Comment bien préparer sa retraite avec l'immobilier

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L’article « Comment bien préparer sa retraite avec l'immobilier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2277 fois

Préoccupation principale des français, la préparation à la retraite et le niveau des pensions demeure un sujet central dans la gestion de son patrimoine. La durée de vie s’allongeant et les conditions de santé des français en retraite s’améliorant, la problématique ne touche plus seulement ce que chaque contribuable aura en terme de rentes mais surtout quelle sera sa qualité de vie pendant cette période de vie de plus en plus longue. L’Etat ne pouvant assurer à long terme le financement total des pensions, il est plus que jamais nécessaire de se poser les bonnes questions au bon moment pour s’assurer un minimum d’indemnisations pour ses vieux jours. Il existe quelques réflexes simples de base qui accompagnés d’une stratégie claire et évolutive en matière de constitution patrimoniale permettent de préparer au mieux sa retraite. Décryptage.

Pour bien préparer votre retraite : anticipez !

Anticipez

Avant tout, le premier conseil à suivre est de ne pas repousser l’étude de sa situation de retraite en imaginant avoir « le temps » de s’y intéresser. L’anticipation en matière patrimoniale est une arme efficace pour éviter les surprises, en particulier les mauvaises.

Il faut donc très tôt prendre le temps de comprendre le fonctionnement du système de retraite par répartition supporté par les pouvoirs publics, calculer partiellement les droits que vous enregistrez sur chacun de vos salaires (ou revenus) et suivre l’évolution de vos besoins quotidiens.

Cela s’avère souvent difficile mais c’est une étape importante. Il est certes assez improbable à 30 ans de s’imaginer la vie que l’on aura à 65 mais il est primordial en revanche de se poser de temps en temps la question au prorata de son évolution dans la vie.

Votre logement : point clé de la préparation de la retraite

Bien préparer sa retraite passe avant tout par penser à son logement et au coût de celui-ci. Dans le meilleur des mondes, la meilleure façon de s’assurer un niveau de vie décent à la retraite est tout d’abord de ne plus supporter de coût important pour se loger. C’est-à-dire être propriétaire de sa résidence principale sans endettement ou engagement bancaire. Bien qu’il reste encore les charges et les taxes à payer, le poids financier global du logement est bien moins lourd.

Il faut donc penser très tôt à l’option d’acquisition de sa résidence principale, quitte à passer par une à deux opérations d’achat/revente au cours de votre vie. En commençant tôt (30 ans), vous ne pouvez pas toujours vous endetter lourdement donc vous devez vous contenter d’un premier achat de petite envergure. Cela n’est pas grave, puisqu’en utilisant le levier du crédit, vous amortissez le capital petit à petit. Lorsque le besoin s’en fait sentir, vous pouvez alors revendre pour acheter plus grand, d’autant plus si le marché immobilier vous a permis dans le laps de temps (en moyenne 7 ans en France) de faire une plus-value. Ainsi de suite jusqu’à l’approche de votre départ en retraite, l’idéal étant d’arriver donc au terme de votre prêt lors des derniers mois de votre pleine activité.

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Le complément retraite

Anticiper sa préparation à la retraite passe également par prévoir très tôt d’investir sur des supports de capitalisation privés. Il en existe un grand nombre, selon votre activité professionnelle, votre statut, vos besoins et votre capacité d’acceptation du risque.

L’assurance-vie est le produit principal souscrit pour préparer sa retraite bien que ce support ne soit pas initialement prévu pour cela. Il offre cependant des rendements à moyen/long terme acceptables et surtout une garantie sur le capital.

Le PERP, Plan d’Epargne Retraite Populaire est par essence le produit d’épargne dédié à la retraite. Il permet une gestion proche de l’assurance-vie avec un avantage fiscal sur les sommes investies chaque année. Sans abonder de manière trop importante, chaque salarié devrait avoir un PERP et suivre régulièrement la façon dont il est géré.

L’épargne salariale regroupe l’ensemble des produits d’épargne mis en place par les entreprises pour motiver et fidéliser leurs collaborateurs. Le PEE (Plan d’Epargne Entreprise) et le PERCO (Plan d’Epargne Retraite Collective) sont les plus répandus. Ils permettent de placer participation et intéressement sans fiscalité avec abondement complémentaire de l’entreprise toujours en franchise d’impôt.

