Pourquoi et comment investir dans un OPCI pour votre trésorerie d’entreprise ?

1. Présentation

L'OPCI est un organisme assez proche de celui des OPCVM qui investit dans des actifs principalement immobiliers (au moins 60%) ainsi que mobiliers.

Nous y trouvons principalement statutairement deux familles :

• Les SPPICAV : les sociétés de Placements à prépondérance immobilière à Capital Variable, inspiré des SICAV et des FCP
• Les FPI : les Fonds de Placements Immobiliers répondant à deux régimes fiscaux celui des valeurs mobilières et celui de l'immobilier.

Contrairement aux SCPI qui sont investies obligatoirement en immobilier, les OPCI ont la possibilité d’opter pour une partie en financier. Cela est évidemment cadré et permet mais cette souplesse offre une meilleure diversification typologique.

L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) est responsable de l'agrément des OPCI ainsi que de toute décision s'y rapportant (transformation, dissolution, commercialisation...).

Comme les SCPI à capital variable, les OPCI sont des fonds d’investissement « ouvert », c’est-à-dire qu’il fonctionne selon un mécanisme de liquidité intrinsèque de souscriptions ou de reventes : il émet et rachète ses actions ou parts à la demande de l’investisseur à tout moment, à court inconnu, et sur la base de la valeur liquidative établie après la date de centralisation des demandes.

Il n’y a pas de décote comme nous pouvons le constater sur les SCPI à capital fixe et son marché de gré à gré. La fréquence des évaluations des immeubles est trimestrielle, au lieu d’annuelle, et repose sur une double évaluation, réalisées par deux experts, indépendants de la société de gestion.

2. Composition

Un Organisme de placement en immobilier est composé obligatoirement au minimum de de 60 % d’immobilier ainsi que de 5 % de monétaire. La dernière poche est plus libre et permet donc d’accéder à des actifs plus dynamiques, plus modulable. Dès lors, le gérant de l’OPCI peut investir dans des produits financiers, par exemple.

La partie immobilière peut se composer de biens immobiliers divers : immeubles (dont terrains nus), droits réels immobiliers, des actions de sociétés de personnes à prépondérance immobilière non cotées (dont SCI et SCPI), des actions de sociétés de capitaux à prépondérance immobilière non cotées, des actions de sociétés foncières cotées (SIIC), des parts/actions d'OPCI (ou de fonds d’investissement immobilier de droit étranger à statut équivalent)

La partie potentiellement financière peut se composer quant à elle de titres financiers cotés et des instruments financiers à terme, de parts d’actions et d’OPCVM, des dépôts bancaires à terme et des instruments liquides (bons du Trésor). A cela, nous pouvons rajouter des liquidités (dépôts à vue) ainsi que des avances en compte courant.

Il y a donc une diversification d’allocation intéressante. Bien qu’apparenté à un produit dont les sous-jacents sont à prépondérance immobilière, parfois, statutairement l’OPCI peut être considéré comme un produit hybride, à mi-chemin entre la classe d’actifs immobilière et les classes d’actifs financières.

Cela a plusieurs buts : le fait de ne pas obligatoirement allouer l’argent dans la « poche d’immobilier » permet d’alléger les frais d’acquisition. Moins de frais d’acquisition à amortir, c’est rendre l’investissement rentable plus tôt. Cela permet également de mutualiser typologiquement les risques et d’accéder à un rendement potentiellement plus important que l’immobilier lorsque les marchés financiers le permettent, par opportunisme.

Concernant cette portion, la distribution de dividendes mais également la revalorisation des actifs, la plus-value à long terme est recherchée.

3. Le fonctionnement

Pour la partie immobilière, la société gérante investit les capitaux collectés dans des actifs immobiliers variés, tels que des bureaux, commerces, locaux voire des hôtels, commerces, logements, EHPAD, cliniques.

Sur cette partie, le rendement y est récurrent car il est composé de loyers. Le fonctionnement est simple : l’immobilier d’entreprise sous cette forme d’investissement permet de faire percevoir aux investisseurs des « dividendes » perçus trimestriellement issus des loyers versés par les entreprises qui en sont locataires. La mutualisation des actifs dilue les vacances locatives ou les charges exceptionnels, ce qui a pour effet de rendre généralement le rendement peu volatile.

L’OPCI doit également être composé par une poche monétaire. Ici, l’intérêt n’est évidemment pas la rentabilité mais la liquidité. Le gérant doit pouvoir vous rembourser au plus vite sans pour autant devoir revendre un actif.

Enfin, la partie la plus stratégique de l’OPCI, les fameux 30 % où il est possible pour le gérant d’y investir de l’immobilier ou ce qu’il souhaite. La stratégie est normalement connue.

Certaines sociétés vont plutôt investir dans des actions ou des obligations voire des instruments financiers quand d’autres seront plutôt investis dans… de l’immobilier. L’inconvénient d’une partie purement financière : La volatilité est plus importante que sur des actifs immobiliers pures.

4. Comment investir ?

En direct avec netinvestissement (sans aucun surcout) :

C’est comme si vous investissiez dans l’immobilier en direct à la différence ou votre détention se porte à la hauteur de votre quote part investi. Vous percevez les rendements. Dans la grande majorité, la perception du revenu se fait sur des actifs fonciers, loués nus.

Bien que depuis peu, nous trouvons un OPCI dont les actifs sont loués meublés. Comme dans tous véhicules financiers, des activités différenciantes et notamment sur la fiscalité impactante actuellement.

