Investissez en immobilier locatif grâce au Déficit Foncier

Par Stéphane van Huffel - Vu 1228 fois

Rappel

La « technique » du Déficit Foncier consiste, lorsqu’un particulier met en location un bien à usage d’habitation, à lui permettre de déduire des loyers qu’il perçoit la totalité des charges inhérentes à l’acquisition (intérêts de prêt), la gestion (frais de gestion, taxes etc.) ou l’amélioration de ce bien (travaux etc.) et ce jusqu’à une limite de – 10700€ / an. Ce déficit est alors imputable sur le revenu imposable global d’activité de l’investisseur et lui permet donc de minorer son impôt.

investissement locatif

Pourquoi est-ce le moment d’investir ?

Parce que le PLF 2013 prévoit un abaissement du plafonnement global des avantages fiscaux à 10000€ et que le mécanisme du Déficit Foncier n’est pas soumis à ce plafonnement.


Parce que les investisseurs manquent de visibilité sur les futurs mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement en immobilier locatif et que le Déficit Foncier n’est pas impacté par les changements législatifs.


Parce qu’il reste moins de deux mois pour agir sur sa fiscalité 2012.

Pourquoi suivre ce conseil ?

Avant tout parce que vous êtes déjà propriétaire de biens en location qui génèrent un bénéfice lourdement imposable et que vous cherchez à vous créer de « nouvelles » charges déductibles.


Exemple : vous êtes imposé sur 40000€ de revenu fiscal salarié (après abattement 10%) et sur 20000€ de revenus fonciers nets et vous avec 2 parts fiscales. Votre impôt brut prévisionnel 2012 est de 6867€.


Vous investissez dans un bien vous permettant de déduire 40000€ de frais et travaux dès 2012 puis 5000 € par an ensuite. Pour 2012, votre résultat foncier imposable ne sera plus de + 20000 mais de – 10700. Ces – 10700 seront imputables sur vos 40000€ de revenu fiscal qui ne sera lui plus que de 29300€. Votre impôt brut 2012 serait alors de 1424€.


De plus, vous n’avez déduit en 2012 que 30700€ sur les 40000€ potentiels. Les 9300€ restants seront reportés sur les revenus 2013, auxquels s’ajouteront les 5000€ annuels déductibles. Votre résultat foncier 2013 sera donc de 20000 – 9300 – 5000 = 5700€. Votre impôt brut sera donc là encore minoré (3720€ au lieu de 6867€).


Le mécanisme du Déficit Foncier permet donc en priorité aux propriétaires de biens locatifs de minorer leur imposition et donc d’accroître leur patrimoine à moindre coût.


Le Déficit Foncier est également adapté à tout investisseur qui privilégie l’immobilier ancien dans ses choix et qui cherche à limiter l’impact fiscal d’un investissement locatif.


Exemple : vous êtes imposé sur 40000€ de revenu fiscal salarié (après abattement 10%) et vous avec 2 parts fiscales. Votre impôt brut prévisionnel 2012 est de 2922€.


Vous investissez dans un bien vous permettant de déduire 40000€ de frais et travaux dés 2012 puis 5000€ par an ensuite. Pour 2012, votre résultat foncier imposable sera de – 10700€. Ces – 10700 seront imputables sur vos 40000€ de revenu fiscal qui ne sera lui plus que de 29300€. Votre impôt brut 2012 serait alors de 1424€.


Là encore, puisque vous n’avez déduit en 2012 que 10700€ sur les 40000€ potentiels. Les 29300€ restants seront reportés sur les revenus 2013, auxquels s’ajouteront les 5000€ annuels déductibles. Votre résultat foncier 2013 sera donc encore de – 10 700 €. Votre impôt brut sera donc là encore minoré (1424€ au lieu de 2922€). Vous pourrez en plus reporter à nouveau 23600€ - 10700 de déficit sur 2014 et ainsi de suite. Cette technique vous permettra donc réduire votre impôt de moitié pendant 6 ans puis de 25% ensuite.


Vous pouvez donc optimiser votre patrimoine tout profitant d’un avantage fiscal mécanique simple.

Comment mettre ce conseil en application ?

Comme pour un investissement « classique » dans l’ancien, vous pouvez trouver un bien à réhabiliter et effectuer vous-même les démarches de travaux et le montage financier adapté. Il faudra que vous soyez très vigilant sur la mise ne place de l’opération et sur le suivi fiscal ensuite afin d’éviter une requalification.


Ainsi, le meilleur conseil reste de vous adresser à un professionnel spécialisé sur ce type d’opération par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine certifié qui sera en mesure de vous accompagner dans le choix du prestataire et le mise en place de l’investissement.

choix-gestion

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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