Les contrats « Madelin » sont réservés aux professions libérales, aux chefs d’entreprise et plus généralement aux travailleurs non salariés. Même principe que le PERP, les sommes versées sur ces contrats sont déductibles à la fois du revenu imposable du contribuable mais également des charges de son entreprise.

Préparer sa retraite avec l’immobilier

Placement à la fois rassurant et offrant encore des perspectives de rentabilité, l’immobilier est un très bon support pour envisager sereinement à long terme sa retraite. Il reste également un investissement intéressant puisqu’il ne faut pas perdre de vue qu’en plus de son rendement potentiel, la valeur du support peut se valoriser dans le temps avec un effet de levier parfois conséquent. Il faut en revanche utiliser ce vecteur d’investissement avec prudence et cohérence.

L’investissement locatif classique permet, en plus du choix large et éventuellement affectif du bien, de bénéficiez du cadre fiscal du déficit foncier. Les intérêts d’emprunt, les charges de gestion, les assurances, les taxes et les travaux sont en effet déductibles des revenus locatifs perçus ce qui vous permet de limiter l’impact fiscal de l’investissement durant votre vie professionnelle active tout en maintenant les prestations de votre patrimoine.

Préparer sa retraite avec l'immobilier

L’investissement meublé permet d’obtenir à la fois un bon rendement locatif (entre 4 et 5%) tout en profitant là encore des différentes déductions auxquelles il ouvre droit. De plus, si vous passez par des opérateurs spécialisés, en particulier résidences étudiantes et EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) vous pouvez bénéficiez de la garantie de gestion locative par bail signé avec l’exploitant.

L’investissement défiscalisant type Duflot permet aussi d’acquérir un patrimoine immobilier à moyen/long terme en utilisant le levier fiscal. Pour les dispositifs dans le neuf, la norme BBC (Bâtiments Basse Consommation) offre l’avantage supplémentaire d’investir dans de l’immobilier moderne et optimisé qui se valorisera encore mieux dans le temps.

Pour les retardataires : les solutions si la retraite est proche ?

Autres solutions si la retraite est proche

En cas de manque d’anticipation, il reste encore quelques solutions à envisager pour maintenir son niveau de vie à la retraite.

Vous pouvez vendre votre résidence principale en viager occupé. Cela vous permettra d’obtenir une rente viagère, après évaluation avec l’autre partie, faiblement fiscalisée et de rester dans votre logement ad vitam aeternam.

Vous pouvez également transmettre la nue-propriété de votre patrimoine immobilier à vos descendants avec support des charges. Ils bénéficieront ainsi des dispositifs d’allègements de droits de succession et ne paieront ainsi sans doute pas de droits lors de votre décès. En échange, ils acceptent de supporter les charges de gestion des biens alors que vous en garder la jouissance (usufruit). Cela peut alléger votre budget.


Louer une pièce chez soi, en particulier à un étudiant est de plus en plus répandu en particulier dans les grandes villes, où la demande de ce type de logements pas chers est forte et où se concentrent beaucoup de petits pensionnaires de retraite qui n’arrivent plus à joindre les deux bouts.

Enfin, la solution bancaire du prêt hypothécaire peut être envisagée. Si vous êtes là encore propriétaire de votre résidence principale et que vous êtes âgé de plus de 65 ans, vous pouvez emprunter une somme sous forme de capital, garanti par votre bien immobilier (somme qui représente une partie seulement de la valeur du bien). Le remboursement se fera par la vente du bien uniquement et vous n’aurez donc pas de charges supplémentaires. Mais attention au coût de ce type de prêt.

Conclusion

Il n’existe pas de remède miracle pour préparer au mieux sa retraite et l’idée que l’Etat va supporter le système actuel par répartition s’estompe de plus en plus. Il n’est jamais trop tôt pour se pencher sur ce sujet et prendre des dispositions même basiques. L’ensemble des produits simples dédiés à la création de rentes restent de plus adaptables à d’autres problématiques patrimoniales et ont donc souvent plusieurs intérêts à être étudiés. N’hésitez pas dés aujourd’hui à faire le point sur votre situation et vos droits et à réfléchir à la mise en place d’une stratégie patrimoniale. Le mieux est encore et toujours de vous faire accompagner d’un professionnel du conseil en gestion de patrimoine.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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