Bâle IV et crédit immobilier : la régulation s’organise

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Il a été évoqué dernièrement une remonté de l’immobilier. Pas forcément en prix, mais au moins en nombre de transaction. Cette remonté était causée par deux raisons principales, le nouveau prêt à taux zéro pour les primo accédants, et la baisse historique des taux de crédit, même sur les longues durées de 20 à 25 ans. Après ce constat les acteurs de l’immobilier craignent de nouveau une diminution des transactions qui prendrait naissance début 2019. En effet, après Bâle III, le Comité de Bâle pourrait voter et demander en application Bâle IV.

Que serait Bâle IV ?

En l’espèce le Comité de Bâle juge que beaucoup trop de banques accordent des crédits longs, à taux faible et à taux fixe surtout. En effet, les taux fixes ne peuvent être modifier en cours de crédit par la banque alors que les taux variables (ou révisables) peuvent être ajusté en fonction du taux de financement des banques elles-mêmes. Bâle IV viserait donc à renforcer la sécurisation des crédits de ces banques en demandant à ces dernières d’augmenter sensiblement le ratio fonds-propre/encours de crédit afin de permettre aux banques de pallier aux éventuels chocs macroéconomiques et/ou financier.

Diminuer le nombre

Afin d’améliorer le couple capitaux propres/lignes de crédits les banques ont deux solutions : soit augmenter le montant des capitaux et donc capter de l’épargne nouvelle, soit diminuer les lignes de crédits en réduisant le nombre et le montant des crédits. Les banques françaises ont tout de suite annoncé qu’il leur était quasiment impossible d’augmenter l’épargne. Elles ne pourront donc jouer que sur les accords de crédit. Information qui a fini de faire craindre aux professionnels de l’immobilier une baisse massive des transactions. Le problème des crédits actuels est bien souvent que les taux de crédit sont très faibles et à taux fixe (environ 85 % des crédits). Cette tendance risque de continuer avec les nouveaux crédits qui sont pour 90 % d’entre eux à taux fixe.

Quel est réellement le risque ?

Le principe du crédit bancaire est de prêter aux particuliers tout en se finançant sur le marché monétaire. Aussi, les banques prennent à elles seules la charge du risque de remonté de taux du marché monétaire. Ce dernier est en partie régulé par les taux de la BCE. Cette dernière a pour le moment une politique accommodante, mais en cas de fin d’approvisionnement de fonds, les taux pourraient subir une vive remonté. Dans cette hypothèse les banques ne peuvent pas impacter sur les crédits à taux fixe au particulier. Le risque est donc un risque de taux.

La solution toute trouvée

Afin de diminuer les lignes de crédit les banques peuvent augmenter les taux d’emprunt. Cette solution serait d’autant plus intéressante que cela leur permettrait également d’augmenter leur marge commerciale sur ces produits. En effet, il faut savoir qu’aujourd’hui une banque ne fait aucune marge sur les crédits octroyés aux particuliers, leur taux d’emprunt sur les marchés financiers interbancaire étant trop proche du taux des crédits fait aux particuliers. Leur stratégie est d’amener de nouveaux clients par le biais du crédit et de se créer une marge sur les autres produits tel que l’épargne, les assurances de biens, mais surtout les assurances de prêt. Le problème est qu’aucune banque ne veut être la première à remonter ses taux. Elles subissent une telle concurrence qu’elles risqueraient de perdre les nouveaux clients désireux d’acquérir leur résidence principale ou les investisseurs en immobilier locatif.

Et si cela arrivait ?

Si une augmentation des taux de financement arrivait, les banques aurait effectivement des difficultés à faire face par rapport à leur faible fonds propre. Cependant si la hausse était graduelle et lente, les banques, bien qu’elles aient des lignes de crédit long terme, pourraient faire face. En effet, en réalité les crédits pris pour des durées de 15 à 25 ans durent finalement 7 à 8 ans. Ainsi les banques pourraient anticiper avec les nouveaux crédits et une hausse des taux d’emprunt.

Les banques aujourd’hui s’y refusent. Elles ne peuvent augmenter leurs capitaux car cela aurait pour conséquence de diminuer les dividendes reversés aux actionnaires. L’épargne reste faible puisque les rendements proposés sont peu rémunérateurs, et les banques se financent parfois avec des taux négatifs. Demander aux banques d’augmenter leurs capitaux reviendrait à faire passer le message que les banques sont moins rentables, car moins de versements de dividendes. Pas d’autres choix que d’augmenter les taux d’emprunt, qui revient à perdre l’afflux de nouveaux clients pour la banque qui oserait être la première à le faire.

Une opacité du système

Finalement l’inquiétude devrait être plus faible. Le processus de décisions reste long et sous influence de la BCE qui pourra diminuer le niveau d’exigences en capital. Le lobby bancaire pourra à ce moment-là agir comme il le fait souvent.

Les banques ont aussi la possibilité via leurs modèles interne opaque d’augmenter leur ratio de capitaux propre en pondérant les risques de leurs crédits.

Conclusion

Il serait pourtant recommandé d’agir le plus tôt possible afin d’éviter une éventuelle nouvelle crise. Le système bancaire d’aujourd’hui profite à beaucoup de particuliers tant les taux sont bas et les durées accessibles longues. Ce déséquilibre entre capitaux/crédit est en train de créer un nouveau risque au niveau de la solvabilité des banques.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2021-01-15 21:42:48 par Lina S.
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