EHPAD

Ce qu'il faut retenir

  • Investissement en statut LMNP/LMP
  • Récupération de la TVA
  • Revenus locatifs catégorie BIC
  • Rentabilité entre 4% et 5%

Les conseils de net-investissement

  • Choisissez bien le gestionnaire. Le gestionnaire est la clé de voute d’un investissement dans un EHPAD réussi. Assurez-vous qu’il s’agisse d’un opérateur connu et reconnu.
  • Profitez du dispositif Censi Bouvard pour investir dans un EHPAD. En plus des avantages propres à la location meublée, vous bénéficierez d’une réduction de 11% calculée sur le montant de l’investissement.
  • Pensez aux articles 605 et 606 précisés dans les baux commerciaux et privilégiez plutôt ceux qui les prennent en charge.
  • Faites-vous accompagner d’un professionnel indépendant. Mettre en place une opération d’investissement immobilier requiert la prise en compte de nombreux paramètres (juridiques, financiers, fiscaux, déclaratifs, etc.). Vous faire conseiller par un professionnel indépendant de la gestion de patrimoine vous assurera de monter le projet le plus judicieusement possible sans rien oublier.

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Les EHPAD sont des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Communément appelés « maison de retraite », ces établissements ont la particularité (contrairement aux résidences Senior non médicalisées) de pouvoir accompagner médicalement les pensionnaires, accueillir et gérer des personnes atteintes de maladies telles Qu’Alzheimer par exemple.

Avec le vieillissement de notre population française, les besoins de places en EHPAD sont de plus en plus importants et la tendance va continuer d’aller en augmentant dans les années à venir.

En parallèle de cela, le nombre d’EHPAD construit chaque année est insuffisant pour répondre à cette demande.

Les conditions d’accès à la catégorie « EHPAD » sont strictes et très encadrées par la loi, c’est pourquoi seuls d’importants réseaux de cliniques ou des gestionnaires de résidences de ce type sont à même de pouvoir ouvrir de nouveaux établissements.

Le cadre d'investissement dans un EHPAD

L’investissement dans un EHPAD se fait dans le cadre du statut du loueur en meublé (LMNP ou LMP).

Grâce au dispositif Censi Bouvard, en vigueur jusqu’au 31/12/2016, vous pouvez bénéficier en plus des avantages du loueur meublé d’une réduction d’impôts de 11% sur le montant investi (sur sa valeur hors taxe).

Les avantages de l'investissement dans un EHPAD

1) L’assurance de percevoir une rente (sous la forme de loyers perçus) au travers notamment d’un bail commercial

2) La possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat

3) La rentabilité : 4 à 5% de rentabilité locative sans les contraintes et les aléas liés à l’investissement locatif classique

4) La sécurité de l’investissement : pérenne dans le temps, stable sur un marché à forte demande 5) Un complément de revenus défiscalisés pour la retraite (les revenus perçus peuvent être exonérés de toute fiscalité pendant plusieurs années grâce à l’amortissement)

Comment faire le bon choix ?

1. L’emplacement

Fondamentalement, lorsque l’on investit dans un EHPAD, l’emplacement importe peu ; ou devrait-on dire beaucoup moins que lors d’un achat immobilier « classique ». Les pensionnaires sont rarement mobiles et privilégieront un cadre calme, de la verdure et de l’espace aux grandes agglomérations. Un EHPAD excentré d’une ville ou à la campagne a donc tout son sens.

2. Le Gestionnaire

Le gestionnaire est de loin le critère le plus important et déterminant dans votre choix. Sans que cette liste ne soit limitative, vous pouvez privilégier les gestionnaires tels qu’Orpea, Colisée Patrimoine, Korian, Medica ou encore le Groupe DVD qui sont des opérateurs sérieux et reconnus, bénéficiant souvent des meilleures notes dans les classements. Demandez conseil à un conseiller en gestion de patrimoine qui vous aidera à bien sélectionner le programme et le gestionnaire.

3. Le bail commercial : ce qu’il faut savoir

Tout est précisé dans un bail commercial : le montant des loyers que vous allez percevoir, quand et de combien ils seront réindexés, la durée du bail etc.

Mais il y a un point moins connu du grand public et qu’il est également important de connaitre : laquelle des parties a à sa charge les travaux d’entretien ou de réparation ?

En effet, les travaux d’entretien ou de réparation sont prévus et encadrés dans deux articles. Il s’agit des articles 605 et 606. Il est donc important de vous renseigner afin de savoir si le gestionnaire prend à sa charge ses articles. En d’autres termes, si c’est le gestionnaire qui assumera financièrement les travaux d’entretien ou de réparation.

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