La fiscalité pour une société commerciale qui perçoit des revenus d’une OPCI est celle de l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, même si les OPCI sont plus liquides que leurs cousines, les SCPI, le placement doit se faire sur du long terme.

Dans un contrat de capitalisation :

La plupart des OPCI dits « grand public » est aujourd’hui souscrit au travers d’un contrat de capitalisation souscrit auprès d’une compagnie d’assurance. L’OPCI est alors investie en unités de compte).

Le contrat de capitalisation est un produit d'épargne à moyen ou long terme. Il permet d'investir sur des supports financiers variés et plus ou moins risqués. Il ne présente pas de plafond de dépôt réglementaire ni de limite de détention dans le temps. Les sommes versées restent totalement disponibles en cas de besoin.

Dans le cadre de la souscription d’un contrat de capitalisation, la société sera imposable chaque année de manière forfaitaire sur la plus-value réalisée au sein de celui-ci. Cette plus-value sera considérée comme une « prime de remboursement ».

L’assiette annuelle d’imposition est déterminée en revalorisant l’investissement au taux de 105% du Taux Moyen des Emprunts d’Etat en vigueur au moment de la souscription. Le taux d’imposition est celui constaté habituellement en fonction de la nature et l’activité de la personne morale, au taux réduit (associations, mutuelles,…) ou taux normal de 33,1/3%. Il y a par la suite un réajustement au moment du rachat.

L’assiette taxable est égale à la différence entre la valeur de rachat du contrat de capitalisation et le contrat revalorisé forfaitairement au taux de 105% du TME.

L’autre possibilité de détention : en direct, comme nous l’avons vu, c’est une autre possibilité :

L’imposition des produits de l’investissement est différente selon que l’associé considéré est une personne morale ou une personne physique.

Les associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés intègrent les quotes-parts des revenus fonciers et financiers, calculées par la société de gestion, dans leur résultat fiscal annuel. Elles sont donc soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Pour une personne morale soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), les revenus distribués et les plus-values réalisées sont donc imposables au taux normal de l’impôt sur les sociétés au taux en vigueur.

Ce taux sera réduit à 28% en 2020, 26,5% en 2021 et 25% à compter de 2022.

5. Quelques exemples :

Nous trouvons aujourd’hui une plus grande diversification dans les stratégies employées et notamment dans choix de l’immobilier. D’une typologie exclusivement tournée vers l’immobilier d’entreprise, nous avons vu apparaître dernièrement grâce à deux partenaires, un OPCI investi sur des biens immobiliers meublés, occupés par des particuliers.

L’avantage est de procurer un rendement déjà en bonne partie non fiscalisé grâce à la fiscalité liée au régime fiscal du bénéfice industriel et commerciale (BIC). Le contrôle de la fiscalité et la mutualisation accrue permettent d’annihiler la volatilité et de compléter un panel de solutions déjà existantes.

Ce placement qui est plutôt dans une phase de revalorisation des parts plutôt que de distributions (dû à l’acquisition de VEFA) n’est en revanche pas éligible dans un contrat de capitalisation.

Concrètement, 15 % de liquidité et 85 % d’immobiliers meublés. Ici, moins de volatilité. Il s’agit là de davantage mutualiser un investissement où les locataires sont plus mécaniquement plus nombreux. Les vacances locatives sont ainsi mécaniquement mieux contrôlées, mutualisées.

En revanche, de bonnes OPCI telles que celles sélectionnées par netinvestissement investissent de manière plus traditionnelle dans des bureaux, des habitations, des hôtels et des commerces.

Traditionnellement, les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) permettent d’investir dans ces secteurs tout en maintenant une diversification naturelle géographique. Que nous ne nous trompions pas. Ce placement détient une ossature immobilière qui est couplé par des investissements financiers et non l’inverse. Statutairement et stratégiquement.

Les personnes morales qui souhaiteraient investir dans ce type de produit financier peuvent le faire soit en direct soit à travers d’un contrat de capitalisation quand le véhicule y est éligible.

Les OPCI disposent d’atouts forts intéressants pour le surplus de trésorerie d’entreprise.

En termes de diversification : allier l’immobilier et le financier de manière opportuniste est une configuration rare que les statuts des OPCI permettent de faire et qui peuvent avoir une portée positive.

Cela booste la rentabilité sur du long terme. Sur du court terme, c’est plus aléatoire, parfois, la volatilité des actifs financiers ne révèle pas ses atouts pour cause de volatilité trop importante.

Elles créent sur un horizon de placement plus long des rendements que vous ne pourriez obtenir avec les SCPI, totalement immobilières et moins volatile que sur des investissement purement financiers.

L’OPCI est également un véhicule plus liquide. Dès lors, cela s’adapte mieux à la trésorerie d’entreprise. Si vous souhaitez récupérer votre argent, vous pourrez plus facilement le faire, par rapport à des SCPI.

Par rapport aux Société Civile de Placement en Immobilier, elles permettent également d’alléger les frais et donc de diminuer la durée de placement obligatoire si vous souhaitez rentabiliser votre placement. Il est certain que pour un placement de trésorerie, la maitrise du rendement pour établir de bonnes projections est logiquement importante.

Dans cette famille de la Pierre Papier, d’autre véhicules existent et peuvent être des compléments d’investissements : Il s’agit des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou des sociétés Civiles Professionnelles (SCP). La diversification est une logique simple mais efficace que nous retrouvons dans ces solutions, l’objectif étant de gommer les défauts des SCPI et des Organisme de placement collectif de valeurs mobilières (OPCVM)…