanisme, le propriétaire bailleur doit opter pour le régime réel lors de sa déclaration d’impôts (Cerfa 2044). De manière générale, au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers, le régime réel est systématique et obligatoire. En revanche, l’autre option est le microfoncier qui offre un abattement forfaitaire de 30 %, il faut donc bien vérifier que le montant de vos charges dépasse bien 30 % pour que le mécanisme du déficit foncier soit pertinent. Cette possibilité de diminution de l’assiette fiscale n’est pas une loi mais plutôt une astuce fiscale qu’il est nécessaire de maîtriser lors d’un projet d’investissement dans un bien ancien. D’une part, le déficit foncier ne concerne que les immeubles à usage d’habitation ; il n’est pas utile d’espérer profiter du dispositif pour des immeubles professionnels ou commerciaux. Par ailleurs, la location du bien doit être continue et effective durant trois ans au minimum.

Parallèlement, les travaux relatifs à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement ne sont pas éligibles au mécanisme de déduction fiscale.

Exemple :

Imaginons que l’investisseur soit dans la situation suivante :

  • Revenus fonciers bruts : 2 000 euros.
  • Charges des intérêts des prêts et des frais de financement : 8 000 euros.
  • Travaux : 100 000 euros.
  • Autre revenu imposable en 2020 : 54 000 euros (TMI 30 %).

Sans les travaux entrepris, il y a déjà un déficit foncier de 6 000 € la première année mis dans une cagnotte pour les dix prochaines années.

De plus, sur les 100 000 euros de travaux, il va pouvoir réduire au maximum son imposition de 2020, c’est-à-dire de 10 700 euros. Ceci lui procure une économie d’impôt de 3 210 euros sur ses revenus de 2020.

Les 89 300 euros restants de déficit viennent s’ajouter aux 6 000 euros de déficit sur les intérêts des crédits. L’investisseur n’aura donc aucun impôt sur ses revenus locatifs et aucuns prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers pendant plusieurs années.

5. La loi Malraux

Il s’agit de l’une des plus anciennes lois de défiscalisation immobilière française. En effet, à l’approche de son 60ème anniversaire, la très connue loi Malraux consiste à investir dans un bien immobilier de caractère situé dans un cœur de ville historique pour profiter d’une forte réduction d’impôt comprise entre 22 et 30 % du montant des travaux réalisés selon la zone géographique de l’investissement. Cerise sur le gâteau ou pompon sur la Garonne, l’avantage fiscal échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an !

Le dispositif Malraux ouvre droit une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration déterminée à :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (anciens secteurs sauvegardés).
  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP. Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2019 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

Destinés à rénover entièrement des logements privés ainsi que les parties communes de l’immeuble, les travaux et la qualité du bâti doivent être rigoureusement encadrés par un Architecte des Bâtiments de France pour que l’investisseur puisse bénéficier de sa réduction d’impôt. Le montant des travaux ouvrant droit à réduction est plafonné à 100 000 € par an avec la possibilité de l’étaler sur 4 années consécutives (Soit 400 000 € maximum).

À la suite des travaux, le propriétaire bailleur doit veiller à respecter plusieurs conditions : le logement doit être destiné à l’usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans minimum, les loyers et les revenus du locataire doivent être plafonnés, le bien doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux du bien.

Exemple :

Des investisseurs réalisent en 2021 un investissement de 300 000 euros dans un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé. La livraison de l’appartement et la mise en location sont prévues pour la fin d’année 2023.

La quote-part des travaux représente 70 % du montant total, soit 210 000 €. La réduction d’impôt représente 30 % des travaux pendant 3 ans (durée des travaux).

2021 : l’opérateur a besoin de débloquer 30 % des travaux, soit 63 000 €. La réduction d’impôt étant de 30 %, l’économie d’impôt sera de 18 900 €.

2022 : le déblocage des travaux sera de 40 % soit 84 000 €. L’économie d’impôt représentera 25 200 €.

2023 : le dernier déblocage est de 30 % soit 63 000 €, générant une économie d’impôt de 18 900 €.

L’économie d’impôt totale générée par cet investissement s’élève à 63 000 €.

6. Monuments historiques

Sans aucun doute le dispositif fiscal le plus puissant des dispositifs actuels. La loi fiscale régissant les Monuments Historiques s’adresse généralement aux ménages ayant les plus fortes Tranches Marginales d’Imposition (41 à 45 %). En effet, l’investissement consiste à investir dans un bien immobilier classé dans la liste des Monuments Historiques français pour le louer par la suite. En contrepartie, l’État autorise l’investisseur à déduire la totalité des charges et des travaux de restauration des revenus fonciers puis l’excédent de son revenu brut global sans aucune limitation ou plafond.

Le propriétaire de l’investissement va donc pouvoir déduire fortement son imposition immédiatement en s’engageant à louer le bien pendant 3 ans et en détenir la propriété pendant 15 ans.

Et puisqu’il s’agit de monuments classés, l’investisseur a la possibilité d’obtenir l’agrément du Ministère de la Culture pour ouvrir le bien aux visiteurs un certain nombre de jours par an ce qui procure à l’investisseur une exonération supplémentaire sur les droits de succession.

Exemple :

Imaginons un chef d’entreprise dont le taux marginal d’imposition est de 45 %. L’investisseur fait l’acquisition d’un bien immobilier loi Monuments Historiques d’une valeur de 400 000 euros.

Il réalise par la suite des travaux pour un montant de 100 000 € en 2020 et pour 100 000 € en 2021.

Grâce à ce dispositif, il bénéficie d’un avantage fiscal s’élevant à 90 000 € (100 000 x 45 % + 100 000 x 45 %). Par conséquent, l’investisseur s’offre une économie de 30 % de l’investissement initial sur 2 ans :

  • 45 000 € en 2020 sur les revenus 2019.
  • 45 000 € en 2021 sur les revenus 2020.

En outre, dans le cadre où l’investisseur aurait des revenus fonciers positifs, il aurait également droit à une réduction supplémentaire de 17,20 % (prélèvements sociaux) du montant des travaux.

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Conclusion

Nombreux sont les lois et dispositifs fiscaux en France et pourtant tous ont des particularités et des pièges à éviter. Chaque contribuable français en quête de réduction d’imposition a des objectifs et contraintes à respecter scrupuleusement.

Vous lancer seul est un risque d’échec potentiel dans le montage de l’investissement. Il est fortement recommandé de vous faire accompagner pour bénéficier d’un œil expert et d’un savoir-faire reconnu. En effet, l’économie d’impôt doit être un agrément dans votre projet d’investissement et non un seul et unique objectif.

L’ingénierie bancaire utilisée peut se voir également comme une arme puissante dans la constitution de votre patrimoine immobilier. Les chefs de projet patrimonial Netinvestissement sont à votre entière disposition pour mener à bien l’étude et la réalisation de vos projets d’investissement.

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A propos de l'auteur

Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine | 160 articles en ligne

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Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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Le 2021-02-17 21:37:23 par Alain Y.

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